Mis on tasuvam: vara väljaostmine, lühikeseks müük või REOs?
Kuid ilma spetsialiseeritud teadmisteta, kuidas sulgemise, lühikeseks müügi või REO ostmisega tegeleda, võite end ohtlikul territooriumil leida.
Näiteks kui paljud lühikeseks müügiks on foreclosures, ei ole kõik foreclosures lühikeseks müük ja mitte iga lühike müük on sulgemine. Probleemide keerukamaks muutmiseks ei ole REOs ka lühiajalised müügid, kuid mõni kavandatud lühikeseks müük võib lõpuks olla REO.
Mis on sulgemine vara?
Sulgemine vara on kodu sulgemine - kui vaikimisi teade on esitatud avalikus registris. See tähendab, et omanik on lõpetanud hüpoteegi maksmise ja laenuandja on teatanud, et kui maksed pole ajakohastatud, siis müüb see kinnisvara kõrgeimale pakkujale.
Laenuandjad võivad sulgeda muudel põhjustel, kuid kõige sagedasem põhjus, miks laenuandjad esitavad maksejõuetuse teate, on siis, kui laenuvõtja on vähemalt kaks makseviivitust.
Kui majaomanik ei too laenu hetkeks, võtab laenuandja vara omanikult ära. Viimane samm, mida laenuandja võtab pärast teatud aja möödumist, on proovida vara enampakkumist avalikul müümisel.
Kõik kodud, mis satuvad sulgemisse, lähevad avalikule müügile, kuna omanikul on õigus tasaarvestada kuni punktini, mille ajastamine riigiti erineb.
Kinnisvarainvestorid ja koduostjad näevad kinnisvaratehingute soetamisel kasumit, sest nad saavad vara sageli võlgu oleva summa eest, omandades kodus omaniku omakapitali tasuta.
Kuidas California seadus mõjutab sulgemine / lühikese müügi investoritele
Riigid on varem väljaostuõigust reguleerivad seadused ja mõned järgivad California seadusi . Selleks, et täielikult mõista oma õigusi turult kõrvaldamise ostjana, pöörduge kohaliku kinnisvarakonsultandi poole. Siiski mõistan, et California kinnisvaraagent pikka aega ei osanud sulgemisinvestorile esindada, kui kõik järgmised neli väidet oleksid tõesed:
- Kodu kvalifitseerub müüja isiklikuks elukohaks.
- Majutusasutus on ühe pere kodus või 2-4 ühikut .
- Vaikimisi on avalikusse registrisse kantud vara.
- Investori ostja ei hõivata vara.
Kuid kui mõni nendest nendest väidetest oleks vale, võiks California esindajal esindada ostjaid, eriti kui ostja kavatseb kodud hõivata. Kuid investori esindamiseks peab CA seaduse kohaselt kinnisvaramaakler postitama võlakirja. Sellist võlakirja pole California osariigis saadaval. Seepärast olid paljud ostjad sunnitud tegutsema iseseisvalt kui sulgemisostuvõtja California.
California kohus otsustas 2007. aastal, et võlakirja nõue ei olnud jõustatav. California Kinnisvarakompaniide Assotsiatsioon andis seejärel kättesaadavaks spetsiaalse vormi paketi, mida esindajad saavad kasutada investorite esindamiseks.
Mõista, kui investor, peate täitma koduosaluse müügiseadust. Muuhulgas on müüjal, kellel on sulgemine, õigus tühistada tehing viie päeva jooksul. Investorid peavad müüjale sellest õigusest teatama, sealhulgas vormi koopia, mis lubab müüjal tühistada.
Koduosakute müügiseaduse järgimata jätmine toob endaga kaasa ranged karistused, sealhulgas säte, mis annab müüjale õiguse müügi lõpetada kuni kahe aasta jooksul pärast seda, kui investorile müük on suletud ja vara tagasi saada. Sa lugesid seda õigesti. Kaks aastat.
Investorina pöörduge kinnisvarakonsultandi poole , enne kui otsustate osta kinnisvaraturul sularaha sissemakseid, tasudes laenuandjale tagantjärele maksed, andes müüjale mõne dollari ja kirjutades seaduse.
Mis on lühikese müügiomand
Lühike müük toimub siis, kui majaomanik on sulgemise korral, kuid enne seda, kui vara läheb avaliku enampakkumisele.
Lühikese müügi korral peab laenuandja nõustuma aktsiatega vähem võlgnetava summa vastu.
Erinevalt sulgemisest, ostavad investorid tavaliselt kodu veelgi vähem, kuna investorid ei tasu olemasolevat laenu ega tasu tagasi maksta. Investorid on silmatorkavaga tegelema olemasoleva laenuandjaga, et võtta vähem kui see, mida laenuandja on otsustanud sulgemisega tegeleda.
See on müüt, et laenuandjad ei kavatse investoriga kokkuleppele jõuda, välja arvatud juhul, kui müüja on maha võtnud müüja kohustuse teha õigeaegseid hüpoteegi makseid . Müüjad ei pruugi lühikeseks müügi jaoks vaikimisi olla. Ostja jaoks, kes soovib koda hõivata, on lühikese müügi ostmine majanduslikult mõttekas.
Mis on REOs - kinnisvara omab?
- REO ostmine on sarnane lühikese müügi ostmisega, kui vara kuulub juba laenuandjale.
- Laenuandja omandas omandi sulgemismeetme kaudu.
- Sageli müüvad võõrandatud kodud vähem kui varasemate laenude jääk.
- Panga omandis olevaid kinnisvara nimetatakse REO-deks, mis tähendab laenuandja poolt väljastatud riigilepingut.
Pangad saavad kinnisvara omamise, kui keegi avalikul oksjonil ei paku piisavalt vara vastu võlgnetava summa katmiseks. REO-i kodusid peetakse sageli parimaks ebakindla vara ostmiseks, sest müüja pole pildil juba olemas. See on ainult investor, investori esindaja, pank ja panga esindaja, kes teevad tehingu üle läbirääkimisi. Mõningaid REOsi saab otse laenuandjalt osta.
Lisateabe saamiseks pöörduge kinnisvara advokaadi poole.