Your Homebuying Guide, Elizabeth Weintraub, ütleb: "Aastate jooksul oli mul rõõm töötada koos paljude müüjate ja ostjatega lühikeseks müügi tehinguteks. Kuigi kaks lühimüüki on identsed, on üksikute tehingute puhul ühised jooned. eriti müüjatel on sageli küsimusi, mida nad isegi ei teadnud, et nad soovivad küsida lühikese müügi ajal poole peal . "
Vastus: Kõik järgnevad küsimused ja vastused on koostatud lühikese müügi reaalmaailmast osapooltest. Esimene asi, mida müüja kavatseb teha lühikeseks müügiks, peaks olema intervjuu mõne lühikeseks müügi spetsialiseerunud kinnisvaramaakleriga. See on teie lühikese müügiagent, kes suudab protsessi sileda või karmilt minna. Küsige mandaate ja tootmisnumbreid ning, mida iganes teete, ei usalda sellist keerulist tehingut algajale.
# 1) Mis on lühikeseks müük?
Lühike müük toimub siis, kui pank võimaldab teil oma kodu müüa vähem kui võlgnetav summa. Lühike müük on panga antud privileeg. See pole õige. Mitte iga pank ei luba teil lühikeseks müüki teha.
# 2) Kas me peaksime valima hulgikauplemisega lühikese müügi?
Mõnel juhul võib kotti lasta koju sulgemine lihtsamalt kui lühikese müügiga seotud võitlus ja stress. Sõltumatuse kaalumine võib sõltuda sulgemise finants- ja õiguslikest tagajärgedest.
Te peaksite alati õiguspäraseks ja maksualaseks nõustamiseks võtma, kuna kinnisvaramaaklerid, kui neil ei ole õigust praktiseerida, ei saa seda pakkuda.
# 3) Kuidas saab müüja lühikese müügiga mitut pakkumist?
Üks kindel käik mitme pakkumise saamiseks on hinnata oma lühikese müügi väärtust turuväärtusest madalamal. Teil on ka teisi võimalusi ostjate pakkumiseks oma kodu pakkumiseks.
Hoiduge oma lühikese müügi hinnast liiga madalale, kuna a) pank tõenäoliselt ei võta madalat pakkumist ja b) mõned ostjad võivad segadusse ja teha lowball pakkumisi .
# 4) Kas peaksime lõpetama meie hüpoteeklaenud lühikeseks müügiks?
See on müüt, et peate vaikimisi maksma jääma, et teha lühike müük. Siiski on teatud olukordi, kus teie maksed peavad olema kurjategijad. Enamik neist hõlmab valitsuse laene, sest jah, mõnel juhul soovib valitsus, et te lõpetaksite hüpoteegi maksmise. Ah, ah?
# 5) Kas pank tulema meid erinevuse pärast?
Veel üks põhjus õigusnõustamiseks. Üks lühikeseks müügi tegemise peamine põhjus on saada isikliku vastutuse vabastamine, kuid mitte iga müüja ei vabastata. Mõned laenud on mõnes riigis isiklikult tagatud. Mõned raskekujulised laenud teatud riikides võimaldavad puudusi. Tüübikirjas puudujääkide puudumine ei tähenda tingimata seda, et müüja vabastatakse.
# 6) Kas lühikeseks müük hävitaks minu krediidireitingu?
FICO sõnul näib teie krediidireitingu suurim tabel olevat siis, kui puudujääk on järele jäänud. Puudujäägi korral on lühikese müügi krediidilõiv peaaegu samasugune kui sulgemine.
Ilma, see on vähem. Laenuandjad esitavad teie krediitkaardil lühikeseks müügiaruandeks tavaliselt "tasutud täies ulatuses kokkulepitud summat vähem", kuid on ka teisi aruandlusvalikuid.
# 7) Kuidas saaksime teha kahte laenu lühikeseks müügiks?
Teete lühikeseks müügi kahe laenuga samal viisil kui lühikeseks müügiks 3 laenu ja / või hulga kinnipidamisõigusega. Üksikud läbirääkimised. Tüüpiliselt eraldab laenuandja esimeses positsioonis väikese osa tuludest noorematele võlgnikele. Laenuvõtjatele võib siiski paluda teha müüja panus .
# 8) Kas vajame lühikese müügiga advokaati?
Kui teil on vara varjupaika, kasutatavat tulu ja laenu isiklik vastutus, on need kolm suurepärast põhjust, miks advokaat palgata lühikeseks müügiks. Kahjuks, kui te küsite advokaadilt, ütleb advokaat, jah, palgata advokaati. Teil on vaja juriidilist nõu.
Teie huvides läbirääkimiste pidamiseks advokaat sõltub teie olukorra keerukusest ja üksikasjadest. Küsige oma agenti või CPA-d ja teisi usaldusväärseid nõustajaid.
# 9) Kas meil on vaja lühikese müügiga finantsprobleeme?
Short-sale mania alguses oli see viimane käikuvahetus - mis algas 2005. aasta lõpus - lühikeseks müügi saamise absoluutseks kriteeriumiks oli rahalised raskused. Pidades silmas maavärinaid majapidamiste arvu, mis on veealused ja vajadust ilma tagatiseta laenata, pakuvad mõned pankade investorid strateegilist lühimüüki.
# 10) Miks peaks pank meie hulgimüügilt tagasi lükkama?
Pangad otsivad lühikeseks müügi heakskiitmiseks olulisi elemente, kuid võib-olla suurim motivatsioon on see, kas pank saab rohkem raha, andes lühikeseks müügi sulgemise jätkamise eesmärgil. Mõnikord ei ütle pank sulle, et sulgemine peaks kasumlikumaks. See lihtsalt määrab hinna, mida ta soovib, et ükski ostja kunagi ei maksaks. Erinevalt kana väljapääsust.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.