Miks peaks laenuandja aktsepteerima lühikeseks müüki?
Lühike müük kinnisvarasse ei ole alati meeldiv tehing, kuid lühikeseks müük on alates 2006. aastast pika tee, seega ei müü seda kontseptsiooni lühidalt. Meie praegune majandus ei tähenda, et lühikeseks müük on kadunud. Näiteks võib inimene, kes ostsid uue kodu, surra järgmisel päeval pärast sulgemist, ja kohene müügikulud võivad selle tehingu hankida lühikeseks müügi staatuse saamiseks.
Neile, kes on mõnda aega veealune või võitnud laenu muutmisega, on see teine lugu.
Kodu kaotamiseks on mitmeid viise, kuid omandiõiguse äravõtmine viisil, mis hävitab krediidi, piinab perekonda ja kitsendab väärikuse omanikut, on just sellepärast, et foreclosures kipuvad pakkuma. Koduomanikele, kes ei suuda hüpoteegi maksed praegu hoida, on alternatiive pankroti või sulgemise menetlusele. Üks nendest võimalustest nimetatakse "lühikeseks müügiks".
Üle poole oma Sacramento müügist aastatel 2006-2012 oli lühikeseks müük. Nii oli silmapaistev lühikeseks müük juba mitu aastat. Täna aga mitte nii palju. Viimastel aastatel võivad isegi müüjad, kes ei ole kurjategijad, kvalifitseeruda lühikeseks müügiks, mis on avanud palju rohkem lühikese müügi uksi. Lühikese müügi puhul pakutakse müüjatele väärika sulgemisprotsessi.
Kui laenuandjad nõustuvad tegema kinnisvara lühikeseks müügi , tähendab see seda, et laenuandja nõustub vähem kui kogu tasumisele kuuluv summa. Mitte kõik laenuandjad ei võta lühikeseks müügi ega diskonteeritud väljamakseid, eriti kui see muudaks sulgemiseks rohkem rahalisi mõtteid; pealegi ei müüda mitte kõik müüjad ega kõik kinnisvara.
Kui te kaalute lühikese müügi soetamist , võib esineda puudusi. Teie kaitseks pakun, et esimesed sammud pakuvad välja kõik potentsiaalsed kandidaadid lühikeseks müügiks:
- Pöörduda pädeva kinnisvara advokaadi poole
- Helistage raamatupidajale, et arutada lühikese müügi maksusoodustusi
Kinnisvaramaaklerina ei anta mulle juristi ega CPA litsentsi ning ma ei saa neid tagajärgi nõustada.
Välja arvatud teatavatel tingimustel vastavalt 2007. aasta võlakergendustööde võlgnetavale võlgnetavale seadusele, peaksite arvestama, et IRS võib pidada võlgade andmist sissetulekuks ja ei ole mingit garantiid, et laenuandja, kes aktsepteerib lühikese müügi, ei võta juriidiliselt laenusaajat vastu võlgnetav summa ja makstud summa. Mõnedes riikides on seda summat teada puudujäägina. Advokaat saab otsustada, kas teie laen kvalifitseerub puuduste lahendamiseks või nõude saamiseks.
Enamik lühikeseks müüki Californias ei maksa enam maksukaristusi.
Kuigi kõikidel laenuandjatel on erinevad nõudmised ja nad võivad nõuda, et laenuvõtja esitaks hulgaliselt dokumente, annavad järgmised sammud teile päris hea ettekujutuse sellest, mida oodata.
