Laenu muutmine lühikeseks müügi puhul sõltub osaliselt järgnevast:
- Teie rahaline olukord
- Panga valmisolek
- Sinu soov hoida oma kodu
See muutub veelgi keerulisemaks, kui pank keeldub kaaluda oma kodu turuväärtust. Kui soovite tõesti oma kodus jääda, sõltumata selle väärtusest, siis võib laenu muudatus olla parem variant.
Laenu muutmise tingimused
Laenu muutmise eesmärk on vähendada majaomaniku hüpoteegi maksmist ja muuta see makse taskukohaseks.
See saavutatakse, rakendades üht või mitut järgnevat:
- Intressimäära alandamine
- Laenu tähtaja pikendamine
- Lisada põhisummale tasumata intress
- Põhisaldo vähendamine
Valuutakontrolli amet (OCC), mis reguleerib riiklikke panku, väidab, et paljud laenu muudatused ei vähenda võlgnevust. Võimalik, et murettekitavam on uudis, et suur hulk laenu muutusi varsti muutub kurjategijaks. See on sageli ainult ajutine lahendus, mitte pikaajaline lahendus.
Laenu muudatused võivad põhjustada suurema makse
See võib teile tunduda veider ja vastupidiselt sellele, kuidas laenu muudatus peaks toimima, kuid mitte kõik pangad pakuvad laenu muudatust, mis vähendab majaomaniku hüpoteegi maksmist. Mõned pangad pakuvad laenu muudatust, mis suurendab makseid. Uue hüpoteegi maksmise kindlaksmääramiseks kasutage pangas kasutatavaid suhteid, mis sageli kattuvad teatud protsendimäära teie brutokuupäeval.
Kui finantsselgitus on õigustatud, võib pank nõuda suuremat makset.
Ajutise laenu muudatused
Pange tähele, et mõned pangad pakuvad ajutise laenu muutmist. See tähendab, et pank ei nõustu püsiva laenu muutmisega, vaid võib pakkuda järgmisi tingimusi:
- Põhiline tasakaal jääb samaks.
- Koduomanikelt palutakse teha uus vähendatud makse.
- Uue makse tähtaeg on 3 kuni 6 kuud.
- See tähendab, et kui majaomanik teeb ajutise laenu muutmise tähtaja piires aja jooksul uusi makseid, võib pank anda püsiva laenu muudatuse.
Kuid tähtaja lõpus saab pank ka vabalt öelda: "Tänan teid väga, et andsite meile raha, kuid teie laen on nüüd default." Ja pank võiks sulgeda. Olen kuulnud seda lugu mitmelt Sacramento klientidelt, kes olid selle manööverdamise tõttu sunnitud lühikeseks müügiks.
Pangad ei töötle lühema müügi samaaegselt laenu muutmisega
Enamik pankasid ei avata samal ajal kahte faili. Peate eelnevalt otsustama, kas soovite jätkata laenu muutmist või lühikeseks müüki. Te peaksite jälitama ühte või teist.
Pank lõpetab ootel oleva lühikeseks müügi tehingu, kui majaomanik otsustab hiljem laenu muutmise proovida. Lühikese müügi ja laenu muudatuse töötlemiseks kuluv aeg on umbes sama. Mõnede laenu muudatuste tegemiseks kulub kolm kuni kuus kuud.
See on ebaõiglane ostjale, kes on esitanud heauskselt pakkumise lühikeseks müügiks ja nõustus ootama lühikeseks müügi kinnitust, et avastada, et müüjad on teist mõtted ja nüüd soovivad laenu muuta lühikese müügi keskel.
Minu soovitus on teha oma otsus ja kinni pidada. Veelgi enam, ärge palgata ühtki ettevõtet laenu muudatuse tegemiseks, sest võite ise seda ise taotleda, ilma et keegi oleks seda maksnud. Paljud laenude muutmise ettevõtted on petturid.
Miks lühiajaline müük eelistatakse laenu muutmisel?
Elamute omanikud, kes eelistavad vee alla minna, võivad eelistada lühikeseks müügiks laenu muutmist. Lühike müük tähendab, et pank nõustub vähendatud väljamaksega ja vabastab laenu. Kui teie kodu maksab dramaatiliselt alla võlgnetava summa, võib see osutuda mõttekas lühikeseks müügi tegemiseks ja vabastatud koormatud võlgadest. Siin on muud tegurid, mida tuleb arvestada:
- Pärast kolmeaastast krediidi säilitamist, kui hinnad jäävad stabiilseks, võivad omanikud saada hüpoteeklaenude lühikeseks müügiks ja taskukohaseks makseks teise kodu ostmise .
- Laenu muutmine ja lühike müük võivad mõjutada krediiti . Kuid mõlemad lahendused on üldiselt paremad kui sulgemine.
- Paljud laenu muudatused nõuavad reguleeritava intressimaksega makseid, mis võiksid suureneda igal aastal pärast viieaastast fikseeritud intressimääraga maksete möödumist.
- Enamik Sacramentos müüdavatest lühikese müügi loenditest hõlmavad müüjaid, kellelt lükati tagasi laenu muudatus.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.