Parima loendamise agentuuri valimise kriteeriumid
- Kõrgeim hinnavahe oma kodus
- Madalaim komisjonitasu
Esmapilgul võib müüja öelda: "Mis on? Kas olete pähklid?" Kuna müüjad soovivad maksimaalset võimalikku hinda ja maksavad väikseima kulu. Kuid need kaks tingimust on väga vähe seotud pädeva esindaja palkamisega ja paljudel juhtudel on need täiesti ebaolulised.
Vaatame miks.
Kõrgeim soovitatud hinnakiri
Ained ei saa öelda, kui palju teie kodu müüb. See on eksitus. Nimekiri esindaja saab näidata teile võrreldavat müüki , ootel müüki ja aktiivset müüki. Kuid valite müügihinna ja ostja ütleb teile, kas hind on õige . Agent võib soovitada ostja jaoks ligihindu. Kui see läheb, jääb üldjuhul ostja juurde.
- Nimekirja saamiseks muretsevad mõned agendid tõde.
Kuna agendid ei saa teie müügihinda garanteerida, võib kõrgeimat hinda pakkuv noteerimisagent olla väga ebaõiglane. Paluge agentil näidata teile numbreid, mis toetavad seda soovitatud hinnakirja hinda . Kui agendil pole statistikat või kodu müük asub teises naabruskonnas, võib see olla punane lipp.
- Otsige noteerimisagentit, kes pakub teile valikut.
Sageli, kuid mitte alati, hinnaskaala. See võib olla vahemikus 10 000 dollarit madalamal tasemel võrreldes kõrgega või levik võib olla suurem. Vahemikku määravad paljud tegurid, mille hulgas on asukoht, turu temperatuur ja koduse paranemine.
- Hinnakujundus on kunst.
Parim aeg pakkumiseks on esimese 30 päeva jooksul turul. Kakskümmend päeva on ideaalne. Kui kodu on õigesti hinnatud, saate pakkumise. Kui see on liiga kõrge hinnaga , ei pruugi te üldse kuvada; ostjad jätavad oma kodu ära ja lõpuks lõpuks hindu vähendama , jättes ostjad mõtlema, mis teie majaga on valesti.
Kas peaksite valima komisjoni esindaja?
Kinnisvaramaaklerid ei ole võrdsed; igaüks on ainulaadne. Ärge unustage, et umbes 10% agentidest moodustab ligikaudu 90% ettevõttest. Igal on oma turundusmeetodid ja reklaamieelarve. Valides suure reklaamieelarve ja ettevõtte dollareid, et see vastaks, võite võita suuremat hulka ostjaid, mis on ideaalsed. Suurem arv ostjaid jõuab võrdselt paremate võimaluste pakkumisega.
- Miks peaks agent kasulikult töötama vähem kui konkurendid?
Alati on põhjus, miks maakler või kinnisvaramaakler tasuks kinnisvara tasu . Mõnikord on see ainus viis, kuidas agent leiab, et on võimeline konkureerima väga konkurentsivõimelises äris, kuna agent ei saa muul viisil teenindus-, teadmiste- või läbirääkimisoskustega konkureerida.
Kui ainus kasu, mida agent paneb lauale, on odav tasu, küsige endalt, miks. Kas agent on meeleheitel äri või kvalifitseerimata? Kas soovite töötada meeleheitel agendiga?
Mõnikord toimuvad täisteenindusega agentuurid erakorraliste asjaoludega, näiteks:
- Oma kodu ostes ja kodu müümise samal ajal , andes mõlemad tehingud ühele agendile. Ma ei anna selliseid allahindlusi *, kuid mõned esindajad seda teevad.
- Te olete valmis tegema kõiki toiminguid, reklaame, turustama ja maksma müügiga seotud kulusid.
- Te lubate agendile minna rohkem äri, mis tooks kaasa mitu tehingut.
- Sa müüte rohkem kui ühte kodu.
- Teil pole piisavalt omakorda, et maksta täielikku komisjonitasu.
- Agent aktsepteerib teid pro bono juhtumina.
- Agent kaotab nimekirja, kui ta ei vasta konkurendi tasule.
