Kuidas käib lühema müügi algusest lõpuni
Lühikeseks müügi protsess on paljudele inimestele endiselt mõistatus isegi pärast kõiki neid aastaid, mistõttu ei ole alust häirida, kui te ei tea täpselt, kuidas lühimüügi protsess toimib. Palju ostja agente on segaduses; hämmingus ostjad otsivad suunda, mitte iga lühikese müügi loendi esindaja teab, kuidas teha lühikese müügi . Loodetaks, et kinnisvaratehingutega inimesed oleksid õppinud lühikese müügiprotsessi kohta kahte asja, kuid kahjuks ei ole lühikeseks müük kõigile topsi.
Lühikese müügi põhitõed
Pangad annavad lühikeseks müüki kahel põhjusel: müüjal on raskusi ja kodus ei ole piisavalt omakapitali, et maksta hüpoteegi pärast müügikulude tasumist.
Mõned näited raskustest on:
- Tööpuudus / vähendatud sissetulek
- Abielulahutus
- Meditsiiniline hädaolukord
- Tööülesande väljaütlemine linnast välja
- Pankrot
- Surm
Müüja peab koostama finantspaketti lühikeseks müügi pangale esitamiseks. Igal pangal on oma suunised, kuid - välja arvatud Wachovia, mis on maailma parim lühima müük - põhiprotseduur on panga ja pankade vahel sarnane. Müüja lühimüügipakend koosneb tõenäoliselt:
- Luba, mis lubab teie agendil rääkida pangaga.
- Esialgne sulgemisaruanne
- Lõppenud finantsaruanne või RMA
- Müüja raskuste kiri
- 2 aastat maksudeklaratsioone
- 2 aastat W-2s
- 30 päeva palgafondist
- Viimase 2 kuu pangaväljavõtted
- Võrreldav turuanalüüs või viimase võrreldava müügi loend
Lühikese müügipakkumise kirjutamine ja panga saatmine
Enne kui ostja kirjutab lühikese müügi pakkumise , peaks ostja küsima oma esindajalt võrreldava müügi loendi . Pangad ei tegele hüpoteekkohustuste vabastamisega altkäemaksu määramisel. Pank soovib saada mõnevõrra turuväärtusest lähedale.
Lühikeseks müügihinnaks võib turuväärtusest vähe mõju olla ja seda võib tegelikult hinnata allapoole võrreldavat müüki mitme pakkumise soodustamiseks.
Mõned lühimüügid võivad alata enne pakkumist, kuid enamasti alustab pank aktsepteeritud ostupakkumise saamist. Kui müüja aktsepteerib pakkumist, saadab noteerimisagent pangale järgmised andmed:
- Loendikokkulepe
- Sooritatud ostu-pakkumine
- Ostja eelregistreerimisleht , koopia kindlast rahakontrollist ja rahaliste vahendite tõendist
- Müüja lühikese müügi pakett
Kui pakett on mittetäielik, lükatakse lühikeseks müügi protsess edasi. Sellisel juhul võib pank paketti isegi purustada. Mõned pangatöötajad näevad vea piirides vähe kannatlikkust.
Lühikese müügiprotsessi pank
Ostjad võivad pangast vastuse saamiseks oodata väga pikka aega. Loendimüüja jaoks on hädavajalik korrapäraselt kutsuda pangat ja pidama lühikese müügiprotsessi kohta tähelepanelikke märkmeid. Ostjad võivad nii väsinud lühikeseks müügi heakskiidu ootamisest, et nad võivad tunda vajadust ähvardada tühistada, kui nad ei saa kindlaksmääratud ajavahemiku jooksul vastust.
Selline suhtumine on ise kaotanud ja ei kiirenda lühikese müügiprotsessi. Kui ostjad on vähe kannatlikkusega, võib-olla lühike müük pole neile parim valik.
Veelgi enam, ostja esindajal ei ole lubatud laenuandjaga rääkida ilma loata, seega ärge paluge oma esindajal pangale helistada. See ei toimi.
Järgmine on tüüpiline lühikeseks müügi protsess pangas:
- Pank kinnitab faili kättesaamist. Selleks võib kuluda kümme päeva kuus.
- Läbirääkija on määratud. See võib kesta 2 või 3 kuni 30 päeva.
- BPO on tellitud. Pank ilmselt keeldub BPO tulemuste jagamisest.
- Teine läbirääkija võib määrata. See võib võtta veel 30 päeva.
- Fail saadetakse läbivaatamiseks PSA alusel . See võib kesta 2 nädalat kuni 30 päeva.
- Seejärel võib pank nõuda, et kõik osapooled kirjutaksid avalduse kättetoimetamise kohta .
- Pank väljastab lühikese müügi kinnitamise kirja .
- Ostja tühistab.
Ma viskasin selle viimase rea, sest mõnikord pidin ma müüma oma Sacramento lühikeseks müügi 3 või 4 korda enne, kui ostja tehinguga kinni jäi.
Ostjad saavad vihaseks ja tüütuks, sest lühikeseks müügi protsess võib olla nii pikk, et mõnikord tühistatakse, mitte kellelegi rääkimata, veelgi vähem nende esindajat. Mõned lühimüügid saavad kinnitada 2-8 nädalat. Teised võivad keskmiselt 90 kuni 120 päeva. Lühikese müügi pikkus sõltub tavaliselt investorist, mitte pangast.
Parim lühimüügiagent võib aidata lühikese müügi protsessi kiirendada, jäädes faili peal ja hoiab panga vastutust. Pangaga peab vähemalt üks või kaks korda nädalas olema kohustuslik. Sageli on vajalik ka ebakompetentsete läbirääkijate käitumine ja asendamise taotlemine. Ärge kunagi karda eskaleeruda.
Rääkige oma sõrmedega, et läbirääkija soovib, et fail oleks nii pikk kui teie. Sageli võib komplektide ettekanne sageli protsessi kiirendada.
Näpunäide: Palju aja jooksul on noteerimisagendil mõningane ettekujutus sellest, millal kinnitamine tuleb pärast faili saatmist lõplikuks läbivaatamiseks. Sel juhul võivad ostjad soovida laenuprotsessi alustada, nii et neil on peamine algus juhul, kui pank saab ainult 2 nädala pärast sulgeda.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.