Kuidas osta pankade omanduses olevaid hankeid
Pangad oma kinnisvara, sest pangad on omandanud kodu kaudu sulgemine . Panga raamatutes olevaid kodusid nimetatakse REO-deks, mis on "kinnisvara omanduses oleva" akronüüm. Mõista, et kui pangad saavad kinnisvaratehingud kodudesse sulgemise kaudu, siis on see sageli see, et keegi ei näinud kohtusaalis samme olemasoleva (te) hüpoteegi (de) minimaalse hulga pakkumiseks või kui pank on sihilikult minimaalne pakkumine nii kõrge, et keegi seda ei puutu.
Pinnal võib see tunduda, et foreclosures on kasumlikud, eriti kui pank tahab müüa oma laoseisu avatud turul summale, mis oli kunagi võlgnevalt panka eelmisele hüpoteegipidajale. Siiski on siin vähemalt kaks põhjust, miks REO võib teile kasum olla:
- Kui varale on tagatud kaks laenu (mis on tänapäeval tavaline), siis teine laenuandja mõnikord ei luba. Kui teine laenuandja ei tasu esimesele laenuandjale tagasimaksed ja hakkab oma sulgemisega seotud menetlusi , langeb teine laenuandja sulgemise korral välja. Paljud teised hüpoteeklaenud moodustavad algse turuväärtuse 20% või rohkem.
- Pank ei taha sageli oma inventari. Kuna see ei saanud ministeeriumi pakkumist investorilt või koduostjalt kohtupraktika turulepääsu sulgemisega müümisel , võib pank tõenäoliselt seda REO- kava odavamalt maksta, vaid sellest vabaneda. Sõltub tema sisearvestusest.
REO-loendissevõtjate leidmine
Forbes foreclosures leidmiseks on palju veebisaite. Siiski saate neid ka MLS-is leida. Kui te küsite oma ostja esindajalt RELS-ide jaoks MLS-i otsingut, siis arvatavasti leiate, et väga väike käputäis kinnisvaramaakleritel on spetsialiseerunud teie piirkonnas asuvate REO-de väljakuulutamisele .
Siin on näpunäited REO nimekirja esindajate kohta:
- Enamik REO- loendisse kuuluvatest teguritest loendab ainult REOsid, ei ole muud tüüpi vara.
- REO- noteerimisagendid pakuvad pankadele oma äritegevuse eest sageli allahindlusi , kuna need agendid tegelevad mahult ja mõnikord ka varahalduriga.
- REO noteerimisagendid teenivad raha kas müües palju REOsid või tegutsevad kahesuguse esindajatena . Dual agentuuri all teenindab REO noteerimisagent nii noteerimiskomisjoni kui ka ostja vahendaja teenust.
- Ostja esindajate ligimeelitamiseks pakuvad paljud pangad ostja esindajale suuremat osa komisjonitasust, loobudes noteerimisagendi vahendustasudest.
- REO noteerimisagendid esindavad tavaliselt müüjat, mitte ostjat. Mõelge, kas soovite oma esinduse, võite.
- REO nimekirja kandvad agendid on oma äritegevuse mahu tõttu enimmüüdud tootjad. Tavaliselt ei kuluta ostjatele palju aega.
- Mõned REO nimekirja kandvad agendid on nii hõivatud, et nad palkavad väljamakseid assistendid. Paljud ei väljasta oma privaatset mobiiltelefoni numbrit, mis võib kommunikatsiooni keeruliseks muuta.
Ostja esindaja töölevõtmine
Kui teil pole otsest kogemust läbirääkimistel pankadega, võite saada paremat esindatust, ostes oma ostja esindajat .
Enne agendi valimist vali mitu ja küsitleb kinnisvaramaaklerit, et leida sobiv tase.
- Ostja esindajal on usaldusväärne vastutus teie huvide kaitse eest .
- Ostja esindajad ei esinda müüjat. Isegi kui müüja maksab oma komisjonitasu.
- Ostja esindajad maksavad tavaliselt müüja. See tähendab, et ostjaagendi palkamine ei maksa teile.
- Ostja esindajad võivad paluda teil allkirjastada ostja maaklerileping , milles sätestatakse agendi kohustused ja täpsustatakse, kes maksab komisjonitasu .
- Kaaluge töötamist ostja esindajaga, kellel on REO-dega töötamise kogemus.
Läbirääkimised REOsidega
Kui noteering on turul suhteliselt uus, on väga tõenäoline, et pank ei kaldu palju kõrvale tema küsitavast hinnast . Teil on suurem läbirääkimisvõim, kui teete pakkumisi kodus, mis on turule olnud kauem kui 30 päeva.
Siin on veel näpunäiteid:
- Pangad peavad läbirääkimisi tariifsete sooduskampaaniate ja tingdeponeerimiskontode pakkujatega. Kui otsustate kasutada panga pealkirja / tingdeponeerimiskrediidi ettevõtet , kontrollige tasusid, mida need ettevõtted teie eest võtavad. Üldiselt on tasud, mida pank ei maksa, kuid ostja tasub, on suuremad, kuna pealkiri ja tingdeponeerimiskonto sageli moodustavad need allahindlused, võttes ostjatele rohkem tasu.
- Paljud pangad loobuvad ostja tüüpiliste sulgemiskulude tasumisest. Mõned tasud, näiteks ülekandemaksud , maakondlikud kulud ja riigilõivud, kannab ostja, mitte pank. Pangad ei maksa sageli kahjuriprognooside , remonditööde või kodu garantiikavade eest .
- Mõned pangad ei alluta pakkumist enne, kui kõik tingimused on poolte vahel vastastikku kokku lepitud.
- Oodake, et pank esitaks oma tavapärase ostu-müügilepingu oma ostulepingu või täienduse. Lugege seda põhjalikult ja küsige kinnisvara advokaadilt nõu, kui te seda ei mõista. Võite kihla panga advokaadi koostanud selle lepingu, ja see ei ole teie kasuks.
- Kui pank ei lähe kaugemale ja saate pakkumise tagasilükkamise , oodake veel 30 päeva ja esitage seejärel oma esialgne pakkumine uuesti, algse kuupäevaga ja uue kuupäeva sisestamisega.
- Võite oodata 10 päeva pakkumise vastusest pangalt. Ole kannatlik. Ma tean, et see hullub, et mõned pangad võivad vastata kaua aega, kuid nad suudavad seda teha.
- Pank võib paluda teil esitada laenutaotlus, et saaksite te eelkvalifitseerida; aga te ei ole kohustatud seda pangast laenu saama.
- Kui te ei saa sulgeda eelnevalt kindlaksmääratud sulgemiskuupäeval, võib pank nõuda teilt trahvi iga päeva kohta, mil see kuupäev on möödas. Enne pakkumise esitamist veenduge, et teil on oma laenuandjalt laenude eelregistreerimiskiri ja kinnitate, et saate oma laenuandjalt rahastamise ilma ootamatute viivitusteta.
- Teil palutakse tõenäoliselt kodu osta "nagu ongi". Forvardvõrkude ostmiseks on puudusi . Tee oma pakkumine kodukontrolliks . Mõned müüjad vaikimisi riba varad sulgemine kodudes .
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.