Relatiivsed kodud, et näidata turul null päeva
Ostja turul on DOM üldiselt kõrgem, sest varude müük kestab kauem aega. Müüja turul on DOM-i vähem.
Päevad turul. Turu keskmiste päevade kindlaksmääramiseks võtavad agendid müüdud noteeringute kohta viimase 30 päeva kuni kuus kuud, lisavad turule püstitatud päevad (enne, kui kõik loendid on ootel) ja jagada selle summa nimekirjaga.
Näiteks kui detsembris sisestatud kuus loendit ootavad olekut - see tähendab, et müüja aktsepteeris ostja pakkumist, kuid see ei olnud veel suletud, ja kolm sellist nimekirja olid turul viis päeva, üks nimekiri oli turul 21 päeva ja kaks olid loetletud 30 päeva enne pakkumise vastuvõtmist, kõigepealt koondades kõik turul olevad päevad. Selle näite detsembrikuu keskmised turupositsioonid on saadud, lisades 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, mis võrdub 96 päevaga. Seejärel jagab 96 kuus nimekirja 16 turupõhist keskmist päeva.
Kas turuprobleemide keskmised päevad?
Mis on veelgi tähtsam? 16 keskmist päeva turul või päevade arv turul iga noteeringu? Kui olete ostja, on see loomulikult see kodu, kuhu soovite selliseid asju osta. Kui olete müüja, kelle kodu on olnud turul 17 päeva, siis olete langenud alla 50% kodudest, mis müüdi eelmise kuu jooksul.
Kuidas ostjad vaatavad piletid turul
Selles ei ole ühtegi küsimust, mis on või on. Kui ostjad näevad turul laialdasi päevi, näevad nad, et müüja loobub müügist, kuna kodus on veel turul. Ostjad usuvad ka, et kodus võib olla midagi valesti, mis põhjustas teistele ostjatele selle edastamise. Mõlemad eeldused võivad aga olla valed.
Kodu võib turule jääda järgmistel põhjustel:
- Üldine põhjus on ülehindamine.
Agent võib olla "ostnud" nimekirja, eksitades müüjat, uskudes, et kodus oli väärt rohkem, kui turg kannab. See ei ole ebatavaline, kui agent teostab teadlikult ülehinnatud noteeringuid . - Väike müüja motivatsioon.
Mõnikord soovivad müüjad hinnakujundust liiga kõrgeks katsetada, vaid selleks, et näha, kas nad leiavad selle hinna eest lollitust. Seda tuntakse müüja halvima vea tõttu . - Sügavus.
Müüjad võivad hinnaga kinni jääda ja oodata turult oodata, kuni turg jõuab pakkumiseni. - Down kinnisvaraturul.
Ostja turgudel võib kodus müüa kauem kauem kui müüja turul. Kodu, kes müüb müüja turul viie päeva jooksul, võib müüa 90 päeva kinnisvaraturul . - Ei kuvata.
Kui kinnisvara üürnik on hõivatud, võib üürnikust kohtumine olla keeruline. Enamikul juhtudel kuvatakse sagedamini kodud, kus on lukukombinatsioon .
- Sobimatu näidata.
Mõnikord müüvad turustajad kodusid turule enne, kui nad on valmis ostjaid ostma. Need võivad olla viimistlus edasimüügi remont või maalimine nimekirja esimese 30-60 päeva jooksul. - Vähendatud näitamise aeg.
Mõned müüjad arvavad, et ostja järgib rangeid näitamisi, nagu näiteks esmaspäeval kell 9.00 või reedeti kell 5-18. Ostjad reisikohad vastavalt oma ajakavadele. Kui teie kodu pole ajal, mil ostja soovib seda näha, pole seda tõenäoliselt kunagi näha - Vähendatud komisjonitasu.
- Kuigi ostuagendid peavad näitama kõiki loendeid, keelduvad mitmed agendid kodudest, mis ei maksa konkureerivate kodude eest sama piletit. Sageli on need kodud loetletud soodushinnaga vahendajatel .
- Väike Internet või MLS kokkupuude.
Kui kodus on MLS-is üks foto, siis võivad ostjad tõenäoliselt nimekirja edastada ja selle asemel valivad kodu, et näha, et neil on mitu fotot.
Turunduse päevade lähtestamise tühistamise praktika
Paljude kinnisvaramaaklerite jaoks on tavaks mõnede päevade loendit MLS-st loobuda ja uueks noteerimiseks. Agendid peavad näitama null päeva turul, sest nad teavad, et ostjad kalduvad uute nimekirjade poole.
Paljud ostjad ei tunne seda praktikat, sest nad tunnevad, et see on eksitav ja mitte täpne pilt päevade arvust turul. Kui kodu on turul 60 kuni 90 päeva, ei ole see ebatavaline müüa viie päeva jooksul pärast turule tulekut uue noteeringuna.
Mõnikord nimekirjad aeguvad. Paljud ained võtavad nimekirja 90 päeva jooksul ja kui noteeringud aeguvad , uus agent snaps up nimekirja ja saada kasu esimese agendi raske töö. Kui olete rahul oma praeguse esindajaga, võite kaaluda oma olemasoleva agendi abistamist.
Turu kumulatiivsete päevade leidmine
Mõned MLS-süsteemid keelduvad luba agentidel loendist loobuda ja sisestada selle uue kirje loetellu eelnevalt tühistades või selle aegumisel. Mõlemal juhul on agendil suhteliselt lihtne määrata päevade arv turul; ostjale see pole nii lihtne.
- Kontrollige loendi ajalugu.
Üks võimalus on sisestada vara aadress MLS-s, et leida eksemplaris, aegunud või tühistatud loendid. Sacramento MLS-is tuntakse seda vara "ajalugu" tõmbamisel. - Otsige kumulatiivset DOM-i.
Mõned MLS-i tooted on muutnud kirjade esitamise viisi ja hõlmavad loendisse ennast kumulatiivseid päevasid. - Küsige oma esindajat.
Kui töötate naabruses asuva spetsialistiga , on teie agentil üsna hea mõte, kui kodus on eelnevalt loetletud, kui kaua ja kellega. - Küsige noteerimisagendilt.
Kuna kinnisvaramaaklerid ei saa kinnisvara valesti tõestada, võite küsida noteerimisagendilt otsest küsimust. Ärge küsige, kui kaua kodu on turul olnud, sest seal võib olla hinna alandamine , nii et agent tunneb õigustust öelda teile uue hinnaga turul olevad päevad. Küsige, kas see on aegunud / tühistatud / tühistatud ja seejärel uuesti loetletud. Ole täpne. - Otsi võrgus.
Sisestage vara aadress mitmel erineval viisil otsingumootoriks nagu Google või Yahoo. Kõigi oma varasemate võrgukülastuste kohta peaks pop-up. - Küsige naabritega
Naabrid teavad kõike, mis nende piirkonnas toimub, ja sageli on nad rohkem kui õnnelikud, et öelda teile, kui kaua kodus on turul olnud.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.