Kas ostjad võiksid rohkem hinnata hindaja hinnangut?
Põhjused, miks hindamine aitab koju müümisel harva
- Alustajate jaoks on hindajad sarnased professionaalidega, mõned on suurepärased, mõned ei suutnud leida kahe kaardi vara ja taskulampi. Hindamine ei ole väärtuse garantii. Mõnikord ei ole hindamine isegi hinnanguline väärtus. Mõnedes riikides ei pruugi hindajatel olla litsentsi. Kui müüjal ei ole konkreetse hindajaga esmakordset kogemust, ei ole mingil viisil kindel, et hindamine on õige.
- Hindajad võivad teha vigu. Kui hindaja pole tuttav naabruses või selle päranditega, mis võivad väärtust vähendada, võib hindamine olla mittetäielik. Paljude hindaja poolt turuväärtuse määramiseks kasutatav meetod on sarnaste kodude võrdlemine sarnaste tingimustega, mis on hiljuti müüdud. Mõnikord eemaldavad agendid fotod pärast MLS-i sulgemist. Kui hindaja ei ole kodu sisekülastust vaadanud, võis hindaja kogemata kodus, kes vajab remonti, kasutada võrreldavaks müügiks uuendatud kodus.
- Hindajad ei leia alati kõiki vajalikke andmeid. Ilmselt saabin hindajalt vähemalt ühe kõne nädalas, kus mulle küsitakse minu hiljutine müük. Hindajad tahavad teada, kas kodus oli midagi ebatavalist, kas müüja tasus ostja sulgemiskulude eest või kui oli olemas erilised soodustused. Mitte iga kinnisvaramaakler ei saa vastata sellist tüüpi küsimustele, mitte iga hindaja küsib, pluss tootvad esindajad ei pruugi meeles pidada iga tehingu üksikasju.
- Hindajad võivad omavahel väärtusest erineda, isegi eksperthinnangud ei ole alati nõus. Küsige 3 hindajate arvamust väärtuse kohta ja saate tõenäoliselt 3 erinevat arvamust. Sellepärast küsivad müüjad mõnikord 3 kinnisvaraagentti väärtuse kohta arvamust ja lõpuks teevad halvim müüja viga kunagi, kui nad valivad agendi, kes pakub kõige kõrgemat hinda.
Kuidas ostjad hindavad müügiks olevaid kodusid?
Kodakinnisvara on osa kunsti ja osa teadusest. Kui kinnisvaramaaklerid koostavad võrdleva turu analüüsi, püüame kindlaks määrata, kui palju ostja maksab kodu eest ja hinda, mille kohta laenuandja ostja hindab. Need väärtused võivad olla kaks erinevat numbrit.
Mõnikord on ostjad koduse ostmisel väga segaduses. Nad üldiselt võrdlevad väärtusi kodudes, mida nad on reisinud, nii et nad ei tea tegelikult, kuidas väärtust määrata, kui nende ainukesed kodud on müügiks mõeldud kodud. Nad teavad, mida teised müüjad küsivad oma kodudest, kuid sageli ei tea nad, millised kodud naabruses on hiljuti müüdud ja kui palju.
Kui neile antakse võrreldav müük, ei ole ostjal tavaliselt piisavalt teadmisi hindamise kohta, et teada saada, kuidas kohandada erinevusi kodude vahel. Nad võivad proovida võrrelda kodu koos basseini ja versiooniuuendustega koju väiksemas koguses ilma basseini- ja töövõimaluseta ning neil ei ole mingit mõtet, kuidas erinevust rahas hinnata. Ka kahju tekitamiseks ei ole nende agent tõenäoliselt teadlik.
Näiteks võib ostjale öelda, et kodu kõrval müüdi 300 000 dollarini. See oleks piisav selleks, et ostja usuks, et ta peaks pakkuma 300 000 dollarit müügiks oleva kodu müügiks.
Kuid selle maja kõrval asuv kodu võib omada lisa magamistuba ja vanni, mis võiks tähendada, et see oleks tõenäoliselt rohkem väärt. Kui palju rohkem on lisamängu ja vanni väärt? Ostjad ei tea.
Ostjad teevad tihti otsuse hinna kohta, mis põhineb konkureerivatel müügikohtadel. Näiteks kui nad külastavad kallist kodu , mis muudab mõistliku hinnaga kodudest välja nägema sooduspakkumise. Nad võivad küsida ka oma kinnisvaramaaklerilt, kui palju nad peaksid maksma, ja agent võib näiteks öelda, et keskmine müügihinna ja hinna ja hinna suhe on 98%, seega võib agent soovitada 2% hinna alandamist .
Ostjad ei peaks küsima kinnisvaramaaklerilt, kui palju kodus pakkuda . Enamik ameteid on ebamugav, mis viitab pakkumishinnale, kuna see pole nende kodu, ja mõned neist, ma vihkan tunnistama, on vastuseks mittesobivad.
Ostja peaks küsima kinnisvaramaaklerilt ostjale piisavalt teavet, et ostja saaks teha teadliku otsuse.
Rohkem põhjusi, miks müüja makstud hindamine võib olla kasutu
Üks peamisi põhjuseid, miks müüja poolt makstud hindamine enne koju kanda on tõenäoliselt müüja jaoks raha raisata, on tingitud sellest, et ostja ei pruugi hindamist usaldada. Ostja võib arvata, et müüja veenis hindajat jõudma kõrgemale kui lihtsalt põhjendatud väärtusele, sest ostjad on sageli kahtlased. Ostjad tunnevad ennast kahtlasteks, sest nad ei tegele välismaises keskkonnas, vaid seetõttu, et midagi on alahinnatud.
Pealegi ei võta ostja laenuandja kindlasti vastu müüja hinnangut. Ostjale tuleb endiselt maksta eraldi tasu rahastamise saamiseks hindamise eest. Veelgi enam, on väga tõenäoline, et ostja laenuandja võib enne hindamise alustamist nõuda täiendavat hindamist, et kontrollida esimese hindamise täpsust. Sellepärast, et laenuandjad võtavad arvesse asjaolu, et mitte kõik hindamised, eriti pärast HVCC rakendamist, ei ole õiged. Rääkimata sellest, et 2008. aasta turukriis, täna laenuandjad realiseerivad hea hinnangu, on lihtsalt hea hinnangu väärtus ja prognoosid võivad varieeruda.
Kuigi kinnisvaramaakleri hinnanguline väärtus ei ole hinnang ja seda ei tohiks tõlgendada sellistena, võivad üldjuhul noteerimisagendid olla suhteliselt head tööd, et hinnata noteerimisväärtust, mis põhineb võrreldaval müügi- ja turuliiklusel. See on üks peamisi põhjuseid, miks me teeme suured taala.