Kuid kas neil on vaja lühikeseks müümiseks advokaati? Võibolla mitte. Eriti mitte Californias, kus seadused juba pakuvad tarbijatele kaitset.
Mõni aeg tagasi müüs ma müünud maja El Dorado Hills'i lühikeseks müügiks . Tema kodu oli varem olnud tingdeponeerimiskontol, kui see oli teise agendi poolt loetletud. Väidetavalt kinnitas kinnisvaramaakler müüjale, et müüja vastutab oma lühikese müügi üle läbirääkimiste eest! Agent ütles, et tal pole pangale helistamiseks piisavalt aega ja kui müüja soovis, et pank võtaks oma lühikese müügi vastu, siis pidi müüja pangale helistama.
Ütlematagi selge, et seepärast on noteeringud aegunud ja lühike müük tühistatud. Mitmetel põhjustel ei ole hea mõte proovida oma lühikese müügi üle läbirääkimisi pidada. Teisest küljest on mitu kinnisvaravahendajat, kes käivad ringi, kes kutsuvad ennast sertifitseeritud lühikeseks müügi spetsialistideks, sest nad magasid läbi 3-tunnise klassi kuskil, kuid sundisid tegema lühikese müügi tehinguid.
Miks peate palgama juristi lühikeseks müügi läbirääkimiseks?
Kui teil on juriidilisi küsimusi, peate advokaadi palkama. Kinnisvaraagent, kellel ei ole õigust praktiseerida, on seadusega vastuolus, et õigusnõustamist ei anta. Isegi kui agent teab vastust juriidilisele küsimusele, ei saa kinnisvaramaakler teile öelda.
Seadused muutuvad kogu aeg. Pangad on advokaatidel töötajad, kes lõpetasid tipptasemel õiguskoolid. Kui pank võib leida lühikese müügi müüjale võimaluse pigistada, kas teie arvates pank kõhklema hakkab? Siin on kolm põhjust, miks advokaat palgata lühikeseks müügi läbirääkimiseks:
Isikliku vastutuse vabastamine
Kuigi pank võib andestada tasakaalu hüpoteeklaenude ja lõpliku müügihinna vahel, ei pruugi pank võõrandada müüja isiklikust vastutusest . See tähendab, et on võimalik, et pank võib seaduslikult kajastada müüja tulevasi palku, lisada pangakontosid või muul viisil müüa seda raha. Seda nimetatakse puuduste lahendamiseks . Lühikese müügi kinnitamise kiri võib sisaldada või ei pruugi sisaldada verbiage, mis selgitab panga konkreetseid õigusi. Sellise keele puudumine ei taga, et pank on müüja välja andnud.
Advokaadid väidavad, et isegi ostu-raha laen (mis teatud tingimustel ei anna California-sse) ei pruugi naasta müüja aastaid hiljem, eriti kui pank jätab endale õiguse koguda või kuidagi suutnud tõendada tingimusi lühiajaliste läbirääkimiste käigus oli laen muutunud. California seadused kaitsevad müüjaid 1-4 ühikut.
Varade kaitse
Pangad kontrollivad müüja finantsaruannet. Pangad uurivad müüja pangakontosid, maksudeklaratsioone ja teatasid, et nad tõmbavad müüja krediidiriski. Kui pank müüb kahjumit, siis ilmselt soovib pank osa sellest kahjumist hüvitada. Sellepärast vaatleb pank müüja varasid ja kasutatavat tulu.
Kui müüja üritab lühikeseks müüki ilma raskusteta , on väga tõenäoline, et pank küsib müüja panust . Isegi kui müüja kvalifitseerub lühikeseks müügiks rahaliste raskuste tõttu , võiks pank nõuda sissemakse tegemist. See tähendab, et müüjal oleks vaja sulgeda raha. Pank võib paluda müüjal likvideerida aktsiakonto või tappa vanadusfondi. California seadused kaitsevad müüjaid 1-4 ühikut.
Meelerahu
Kui lühike müük on suletud, sooviks enamik müüjaid nendega taga seista.
Advokaat võib müüjale pakkuda seda kindlust. Kinnisvaramaakler ei saa.
Miks mõned müüjad ei saa palgata juriste, et pidada läbirääkimisi lühikese müügi üle
Kes on pankadega läbirääkimistel rohkem volitusi? Advokaat või kinnisvaramaakler? Õige vastus on advokaat. Niisiis, miks mitte enam müüjaid palgata advokaati lühikeseks müügi läbirääkimiseks ? Järgmistel põhjustel:
- Ei mõista kasu
- Agent, perekond või sõbrad ütlesid, et mitte
- Ei saa endale lubada advokaadi tasumist
- Ekslikult uskuge, et nende esindaja pakub õigusabi tasuta
- Ei ole mingit vastutust ega vara
Isiklikult arvan, et iga lühikese müügi müüja võib enne kohtuprotsessi pakkumist lühikeseks müügiks kasutada õigusalast nõustamist. Soovitan kõigile oma klientidele, et nad saavad õigusnõustamist. Eriti kui ma kohast punaseid lippe, mis võiksid neid tagasi hammustada. Kuigi valitsuse HAFA lühimüügi programm pakub müüjatele mõningaid kaitsemeetmeid, ei võta see koht õigusnõustamise saamiseks. Mõned riigid nõuavad ka, et advokaat tegeleb lühikese müügiga. California ei ole üks neist riikidest. Californias käitavad üldiselt litsentseeritud kinnisvarafirmad lühikese müügi.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Real Estate'is Californias Sacramentos.