Kuidas kasutada CMA võrdlevat turuanalüüsi
Mis on võrdlev turuanalüüs?
Kuigi aruanded võivad võrrelda kodumaist kauplust kahe leheküljega ja 50-leheküljeline terviklik juhend, võib aruande pikkus ja keerukus sõltuda agendi äritegevusest.
Standardsete võrdlusaruannete turuanalüüsid sisaldavad tavaliselt järgmisi andmeid:
- Aktiivsed nimed
Aktiivsed loendid on praegu müügikohad. Need nimekirjad puudutavad ainult seda, et need on teie ostjate konkurents. Need ei viita turuväärtusele, sest müüjad saavad küsida oma kodus soovitud toodet. See ei tähenda, et ükski hind on realistlik. Pakutavad müügihinnad ei kajasta turuväärtust, kuni nad müüvad, ja näiteks ostjate turgudel müüakse enamasti palju vähem.
- Ootel olevad loendid
Müügikodud on endiselt aktiivsed nimekirjad, mis on lepingu alusel sõlmitud. Need pole veel suletud, seega ei ole nad veel võrreldavad. Kui noteerimisagent pole valmis müüma ootel müügist teavet - ja paljud pole seda - te ei tea tegelikku müüdud hinda kuni tehingu sulgemiseni. Kuid ootel müük ei näita turgu liikumise suunda. Kui teie kodu hinnatakse nende ootel müügi loendi hinnast kõrgemal, siis võib teil olla pikem DOM.
- Müüdud nimekirjad
Kodu, mis on viimase kolme kuu jooksul suletud, on teie võrreldav müük . Need on müük, mida hindaja kasutab oma kodu ostja hindamisel koos oodatava müügiga (mis tõenäoliselt sulgub teie kodu müümise ajaks). Vaadake võrreldavat müüki pikalt ja kõvasti, sest need on teie turuväärtus. Võite kasutada kuue kuu kompuutreid, kui kolme kuu jooksul hea aruande koostamiseks pole piisavalt müüki.
- Off-Market / Tühistatud / Tühistatud
Need on omadused, mis turult eemaldati mitmel põhjusel. Tavaliselt eemaldatakse kodud turult seetõttu, et hinnad olid liiga kõrged. Selle grupi keskmised hinnad on peaaegu alati kõrgemad kui võrreldava müügi keskmised hinnad. Kuid loendite tühistamine toimub ka järgmistel põhjustel:
- Müüja on kahetsusväärne . Müüjad otsustasid, et nad ei saa oma kodus osaleda ja enam ei taha müüa.
- Hind on liiga kõrge. Keegi ei teinud pakkumist ega ainsad pakutud pakkumised olid väikese palliga pakkumised , mis lükati tagasi .
- DOM oli liiga pikk. Ained mõnikord eemaldavad noteeringud, et nad saaksid need uue loendi juurde tagasi panna ja meelitada rohkem ostjaid.
- Remondistaotlused . Kodud olid üks kord lepingu alusel ja pärast kodukontrolli , nõudis ostja remonti, mille müüja keeldus.
- Müüja vallandas agendi . Äärmuslike müüjate jaoks ei ole ebatavaline agenti välja tulema ja uue agendi palgata.
- Aegunud nimekirjad
See grupp peegeldab kõrgeimat keskmist müügihinda, kuna ei müünud ja tõenäoliselt ebamõistlikult hinnatud. Mõned aegunud loetelud võivad samuti ilmuda aktiivse loendina, mis on uue agendi poolt loetletud uue hinnaga. Aktid ka aeguvad, kuna neid ei turustata agressiivselt või kuna kodus oli vaja remonti.
Võrreldavate müükide uurimine
Võrreldav müük on need, mis sarnanevad kõige paremini teie koduga. Kolmetasemelist kodu on raske võrrelda ühe korrusega kodus. Valige loendist pärit kodud, mis on suurusega, kujuga ja olukorras enamasti identsed teie koduga, näiteks:
- Sarnane ruutjalane
Väärtpaberihinnad võrdlevad ruume mõõdetavatele kodudele. Suurem ruutjalga jalad on väiksemate ruutjalga kodude jaoks ruutjalga jaoks väiksemad. Ideaaljuhul ei tohiks keskmise hinnaga kodude rühma vaheline dispersioon ületada rohkem kui 10% kuni 20% ruutjalga dispersiooni, pluss või miinus.
- Sarnane ehituse vanus
Ideaalis peaks kodu vanus - see aasta, mil see ehitati - peaks olema mõne aasta jooksul teistel võrreldavatel müüdavatel kodudes. Segakordsed alajaotused on levinud. Näiteks ühes Sacramento piirkonnas koosneb alarajoon 1950ndatel aastatel ehitatud kodudest ja siis nad hüppavad paarikümne aastakümne võrra 1970ndateni. Ehkki kodud asuvad teineteise kõrval, müüvad 1950-ndate aastate jooksul laaditud kodud rohkem kui nende uuemad Brady Bunchi kolleegid. Kui teie kodu ehitati 1980. aastal, öeldakse, ja tänava uhiuued kodud müüvad rohkem, ei saa te sama hinnaga käituda kui uus kodu.
- Sarnased mugavused, täiendused ja seisukord
Hindajad arvestavad maja oma kodu väärtusest, kui muudel kodudel on täiendused ja teie pole. Ujumisbasseiniga kodus on erinev väärtus kui kodus ilma basseini. Basseinid pole väärt nii palju kui arvate. Täiesti remodeeritud köök on väärt rohkem kui kinnitus. Ühe vanniga kodud on vähem kui kahe või enama vanniga kodudes. Edasine hooldus arvatakse teie vastu.
- Asukoht
Kõik teavad, et kinnisvara hinnatakse "asukoha, asukoha, asukoha järgi", kuid kas olete kaalunud seda, mida see tähendab? Näiteks linn, mis näeb linna, on väärt rohkem kui kodus, kus on tsemendisein. Hõivatud maanteedel asuvad kodud on tunduvalt vähem väärt kui vaikne tänav. Võrrelge oma kodu sarnaste kohtadega inimestega. Kui teie kodu asub elektrijaamast tänava kohal, otsige teisi ehitiste kokkupuutega kodusid või neid, mis paiknevad mööda raudteeliike, muu hulgas ebasoovitavate kohtade hulgas.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Californias Sacramentos olev Lyon Real Estate maakler.