- Agent soovib, et märgistused (kokkupuude liiklusega) ületaksid kogu komisjonitasu.
Kui te küsitlete agente, kes pakuvad sarnaseid teenuseid ja ei suuda nende vahel otsustada, paluge näha iga agendi esialgse loendi hinna ja lõplike müüginumbritest saadud tulemusi. Ennustused on madalaima teenustasuga agent näitavad rohkem hinnaalandusi ja pikemat DOM-i . 5% ja 6% tasu maksmisega tegeleva agendi vahe on 1%. Küsige endalt, kuidas jõuate, kui teie hind jõuab, 2%, sest te valisite madalama tasu vahendaja, kes ei suutnud endale koju aktiivselt turustada.
Näpunäide: kui teie kodu asub raskesti müüdavas naabruskonnas, kaaluge agendid, kellel on raske müüa kodusid.
Agentuuri turunduse tähtsus
Peale kallist autot või väljamõeldud riietust müüb hea reklaamiagent turunduse kaudu. Kuna turundus müüb kodusid. Küsige agendi turundusplaani täielikku eksemplari. Täpselt, mis on agent, kes kavatseb oma kodu müüa? Siin on vähemalt paljude luude arv, mida peaksite ootama:
- Professionaalsed märgistused, sealhulgas agendi mobiiltelefoni number.
- Lockbox .
- Lukukeelu juurdepääsu igapäevane elektrooniline jälgimine.
- Müüjapoolsed ostja näitajad / tagasiside järelkontrollid.
- Maaklerite eelvaated.
- Vahendajad maaklerite ja kontorite eelvaatluste jaoks.
- Nõustamine
- Digitaalne suunatud turundus.
- Reklaam kohalikus ajalehes ainult siis, kui see on õigustatud. Ajalehed on passé.
- MLS-i kokkupuude 36+ kutseliste fotodega.
- Virtuaalne tuur .
- Edastamine suurematele veebisaitidele.
- Neli värvi flaiereid, kui see on õigustatud. Enamik trükiseid on ka passé.
- Lennupiletite ostmine.
- Kandidaat on vähemalt 2 avatud maja , kus on selle asukoht.
- Otsepostitus ümbritsevate naabritega, väljapoole suunatud ostjad / maaklerid.
- Kokkuleppel kinnisvaramaaklerite koosolekute juhatuses.
- Tagasiside müüjatele ostja märkekõnede ja ostjate näitude kohta.
- Uuendatud CMA-d 30 päeva pärast.
- Uute nimekirjade e-posti kanalid, mis konkureerivad.
- Uuendused naabrusfaktidelt, suundumustest ja hiljutisest müügist.
Pidage meeles, et ükski taktik ei müüa kodusid. See on kõigi kodudes müüvate meetodite kombinatsioon.
Hea nimekirja esindaja omadused
Teil on oma kirjavahetuse agent suhtega kuu või kaks või kauem. Valige soovitud agent ja võite sellega seostada. Siin on mõned omadused, mida müüjad ütlevad, et nad soovivad agent:
- Kogemused. Luba uued agendid õppida äri kellegi teise peenraha.
- Haridus. Küsi kraadi ja sertifikaate.
- Ausus. Usalda oma intuitsiooni. Teie esindaja peaks rääkima südamest.
- Võrgundus. See on inimeste äri. Mõned kodud müüvad, kuna agendid on võtnud ühendust teiste agentidega.
- Läbirääkimisoskused. Sa tahad agressiivset läbirääkijat, mitte keegi, kes teeks kiiret müüki oma kulul.
- Hea suhtleja. Müüjad ütlevad, et suhtlemine ja kättesaadavus on võtmetegurid.
Lõpuks küsige isiklikku garantiid. Kui agent ei taga toimivust ja vabastab teid päringust päringust, ärge palun seda agenti.
* Põhjus, miks meeskonnajuhtide tipp-tootjad tavaliselt ei paku allahindlusi, on see, et meeskonna juhend ei pruugi ostjatega töötada. Ta võib määrata oma müüja meeskonnaliikmele tehingu ostu lõpuks.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.