Lugeja küsib: "Lõpuks leidsime täiusliku maja naabruses, mis meile meeldib, kuid noteerimisagent ütleb, et maja on juba müüdud. Kui me rääkisime oma ostja esindajale, ütleb ta, et müüja nõustus pakkumisega, kuid pank ei ole seda heaks kiitnud veel. Sooviksime pakkuda kõrgemat pakkumist. Kas müüja võib meie pakkumise aktsepteerida, kui müüja on juba pakkumise vastu võtnud?
Vastus: Paistab, et lühike müük, mida soovite osta, on seda, mida tavaliselt nimetatakse aktiivseks lühikesteks kontingentseisunditeks . Lühikese müügi tingimused, mille puhul müüja on pakkumise vastu võtnud, kuid pank peab veel heaks kiitma, erineb riigiti, kuid põhimõtteliselt võib müüja nõustuda ainult ühe ostjaga müümise korral, kui lepingus ei ole teisiti sätestatud.
See ei tähenda, et müüja ei saa enam pakkumisi aktsepteerida, kuid need muud pakkumised ei pruugi tõenäoliselt esimeses kohas. Järgmine müüja poolt aktsepteeritud pakkumine on tuntud varukoopiate pakkumisena. Müüja võib üldjuhul allkirjastada mitmeid varukoopiaid ja panna need mis tahes viisil, mis on asjaosalistele sobiv.
Müüja aktsepteerimine üle ühe lühikese müügipakkumise
Teil pole midagi kaotada, esitades pakkumise aktiivsele lühikese müügi tingimuslikule noteerimisele. Sellepärast, et mõned ostjad kirjutavad paljude teiste kodude pakkumisi, kuigi advokaadid kalduvad seda praktikat ja võivad põhjustada õiguslikke tagajärgi.
Kui selliseid ostjaid aktsepteeritakse veel üks pakkumine, siis kaotavad ostjad oma tasumata tingimuslikud pakkumised.
Kui esimene ostja kõnnib , teavitab agent seejärel üldjuhul ostja esindajat, kelle ostja on varundamispositsioonis. Kuid see ei tähenda, et selles positsioonis olev ostja oleks tingimata lähemal lühikeseks müügi kinnituseks .
Paljud pangad hakkavad müüjaid alustama, kui uus ostja protsessi siseneb.
Müüja ei ole kohustatud aktsepteerima lühiajalise müügi varukoopiat. Kui müüja ei taha varukoopiate pakkumist vastu võtta, ei saa te müüjalt sundida sind teiega alla kirjutama.
Kas müüja saab teisele lühikeseks müügi pakkumiseks pangale?
Mõned lühimüügiga tegelevad noteerimisfirmad nõuavad oma müüjatele, et nad saadaksid pangale korraga ühe lühikese müügi pakkumise. Aga mis juhtub, kui müüja saab kõrgema pakkumise, nagu pakkumine, mille teete ettepaneku esitama?
Sellele vastamiseks peate lugema ostulepingu , täpsemalt lühikese müügi lisandina. Näiteks Californias lubavad meie CAR-i lühiajalised lisandused müüjale vaikimisi jätkata vara turustamist ja saata konkureerivaid pakkumisi pangale. Kuigi müüja tõenäoliselt ei saa sundida esimest ostjat lepingu üles võtma, on olemas sellised võimalused, mis aitavad ostjal tühistada.
Kui noteerimisagent selgitab esimesele ostja esindajale, et suurem pakkumine panka saadetakse, tavaliselt küsib noteerimisagent ostja esindajat, kui ostja soovib kontoririiul veel 30 kuni 90 päeva, samal ajal kui pank kavatseb aktsepteerida kõrgem pakkumine. Selles olukorras kukub enamik esimest korda ostjaid, kes on esitanud madalama pakkumise, kui nad mõistavad, et nende pakkumine on tõenäoliselt möödas.
Olge ettevaatlik, kui esitate lühikese müügi ostu pakkumise turuväärtuse kohal. Kui teie pakkumine on liiga kõrge, isegi kui pank aktsepteerib lühikeseks müüki, on koefitsiendiks teie panga hindaja madalama hindamisega. Sellisel juhul peab noteerimisagent uuesti läbirääkimisi lühikese müügi pangaga ja lühikese müügi pank ei pruugi olla valmis hindu alandama. On oht, et pakute liiga palju ja võite oodata nädalaid või kuus ainult, et teie laenu tagasilükkamine ei võimaldanud madalat hindamist .
Miks müüja võib nõustuda teise lühikese müügi pakkumisega varukoopiana
Lühikese müügi müüja soovib ühte põhitulemust. Müüja soovib, et pank võtaks vastu lühikese müügi. Pangad kalduvad aktsepteerima lühikeseks müügi pakkumisi, mille hind on turuväärtusest. Põhjused, miks teine lühikeseks müügi pakkumine aktsepteeritakse ja selle pakkumine esitatakse tasu eest, on järgmised:
- Võibolla on teine ostja kvalifitseeritum kui esimene ostja.
- Esimene ostja ei pruugi olla 100% pühendunud lühikese müügi ostmisele.
- Esimene ostja müügihind võib olla liiga madal.
- Müüja võib vabastada müüja panusest , mille müügihind on kõrgem.
- Müüja võib vähendada puudujääki , kui see on olemas, kui pakutav hind on kõrgem.
- Müüja maksukohustust, kui seda on, võib vähendada suurema pakkumisega.