Teie laenuandja võib pärast lunastamist esitada puuduste kohtuotsuse
Puudujäägitust puudutavad otsused ilmuvad mõnikord pärast sulgemist või lühikeseks müüki . Koduomanikud on sageli üllatunud, et neid saab, ja see on tavaliselt seepärast, et nad ei saa eelnevalt õiget õigus- või maksunõuet.
Võlakirjad ja hüpoteek
Puuduste otsused tulenevad asjaolust, et laenuvõtja ei täitnud võlakirja , mitte hüpoteegi. Võlakiri on maksmise lubadus. See võib tekitada ka isiklikku vastutust, sõltuvalt riigi seadustest. Isiklik vastutus tähendab, et laenuandja võib pärast laenusaaja vara minna laenu maksmata jätmise eest.
Võlakirjaga tagatakse kas kindlustusleping või hüpoteek, olenevalt rahastamisvahendist. Tavaliselt kantakse hüpoteegi või usaldustoiming avalikesse registritesse, kus vara asub, mis annab avalikult teada, et kodus on selle eest kinni peetud.
Hüpoteek
Kui võlakiri ei ole kokkulepitud viisil tasutud, on soodustatud isikul õigus vara sulgeda, kuna vara on võlakirja tagatis.
Kui laenuvõtja ei tooda kehtivaid makseid ega kaota olemasolevat laenu (sularaha) sulgemise perioodil, läheb vara enampakkumisele. Kui kinnisvara müüb rohkem kui võlgnetav summa, puudub puudus; siiski harva juhtub.
Pangad saavad vara sulgemiseks, kui keegi ei paku pank tagasi maksma.
Samuti on pangal õigus seda enampakkumisel enim pakkujale müüa vähem, kuid enamasti pangad eelistavad müüki eraõiguslikule isikule pärast sulgemist, lootes saada rohkem raha avatud turul.
Lühike müük
Kuigi koju on oodata sulgemist, võib pank nõustuda kaotuse vähendamisega. See võimaldab müüjal teha lühikese müügi ja nõustub vähem raha kui müüja võlgneb oma laenu.
Kodu müüja rendib kinnisvaramaaklerit ostja leidmiseks lühikeseks müügiks . Ostja teeb pakkumise ja kui pank seda aktsepteerib, müüakse kodu kahjumiga.
Puudused Kohtuotsused
Puuduseks on laekumata põhisumma ja saadud summa erinevus, kui saadud summa on võlgnetavast summast väiksem.
Ükskõik, kas pank võib pärast turult kõrvaldamist või lühikeseks müüki läbi viia puudustegurannet, sõltub osaliselt sellest, kas võlakiri teeb võlausaldajale isiklikult vastutuse. Mõned riigid lubavad isiklikku vastutust .
Puuduste kohtuotsused Californias
California-laenuvõtjatele head uudised on kõik ühekordse kuni neljaühikulise elamuga ostu-raha laenud, mis on vabastatud puudulikkusest.
Raske raha laenud Californias - kodud pärast koduriigist ostetud laene osteti refinantseerimise või teise hüpoteegi kaudu - võidakse langetada puudujäägiotsus järgmistel tingimustel:
- Laenuandja lükkab välja kohtumenetluse teel (California Code Civil. Proc. § 726).
- Enamik laenuandjaid loobub usaldusisiku müügist, mis ei anna laenuandjale õigust langetada puudusi käsitlev otsus ühe erandiga (vt teine teine raskekujuline hüpoteek allpool) .
- Kolmekuuline tähtaeg kehtib kohtulike sulgemistega seotud puuduste tuvastamise hagide kohta.
- Kui teine hüpoteek on kõva raha ja laenuandja on selle laenu tagatiseks kaotanud sulgemise või lühikese müügi kaudu, mille puhul võlakirja tagatis ei ole midagi väärt, võib selle teise hüpoteegi saaja jätkata puudujäägitust käsitlevaid otsuseid (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59. 2. kd 35 (1963).
- SB 931, mis jõustub 1. jaanuaril 2011, pakub Californias lühikeseks müügi müüjatele puudujääke, kui laen on esimeses positsioonis. Seda ei kohaldata foreclosures.
Läbirääkimiste kogumine
Mõned raskesti raha laenuandjad müüvad võlakirja investorile pärast sulgemist dollari eest penni eest. Siis püüab investor koguda võlga.
Kuigi laenuandja võis aktsepteerida, ütleme näiteks 1000 dollarit 100 000-sekundilise hüpoteegi eest lühikeseks müügi kaudu, vabastatakse selle raske raha eest teine tagatis, kuid võlakiri ei pruugi olla. Lühikese müügi müüja, nagu näiteks meie lugeja, võib uskuda, et katsumus on lõppenud, kuni üks päev ta saab telefonikõne, milles palutakse tagasimaksmist. Kui see juhtub:
- Mõista, et laenuandja tõenäoliselt läbirääkimisi diskonteeritud väljamaksete üle.
- Laenuandja võib taotleda uue võlakirja asemel vana võlakirja. Sellisel juhul veenduge, et laenuandja saadab tasumisele kuuluva võlakirja.
- Kui laenuandja on märkme juba müünud, võib allahindlus olla suurem.
- Mitte kõik raskekujulised võlakirjad tuleb tasuda sularahas. Mõned laenuandjad aktsepteerivad makseid.
- Kui laenuandja suunab makse teisele üksusele, mõista, et võlakirja võis müüa alla selle nominaalväärtusega ja uus laenuandja võib aktsepteerida veelgi väiksema summa maksetena täies ulatuses.
- Pärast seda, kui märkus on täies ulatuses tasutud, küsige laenuandjalt tagastatavat võlakirja, mille tähis on "Tasuline täielik".
Mul ei ole luba anda juriidilist nõu ja anda see teave ainult üldiseks teavitamiseks. Kui soovite õigusnõustamist või lisateavet, võtke ühendust kinnisvara advokaadiga .
Allikas: California Vahendamise Ühing
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.