Küsimus: kuidas ma saan leida lühikese müügi?
Lugeja küsib: "Kuidas ma saan leida lühikeseks müügi Internetis MLS-i loendist? Mõned loendid ütlevad, et see on lühike müük, kuid mõned neist pole veel kindlasti lühikeseks müük. Tean, et minu agent saab aru saada, millised on lühikeseks müük. see teave ei ole üldsusele kättesaadav? "
Vastus: Iga MLS- süsteem on erinev, seega pole lühikese müügi loendit alati ilmne. Komisjonidevaheliste vaidluste tõttu näib olevat liikumine lühikese müügi loendite tuvastamiseks.
Kui agendid võitlevad rahaga, tekivad vaidlused viivitamatult viivitamatult süsteemide loomiseks. Ained sageli võitlevad teiste agentidega raha üle. See on ühine lahing.
Mis on lühike müük?
Lühikese mügi puhul on tavaliselt tegemist siis, kui vara väärtused langevad või pumbatud hinnanguid osteti ostma, muutes vara vähem kui tema hüpoteek. See tähendab, et kui müüja sõlmib ostu-müügilepingu , mis on väiksem kui kodu praegune hüpoteeklaen, kui müüja ei sulgeda raha , peab laenuandja lühikese müügi heaks kiitma. Seda seetõttu, et laenuandja võtab kahju, et võimaldada väljamakseid vähem kui võlgnetav summa.
Lühikeseks müük võib toimuda ka siis, kui müügi- ja hüpoteegi kõiki kulusid lihtsalt ei ole. Kodu on võimalik müüa rohkem kui hüpoteek, kuid müük on lühike, sest tuludest ei ole piisavalt raha, et katta kõik kulud, mida müüjal peab müüma kandma.
Üldiselt ei ole lühikeseks müük ostjale soodustusi . See ei tähenda alati, et ostja ostab kinnisvara turul ja see võib võtta kaua aega, kui sulgeda üldse, mitmete muude põhjuste hulgast. Mitte kõik laenuandjad ei kiida heaks iga lühikese müügi ning paljud reklaamitavad lühikesed müügihinnad ei ole tõeline hind .
Nad on harjunud arusaama sellest, mida kodus müüa.
Mida rohkem on agentuuril kogemusi lühikeseks müügiks, seda tõenäolisem on hind mõistlik ja laenuandjale vastuvõetav. Mõned agendid moodustavad vaid hinnad ja on siis pettunud, kui nende lühikeseks müük on keelatud.
Lühikese müügi komisjoni vaidlused
Probleem tekib siis, kui agent võtab nimekirja koju, mis pole veel vaikimisi, see tähendab, et müüja teeb endiselt laenuandjale makseid . Nimekirja lepingutingimuse ajal, kui esitatakse vaikimisi teatis , võib see muuta noteeringu tingimusi. See muutub nüüd lühikese müügi loendiks , tingimusel, et laenuandja on läbirääkimisi selle üle.
Sacramento MLS-is meie eeskirjades on sätestatud, et agent-märkused - need, mida avalikkus ei näe, peab sisaldama sõnadega, mis konkreetselt selgitab välja, et müük sõltub laenuandja heakskiidust ja kuidas jagatakse komisjonil põhinev dispersioon, kui üldse. Seda seetõttu, et noteering võib määrata ühe summa ja laenuandja võib kinnitada erineva summa.
Mõni laenuandja kasutab komisjonitasu, maksab vähem kui müüja peaks maksma. Üks noteerimisagent ei sisaldanud verbiage vähendatud komisjonitasu osas. Depoostamise ajal nõudis ostja esindaja , et tema maaklerlusel oleks õigus algselt MLS-s loetletud tasule.
Nimekirjaagent lõi suure hulga oma vahenditest ostja esindajale.
Lühikese müügi noteeringute leidmine
Enamik lühikeseks müüki on noteeritud kinnisvaramaaklerite poolt . Need lehed leiate kohalikele veebisaitidele ja MLS-voogudele erinevatel saitidel. Mõned laenuandjad kurdavad reklaami, mis määratleb kodu lühikeseks müügiks, sest laenuandjad tunnevad, et nad seavad kodu hindu ebasoodsamasse olukorda. Neil on õigus. Ostja pakub üldiselt vähem, kui seda reklaamitakse lühikeseks müügiks.
Kui teil on juurdepääs otsinguterminitele, vaadake esmalt välja, kus kuvatakse lühikeseks müügi termin. See võib olla "staatuse modifikaatori" all või see võib sisalduda turunduskommentaarides. Valige otsinguväljale see väli.
Lugege loetelu tähelepanelikult. Võib-olla peate silmas kindlat lühikeseks müüki , mis tähendab, et kodu ei müüda või kaalutakse ainult varukoopia pakkumist.
Kui näete sõna "tingimuslik", oleks see sulle ülesanne. Samuti pidage meeles, et teatud populaarsed veebisaidid võivad sisaldada eelregistreerimisega seotud loendeid. Need ei ole lühikeseks müük ja neid ei müüda.
Ained tavaliselt libisevad sõnu, mis määratlevad nimekirja lühikese müügi. Otsige järgmisi termineid:
- Pankade heakskiitmise korral .
- Eelregistreerimine
- Vaikimisi teatamine
- Andke pankadele reageerimise aeg.
- Etteponeeritud pank.
- Jagatud oksjonile
Kõigepealt palgata esindajat, kes on hästi kursis lühikeseks müügi pakkumisega ja võib teile nõu anda, kaasa arvatud kohalikud tavad teie piirkonnas. Kui teil on õiguslikke küsimusi , küsige nõu ja juhiseid advokaadilt.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.