Kuidas saada lühikese müügi pank, et kinnitada arveldustasud
Mis on HUD? Miks pangad soovivad HUD?
HUD-1 on RESPA dokument, mis selgitab ühtselt kõiki kinnisvaratehingu deebette ja krediite. HUD on tegelikult ostja kasuks.
Vaatamata sellele, et müügihinnast maha arvatud tasud, ei ole lühikeseks müügi pank kasu ja see ei ole ükski lühikese müügi panga tegevusest. Kui midagi on, kaasneb HUD ostja pangaga, mitte müüja pangaga.
Kuid see ei takista lühikese müügi pangalt seda küsida ja nõudmisi muudatuste heakskiitmise ajal. Õnneks ei vaja iga pank HUD heakskiitu. Näiteks ei anna paljude noorema võlgnike heaks HUD-i. Sellepärast, et enamik nooremaid võlausaldajaid hoolitseb ainult nende eest makstava kontrolli summa eest.
Teised kinnipidamishindid on müügihinnast, kes maksab, mida ja kui palju tasu on tehtud, teisele võlgnikule. See ei ole samamoodi vastupidi. Esmane võlgnik hooldab palju, kui palju makstakse nooremal võlausaldajal ja kes seda maksab. On mõningaid asjaolusid, mille puhul teised laenuandjad püüavad müüjaid hüpoteegi pettusi teha . Sellepärast, et teised laenuandjad kahtlustavad, et esimesed laenuandjad lükkavad HUD tagasi, kui müüja maksab neile suuri summasid, nii et nad ütlevad, et müüjad rikuvad seadust.
Mida pangad hindavad HUD lühikeseks müügiks?
HUDi ilmne ja kõige tähtsam arv on müügihind. Mõnikord võib pank väita, et ta peab teatud summa netomaadistama ning see netosumma võib olla rohkem kui HUD-i võrk. Sellistes olukordades on parimaks viisiks panga rohkem raha juurde pääseda, et küsida ostjalt ostuhinda.
Pankade kinnitatud ostuhinnad põhinevad harva täieõiguslikul hindamisel. Kui kaalul on nii palju raha, võiks arvata, et pank soovib väärtust hinnata sõltumatu hindaja palgata. Kuid enamik panku maksavad juhusliku kinnisvaramaakleri - isegi mitte tingimata naabruses asuva spetsialisti - panga pankadele väikese ja värske hinnangu, mida nad nimetavad BPO-deks . Nad maksavad BPO-le 50 kuni 100 dollarit. See on suurepärane näide selle kohta, et teil on mõnevõrra mõistuse ja naela rumal, nagu ema ütles.
Selle põhjuseks on asjaolu, et paljud lühikese müügiagendid hindavad lühikeseks müüki samamoodi, kui BPO agent määrab väärtuse, kuna nad ei soovi võitlust lühikese müügi pangaga. Ei ole oluline, kas müügihind on turuväärtus, kui see on kooskõlas BPO-ga.
Seejärel uurib pank teisi HUD-ile müüjale makstud tasusid. Võib küsida, kes on lühikese müügi müüja ja see on müüja. Pank kiidab lihtsalt tasud, mida müüja peab maksma. Tavalised tasud müüja sulgemiskulude eest on järgmised:
- Komisjon kinnisvaramaakleritele / agentidele
- Pealkiri ja kinnipidamismaksed
- Ülekandetasud
- Salvestamine, notar, doc prep ja traaditasu
- Dokumentide templid
- Kurjutulised vara maksud
- Maksuprogrammid
- Juunior-võlausaldajatele soodustingimused
- HOA tasud, kui neid on
- Ostja krediit sulgemiskuludeks
Hüvitiste liigid lühipüüsidega pangad lükkavad HUD-ile tagasi
Nii sageli nõustub pank maksma kahjuriprognoosi või kodu garantii eest, kuid harva. Pangad peaaegu kunagi ei tasu remonti lühikese müügi eest . Samuti on väga ebatavaline, et pank maksaks kurjategijatele HOA tasusid või UCC taotlusi.
Näiteks, kui pank ei luba teatud tasu, ütleb ta, et tahetakse tasumismaksu vähendada 1500 dollarilt 500 dollarini, mis juhtub tasakaalu korral? Keegi peab seda tasu maksma. See võiks olla müüja või see võiks olla ostja. Deposiit võib otsustada tasu vähendada, kuid see on ebatõenäoline.
Ilmselt on lühikese müügi HUD suurim probleem asjaolu, et paljud läbirääkijad ei tea, kuidas neid lugeda. Nad ei saa aru, et HUDi müüja krediit ei ole alati ostjale krediit.
RESPA muudatused nõuavad, et kõik ostja heausksuse hinnangu peegeldavad tasud peavad olema ostja krediidiks, kui müüja maksab. Mida läbirääkijad ei saa aru, näitavad nad ka deebetina, mis tühjendab ostjale krediiti. Proovige selgitada, et see on $ 8-tunnine ametnik.