Laenuvõtjad, kes lõpetavad hüpoteegi maksete tegemise, muudavad pank varem või hiljem sulgema. Nüüd, kuidas seda sulgemist käsitletakse, sõltub riigi õigusest. Rohkem kui pooled Ameerika Ühendriikidest on usaldust käsitlevad riigid, ja usaldustoimingute riigipoolsed väljaostud käitlevad haldur.
Pidage meeles, et Fannie Mae vaikimisi müüdud lühimüüki käideldakse erinevalt. Fannie Mae ja Freddie Mac ei hoia tavapäraselt usaldusisiku enampakkumisi edasi.
Enne oksjoni edasilükkamist
Kui laenuvõtja lõpetab hüpoteegi maksete tegemise, teavitab laenuandja usaldusisikut sulgemismenetluse algatamisest. Usaldusisik on usalduslepingu kolmas osapool , positsioon, kus mõni kõne "hoiab alasti pealkirja".
Kuigi enne vaikeotsuse esitamist ei ole vaja aega, enamik laenuandjaid eelistab 60-90 päeva jooksul koguda, et laenusaaja langeb võlgnevuse asemel, selle asemel, et minna sulgemise menetlusele. Mõned riigid nagu California nõuavad, et laenuandja esitaks laenuvõtjale vähemalt 30 päeva etteteatamisaja enne vaikimisi teate esitamist.
Kui tagatise esitamise teade on esitatud, on laenusaajal umbes 90 päeva, et taastada laen tagasi, tasudes tagasi tagasimaksed ja tasudes hilinenud tasusid, mis hõlmavad ka usaldusisiku teenustasusid.
5 viisid usaldusisiku oksjoni edasilükkamiseks
- Hüpoteeklaenu hüvitamine: hüpoteegi taastamise ja hüpoteegi tagasivõtmise vahel on erinevus, kuid sageli kuulete vaheldumisi kasutatavaid sõnu, mis on valed. Hüpoteegi tagasivõtmiseks on hüpoteegi tasumiseks; hüdrokreem on aset leidnud. Mittekohtule sulgemise protsessi viimastel päevadel ei ole laenuandja kohustatud tööle ennistamist nõudma, vaid peab võimaldama tagasivõtmist.
- Laenu muutmise taotlemine: laenuandjad ei pea laenu muutmise eest vastutasuks enampakkumist edasi lükkama, kuid enamik pankasid püüavad ajutise tagasimaksegraafiku välja töötada. See ei tähenda, et pank ei saataks oksjonil kodu. Nii et ole ettevaatlik. Laenuvõtjad võivad soovida pangalt kirjalikku lubadust mitte edasi minna enampakkumisel.
Mõned pangad on alatu. Need pangad annavad ajutise laenu muutmise ja pärast 3-6 kuud teatavad laenusaajale, et nad esitavad sulgemise, kuna laenuvõtja ei saa alalise laenu muutmise tingimusi. Nad ütlevad tänu osaliste maksete eest ja esitavad vaikimisi teate.
- Pankrotiavaldus: pankrotiavalduste esitamine ei peata enampakkumist alaliselt, kuid võib mõneks ajaks enampakkumist edasi lükata. Kui võlgnik esitab pankrotiavalduse, väljastab kohus korralduse, mida tuntakse kui automaatset viibimist , lõpetatakse võlausaldajate püüded koguda raha, mis hõlmab enampakkumise edasilükkamist. See on nagu ütleb, et koolitatud koer peab istuma ja jääma. Kuid laenuandja võib seejärel esitada automaatse viibimise tühistamise ettepaneku, eriti kui vaikimisi on juba esitatud nõue.
- Ajutiste piiranguteta esitamine. Enamik inimesi seostab riigisisese väärkohtlemisega ajutise piirangukäsu, kuid kuritegude eest kaitsmiseks kohtule esitamine võib sisaldada ka pakkumist enampakkumise edasilükkamiseks. Laenuvõtjad peavad palgata advokaadi, kes esitab ajutise piirangutähise, ja see advokaat võib vajadusel leida põhjuse, mis põhineb petturlusel või laenuandja teatud liiki rikkumistes. Isegi kui advokaat on edukas ja võidab argumendi, ei ole piirangutähis püsiv.
- Katse teha lühike müük : laenuandjale öeldes, et laenuvõtja üritab lühikese müügi korral üldjuhul mitte piisav. Laenusaaja peab esitama pangale pakkumise kvalifitseeritud ostjalt. Laenuvõtja läbirääkimiste käitlemisega tegelev kinnisvaramaakler või advokaat kutsub seejärel panga läbirääkijat ja taotleb oksjoni edasilükkamist. Sageli ei kaaluta pangad edasilükkamistaotlust, kuni enampakkumine on paar päeva eemal. Pank soovib, et laenuvõtjad istuksid tihvtidel ja nõeltel, mõtlesin, kas enampakkumine lükatakse edasi.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.