- Helistage laenuandjale
Enne lühikese müügiga tegelemise eest vastutava isiku leidmist peate võib-olla võtma poolteist telefonikõnet. Sa tahad rääkida osakonnaga "Kinnisvara lühimüük" või "välja töötada" ning proovida saada läbirääkija nime. Teie kinnisvaramaakler saab seda sammu teie jaoks ka paljudel juhtudel lahendada. - Esita volituskiri
Laenuandjad tavaliselt ei soovi avaldada ühtegi teie isiklikku informatsiooni, ilma selleks kirjaliku loata. Kui teete koos kinnisvaraagentuuri, sulgemishagrani, tiitliettevõtte või advokaadiga, siis saate parema koostöö, kui kirjutad laenuandjale kirja, mis annab laenuandjale loa rääkida nende konkreetsete huvitatud osapooltega teie laenu kohta. Kirjas peaks olema järgmine tekst:- Kinnisvara aadress
- Laenu viitenumber
- Sinu nimi
- Kuupäev ja kehtiv tähtaeg
- Teie esindaja nimi ja kontaktandmed
- Esialgne netleht
See on hinnanguline sulgemisaruanne, mis näitab teile eeldatavat müügihinda ja kõiki müügikulusid, tasumata laenujäägid, tasumata maksed ja hilinenud tasud, sealhulgas kinnisvarakomisjonitasud . Sulguv esindaja või advokaat peaks suutma seda teie nimel ette valmistada. Kui alumine rida näitab müüjale raha, head uudised, siis ilmselt ei pea te lühikeseks müüki. - Raskuste kiri
Kallim, seda parem. Selles faktilises aruandes kirjeldatakse, kuidas olete selle finantskohustusega seotud ja esitab laenuandjale väite, et nõustuda vähem kui täissummas. Laenuandjad ei ole ebainimlikud ja saavad mõista, kui töö kaotasite, said haiglasse või sõitis veoauto üle kogu oma pere, kuid laenuandjad ei tunne eriti ebaausat ega kuritegelikku käitumist puudutavaid olukordi.
- Tulu ja vara tõendamine
Parim on olla teie finantsolukorra ja vara avalikustamiseks tõsi ja aus. Laenuandjad soovivad teada, kas teil on hoiukontod, rahaturu kontod, aktsiad või võlakirjad, vabalt kaubeldavad instrumendid, raha või muu kinnisvara või muu materiaalne väärtus. Laenuandjad ei ole heategevusfirmades ja nõuavad sageli kinnitust, et võlgnik ei saa tagasi maksta võlga, mis see on andeksandja. Pank nõuab 30 päeva palgafondide kaotamist. - Pangakontrolli koopiad
Kui teie pangaväljavõtted kajastavad vastutustundetuid hoiuseid, suuri sularaha väljavõtteid või ebatavalist arvu kontrolle, on tõenäoliselt hea mõte mõlema nimetatud realehe selgitamiseks laenuandjale. Lisaks võib laenuandja soovida, et te registreeriksite iga tagatise, et saaksite kindlaks teha, kas hoiused jätkuvad. Tavaliselt nõuavad pangad teie viimase 2 kuu jooksul. - Võrdlev turuanalüüs
Mõnikord langevad turud ja omandiväärtused langevad. Kui see on osa sellest, et te ei saa oma koda müüa laenuandja tasumiseks piisavalt, peaks see fakt olema laenuandjale põhjendatud võrdleva turuanalüüsi (CMA) abil. Teie kinnisvaramaakler saab teie jaoks koostada CMA, mis näitab sarnaste kodude hindu:- Aktiivne turul
- Ootel müük
- Müüb viimase 6 kuu jooksul.
- Ostuleping ja noteerimisleping
Kui jõuate kokkuleppega müüa tulevase ostjaga, soovib laenuandja pakkumise koopiat koos teie noteerimislepingu koopiaga. Ole valmis laenusaaja jaoks uuesti läbi rääkima tasude ja keelduma maksma teatud objekte, nagu näiteks kodukaitse plaanid või termiit kontrolli.
Nüüd, kui kõik läheb hästi, annab laenuandja teie lühikese müügi heaks. Läbirääkimiste raames võite paluda, et laenuandja ei teavitaks krediidiandmetega tegelevatest asutustest ebasoodsaid krediidiriski, kuid mõista, et laenuandjal ei ole kohustust seda taotlust rahuldada. Krediidireitingu staatus ei ole sageli arutatav.
Lugege lähemalt enne lühikese müügi ostmist .
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.