Vastus: lühikese müügi puhul tähendab kõige sagedamini hinnakirjahind ebakindlat küpsetamist. Kuidas see võib olla, võite imestada. Kuidas saab agent ja tema müüja hinnata lühikese müügi korral, mis ei ole reaalne? Seda tehakse iga päev kogu Ameerika Ühendriikide linnades.
Kõigil neil linnadel on ostjad, nagu te küsiksite sama küsimust: kui paindlik on see lühikese müügihind? Või küsivad nad: kui vähe läheb müüja? Sest see on see, mida ostjad soovivad teada. Mida nad saavad selle lühikese müügi osta? Millist hinda neil on pakkuda? Kui nad pakuvad nimekirja hinda , peab pank selle hinna vastu võtma, eks? Vastus on ei. Pank seda ei tee.
Mis kukk. Kuidas saab see olla? Kuidas saab müüja ja tema esindaja eksitada kogu sellist ostjate kogumit, nagu võite arvata. See on see, kuidas hinnatakse lühikese müügi hinda . Mõned hinnad on õiged ja mõned lühikeseks müügihinnad ei ole.
Preapproved lühike müügihind
Esiteks mõista, et lühike müük on privileeg.
See pole õige. Pangad ei pea lühikeseks müügi heaks kiitma. Seal ei ole seadust, mis ütleks, et pank peab tagama lühikese müügi veealuse koju müüjale. Pangad teevad lühikeseks müüki 5 põhimõtte alusel:
- Müüja on vee all
- Müüjal on raskusi või on otsene sulgemine oht
- Ostja on kvalifitseeritud koju ostma
- Müügi lühem müük on soodsam kui sulgemine
- Hind on piisav või turuväärtusel
See on viimane täpne punkt, mida pangad hoolivad, kui nad otsustavad lühikese müügi heaks kiita. Nad tahavad olla hinnakujunduse kontrolli all. Hinnakujunduse kontrolli all hoidmine tähendab, et nad ei raiska aega lühikeseks müügiks, mille hind on liiga madal. Kuid see tähendab ka, et nad ei pruugi ühtegi pakkumist üldse saada, sest nad valisid vale hinna.
Sellepärast mulle ei meeldi eelkinnitatud lühikeseks müük. Pankade jaoks oleks mõttekas lasta turul müügihind kindlaks määrata, kuid mitte igaüks mängib õiglast ja mitte iga lühike müük hinnatakse vastavalt turule.
Peale selle peab ostja mõistma, et lihtsalt sellepärast, et pank on eelnevalt heaks kiitnud müügihinna, ei tähenda see tingimata seda, et ostja peab seda hinda pakkuma. Ostja võib pakkuda vähem, kuid pank ei pruugi seda aktsepteerida. Kuid kui ostja pakub eelnevalt kinnitatud hinda, kinnitatakse lühikeseks müük, kui ostja kvalifitseerub.
Kuidas pank valib lühikese müügihinna?
Ma olen hinnaga pankadel ringi ja ringi käinud rohkem kui ükski teine lühikese müügi aspekt. Näiteks nimetasin ma lühikeseks müügi koduks , näiteks 599000 dollarit ja sai pakkumise 599 000 USA dollarile.
Pank otsustas, et ta soovib 635 000 dollarit. Ostjad nõustusid hindu tõsta kuni 635 000 dollarini. Seejärel hindas ostja laenuandja 599 000 dollarit. Seejärel nõustus pank müüma 599 000 dollarit.
Enamik pankasid toetuvad BPO-le . Nad rendivad agenti, kes tegeleb kiirete miniehinnangutega odava hinnaga. See agent otsib kinnisvara raadiuses olevaid kodusid. Kodused on sarnased ruudukujulised pildid, vanus ja seisund.
See süsteem toimib hästi nii kaua, kui viimase kolme kuu jooksul on võrreldav müük ja seni, kuni naabrus on sama. Kuid sageli võib BPO-agent vajab väärtuse korrigeerimist, võrreldes majapidamiste müügihinna mahaarvamisega või selle lisamisega. Mitte iga agent ei tea, kuidas seda teha. Või agent võib ületada naabruses asuvaid piirjooni ega mõista, et erinevad naabruses käivad erinevad hinnad.
BPOs, nagu hindamine, on kunsti ja teaduse, mitte teaduse kombinatsioon. Enne lühikese müügi ostmist või pakkumise lühikeseks müügiks peaksite küsima oma esindajalt võrreldavat müüki , nagu ka BPO agent seda teeks. Siis on teil üsna hea mõte, kas pank aktsepteerib teie pakkumist. Kui müüja arvab, et pank aktsepteerib teie pakkumist, võtab müüja teie pakkumise vastu. See on saladus.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.