Lühikese müügi puhul on tegemist müügiks oleva kodu pakkumisega, mis on tavaliselt MLS-i kaudu loetletud.
Potentsiaalsed koduostjad teevad kodude vaatlemiseks kohtumisi, mõned teevad väikese hulga pakkumisi , agendid võivad hoida avatud maju ja üldiselt häirida müüja elu, kõik loodab, et ostja ostab kodud.
Lühikese müügi põhitõed
Lühike müük toimub siis, kui laenuandja nõustub nõustuma kodus vastu võetava summaga või sellepärast, et ei ole piisavalt omakapitali, et müüa ja tasuda kõik müügikulud. Mitte kõik laenuandjad ei räägi lühikese müügi üle ja seetõttu võib kinnisvaramaakler või advokaat olla tohutult abiks, kui küsib teada laenuandja kahjukäsitluse osakonda.
Sa ei saa lihtsalt ühel hommikul ärkama ja otsustada, et kavatsete müüa oma kodu kahjumiga. See oli nii, et laenuandjad ei kaaluks isegi lühikeseks müüki, kui teie maksed on praegused, kuid see on muutunud. Siiski mõista, et laenuandjad on läbirääkimiste pidamise jaoks rohkem nõus, kui teie maksed on tasumata.
Lisaks, kui sul on raha, võib laenuandja püüda neid kontosid puudutada.
Kuidas mõjutab lühikese müügi müüja krediit?
Fair Isaac avaldas aruande, milles öeldakse, et krediidiskoori mõjutab sama, olenemata sellest, kas müüja teeb lühikese müügi või sulgemise. Fair Issac ütleb, et FICO punktisumma kaotatud keskmised punktid on järgmised:
- 30 päeva hilja: 40 kuni 110 punkti
- 90 päeva hiline: 70 kuni 135 punkti
- Hulgikaubandus, lühikeseks müük või tegevuskoha asendamine: 85 kuni 160
- Pankrott: 130 kuni 240
- Foreclosure või võlakohustus : mõlemad lahendused mõjutavad krediiti sama, ütleb David Steep of Vitek Mortgage. Sõltuvalt krediidi üldisest seisust lähevad müüjad 200 kuni 300 punkti. See tähendab, et kui müüja FICO skoor enne turult kõrvaldamist oli 680, võib see minna nii madalale kui 380-le.
- Müügi lühiajaline müük: Steep väidab, et müüja lühiajaline müük (kui müüjad on üle viiekümne viie päeva hilja) müüja krediidiriski aruanne on identne sulgemine. Laenukahjum ilmub tagasilükatud seisundis enne sulgemist, väidab Steipe, mille tagajärjel kaotab see 200 kuni 300 punkti. See tähendab, et lühikese müügi müüja, kellel oli varasem FICO 720, võib näha, et see langeb 520-lt 420-le.
Minu isiklik kogemus agendina on olnud mõnevõrra erinev. Ma lõpetasin lühikese müügi Sacramento müüjale, kes oli tema hüpoteegi taga 90 päeva. Mõni kuu pärast tema lühikeseks müüki suleti, kontrollis ta oma krediitkaardi ja leidis, et tema FICO langes ainult 100 punkti võrra 671. Kahtlen, et iga müüja olukord on erinev.
Catherine Coy, hüpoteegi vahendaja Lõuna-Californias, nõustub Steepiga.
"Mõju tarbija krediidireguleerimisele - sulgemine vs lühiajaline müük - on erinevus rongi või bussi vahel tabatud," ütleb Coy, kes räägib laenuvõtjatest, kes on mõneks kuuks võlgnevused. Kuid aastate jooksul kipub lühike müük vähem ja vähem häbimärgistama.
Ooteaeg enne teise kodu ostmist
- Hüpoteekimine või võlakohustuste peatamine: Steep ütleb, et müüja, kes soovib osta teise kodu pärast sulgemist, lõpeb ooteajaga umbes 24 kuni 72 kuud, enne kui laenuandja pakub mis tahes intressimäära, mis on mõistlik. Coy ütleb: "Hea uudis on lühike müük, mis võimaldab tarbijal kahe aasta jooksul saada uuele hoonele institutsioonilist laenu".
- Lühike müük: mõned agendid väidavad, et lühikese müügi müüjate jaoks on head uudised, et ootamine on enne teise kodu kokkuostmist tunduvalt lühem ja Fannie Mae 2008. aasta suunised võtsid vastu uued menetlused.
Kas müüja võib tagasi osta vähem kui kahe aasta jooksul? Pole tõesti, ütleb Coy: "See on täiesti müüt, et tarbijal on võimalik osta 18 kuu jooksul hea intressimääraga." Fannie Mae suunised nõuavad nüüd vaid 48-kuulist maitsestamist ning see ei ole nii hea uudis lühikeseks müügiks spetsialiseerunud esindajatele. "
FHA võttis 2010. aastal vastu suunised, mis ütlevad, et müüja, kes on praegune ja kes võib lühikese müügi korral saada teise kodu kohe. Laenuandjad ei järgi neid juhiseid nii kiiresti. Kuid Flagstar Bank andis Elk Grove lühinähtaja müüjale uue laenu 2 kuu jooksul pärast oma lühikese müügi sulgemist ja see müüja oli sellel ajal praegune. FHA võib heaks kiita laenu lühikese müügi müüjale, kes vastab programmi "Tagasi tööle" alla ühe aasta jooksul.
Pange tähele, et Fannie Mae suunised lubavad müüjal kohe taotleda uut laenu teise kodu ostmiseks, kui see müüja pidas makseid jooksvalt, kui neil puudusid üle 30 päeva maksekohustused ja nad ei nõustunud võlakergendust tagasi maksma. Veelgi enam, hilinenud maksed mõjutavad oluliselt krediidiartiklit, mitte lühikeseks müüki.
Otseturustusõiguse või lühikese müügi otsus
Kui olete müüja, kes püüab otsustada, kas lasta kodus läbi sulgemise, võrreldes lühikeseks müügi katsetamisega, ei pruugi Coy krediitkaardi ärakasutamine olla eeliseks lühikeseks müügiks. Ta teatab, et vastavalt skoorifaktori koodile # 22 puudub krediidikvaliteedi skoori eelis õigusvastasele laenuvõtjale lühikese müügi korral sulgemise korral. "
Mul on sellegipoolest kahtlusi. Alates sellest, mida ma olen näinud, on krediidiaruanne vähem kahjulik pärast lühikeseks müüki, mis hilinemise eest maksab, kui sulgemine. Veelgi enam, nende krediidiandjatel, kellel on võlakohustused, on võimalus osta teist kodu, kasutades tavapärast rahastamist nelja aasta jooksul 7-aastase perioodi vältel, mis on nõutav vara väljaostmiseks. Mõned laenuandjad teevad uue kodu jaoks laenu järgmisel päeval pärast lühikese müügi sulgemist. Sulgemise korral on ka teisi lühikese müügi eeliseid . Kuid otsige õiguslikku ja maksualast nõu enne otsuse langetamist.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.