Ärge unustage auto autosse sõitma ja oma vanemaid nägema: kas me oleme seal veel? Kas me oleme seal veel? Kui teete, siis tunnete veelgi hullem ootust lühikeseks müügi heakskiitmiseks, kuna see võtab tõenäoliselt tunduvalt kauem aega kui ootate. Kui te harraste joogat või saate kannatlikkust kätte saada, siis on asjad teile lihtsamad, kuid enamikel ostjatel on tõesti raske aega oodata heakskiitmise protsessi.
Sa ei ole üksi.
Lugeja küsib: "Ma esitasin pakkumise lühikeseks müügiks peaaegu viis kuud tagasi ja me pole hiljuti kuulutamise agentast kuulnud. Minu agent kutsub igal nädalal välja, kas pank on meie pakkumise heaks kiitnud. Pool aega noteerimisagent ei kutsu teda tagasi. Me ei tea, kui palju pakkumisi pank otsib, või isegi kui meie pakkumine on parim. Kui kaua peaks ostja ootama lühikese müügilepingu heakskiitu? "
Vastus: lühikese müügi ostjad üle kogu riigi lauluvad bluesiga koos teiega. Iga lühike müük on erinev ja nii palju sõltub laenuandjast, nagu see on noteerimisagendi jaoks . Mõned noteerimisfirmad annavad kolmandatele isikutele oma lühikeseks müügi läbirääkimised edasi, mis võib vastuse sageli viivitada.
Kvalifitseerige oma lühikeseks müügi enne pakkumise kirjutamist
Enne kui otsustate osta lühikese müügi koju, küsige oma agentalt kõigepealt natuke tööd. Mõned asjad, mida teie agent võib teha, on:
- Uurige võrreldavat müüki
Paljud pangad nõustuvad hinnaga pisut turuväärtusest, kuid aktsepteerimise saamiseks peavad pakkumised olema mõistlikud ja võrreldavad müügihinnad .
- Vaadake välja lühikese müügiindikaatori rekord
Kui lühikese müügi korral on nimekirjal väga vähe hulgimüügi nimekirju ning neil on vähe kogemusi lühikese müügi sulgemisel, võivad teie pakkumise aktsepteerimise võimalused olla väikesed.
- Küsige, kui palju on müüdud lühikese müügi pakkumisi
Kuigi noteerimisagent võib keelduda pakkumishindade avaldamisest, peaks agent lubama oma esindajal teada, kui palju pakkumisi on saabunud. Kui on mitu lühikese müügi pakkumist , peate võib-olla pakkuma rohkem kui loendihind.
- Uurige, kas müüjate lühikese müügi pakett on lõpule jõudnud
Panga läbirääkijad ei töödelda toimikut, kui müüjate lühimüügi pakett on puudulik. See fail läheb mära põhja, kui see ei vaja paberitööd, mida pank vajab.
Kui palju laene on kinnisvaraga tagatud?
Rohkem kui üks laenuandja võib tähendada, et fail kestab kauem aega. Mõned nooremad laenuandjad nõuavad müüjalt ebaturvalisi lahkumisi või esimesest laenuandjast rohkem raha kui tavaliselt. Ka mõned laenuandjad kaaluvad ainult esimest pakkumist. Kui te ei paku esimest pakkumist, võib teie pakkumine kukkuda.
Kui kaua läheb lühikeseks müügiks?
See on miljon dollarit küsimus. Ma olen suletud lühikeseks müügiks 6 nädala jooksul alates kuupäevast, mil ma vara noteerin kuni selle lõpetamiseni. Teised võivad võtta 30 päeva. Kuid enamik on 3 kuni 4 kuud. Mõned Bank of America'i lühikeseks müük , usutav või mitte, saab heakskiitu vähem kui 30 päeva jooksul. Wachovia lühikeseks müük võib mõnikord pöörduda 24 tunni jooksul.
Teised laenuandjad on nii lühikeste müügitellimuste tõttu soetud, et tema töötajad ei saa õigeaegselt reageerida. Üks kord, mis kulus kaks kuud, võib kergesti võtta neli kuud ja kaks laenuandjat ei ole sarnased. Kui laenuandja oli kevadel reageeriv, ei tähenda see, et reageerimisaeg sügisel peegeldaks.
Lühikeseks müügiprotsessiks pakkumine lühikeseks müügi kinnituseks on üldiselt järgmine:
- Pakkumise esitamine ja müüja täielik lühimüügipakend.
- Pank kinnitab kättesaamist - 10 kuni 30 päeva.
- Pank tellib BPO või hindab - 2 nädalat kuni 2 kuud.
- Faili ülevaatamine - 2 kuni 10 tööpäeva.
- Läbirääkija on määratud - 2 kuni 10 tööpäeva.
- II tasandi läbirääkija võib määrata 10 tööpäeva.
- Fail on heaks kiidetud või tagasi lükatud - sõltuvalt investorist 30 kuni 120 päeva.
Mõned lühimüügid vajavad täiendavat heakskiitmist.
Kui investor on valitsuse üksus, võib see üksi lisada paar nädalat lühikeseks müügi kinnitamise protsessiks. Samuti, kui laenul on hüpoteegi kindlustus, mida laenaja ei pruugi olla lisanud.
Kui kasutate 120 päeva möödumist, on võimalik, et noteerimisagent või kolmanda osapoole läbirääkija ei ole pallil ega ole pangakõnega nõus. Pangale helistamine tähendab, et ootele jääb kõikjal 10 minutit kuni tund või kauem.
Või pika lühikese müügi periood võib tähendada ka seda, et pangal on sisemised probleemid, ei ole piisavalt töötajaid või on faili paar korda kaotatud, kutsudes noteerimisagent uuesti paketti uuesti saatma. Lihtsalt nii, et teate, et FHA lühikeseks müük, mis tähendab seda, kui HUD on, toob tavaliselt kaasa pikaajalisi viivitusi.
See võib tähendada ka seda, et hindamine on teie pakkumist oluliselt kõrgem ja noteerimisagent rajab uue hindaja puhul juhtumi. Kuigi võin öelda, et minu keskmine lühikeseks müük võtab kinnitamiseks aega 6-8 nädalat, palume üldjuhul ostjalt ette valmistuda, et oodata 90 päeva.
Kahjuks ei saa te lühikese müügi korral alati vältida probleeme. Kannatus on võtmetegur. Lõppkokkuvõttes saate lühikese müügi heakskiidu. Üks raskemaid asju, mida ostjad mõistavad, ähvardab pank tühistamisega, ei tähenda pangale midagi. Pank ei hooli. Pank ei hooli vara seisundist, selle asukohast, remondist, mida soovite teha, või ostjale mõnda kiireloomulist küsimust.
Teie parim võimalus on see kinni hoida ja oodata, kui te tõesti soovite kodust.
NÕUANNE: Üldiselt, kui näete, et kodus on igakuine kuu pärast lühike müük, siis vastupidi levinud arvamusele ei ole see laenuandja, kes kinnisvara müümist hoiab. Tõenäoliselt tühistas ostja, asendati uue pakkumisega ja kogu protsess algas.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias .