Lugeja küsib: Oleme ostnud lühikese müügi ostmist, sest kuulsime, et nad võtavad liiga kaua aega ja võivad seda aktsepteerida. Aga nüüd on meil kindel, et kõik head hinnad on mõeldud lühikeseks müügiks. Me mõtleme, et võiksime kaaluda lühikese müügi pakkumist. Kuid me ei tea, kust alustada. Mitu pakkumist saame teha? Kas me peaksime pakkuma hulga pakkumisi, kui mõned ei lähe läbi? Ja kui palju allahindluse alusel saame pakkuda lühikeseks müügi? "
Vastus: lühikeseks müügi pakkumine on ostjatele sageli väga segadusse. Sa ei ole oma küsimustega üksi. Paljud lühikese müügi ostjad tunnevad, nagu oleksid nad ja nende esindajad pimedatele pimedatele ja mõnel juhul nad on. Seda seetõttu, et lühikeseks müügiks on nii palju komponente. Te olete õige, et mitte kõik lühikeseks müük läheb sulle.
Lühikese müügi hinnakiri
Lühikese müügi suurim küsimus on hind. Kui realistlik on see loendihind? Alustuseks, kui müüja ei kvalifitseeru lühikeseks müügiks, ei ole noteerimishind asjakohane. Selle põhjuseks on asjaolu, et müüjad, kellel ei sobi lühikeseks müügiks, võivad leida, et nende lühike müük lükatakse tagasi. Sellistel juhtudel ei aktsepteerib pank lühikeseks müüki isegi siis, kui olete nõus maksma turuväärtuselt.
Te ei saa oma mütsi riputada lühikese müügi hinnakirjas. Ainus asi, mida loendihind ütleb, on see, kui palju läheb müüja ostulepingu sõlmimiseks , ja mõnikord isegi ei tee seda.
Näiteks minu MLS-i loetelus olevatelt agentidelt nõutakse ostja esindajate selgitamist, kui müüja ei nõustu nimekirjahinnaga, kuid mitte kõik MLS-ettevõtted nõuavad seda avalikustamist.
Kui loendihind on liiga madal, lükkab pank lühikese müügi tagasi . Lisaks võib madala hinnakirjahind olla strateegia, mida noteerimisagent ja müüja kasutavad lühikeseks müügi pakkumiseks mitu pakkumist .
Lühidalt, lühikese müügi hinnakiri võib tähendada väga vähe, kui mitte midagi.
Kuidas välja selgitada pakutav hind lühikeseks müügiks
Peate mõtlema BPO- agendina. Pank ei maksa üldjuhul hinnangut, välja arvatud mõne lühikese müügi puhul. See on nagu nina lõikamine oma nägu vaimustamiseks, kuid pangad tahavad säästa natuke raha. Samuti ei anna nad piisavalt usaldusväärseid teadmisi ja kogemusi kinnisvara hindajad omada. Nad kipuvad arvama, et iga soe keha saab kodu hinnata ja see eeldus oleks vale.
Meil ei oleks seda probleemi, kui pangad usaldaksid lühikese müügi noteerimise agentuure, kuid nad ei tee seda õigel põhjusel . Lühikese müügi noteerimisagent esindab müüjat, mitte pangat. Lühimüügi nimekirja esindaja soovib ka seda koda kiiresti müüa. Hind, mida lühikese müügiagent arvab, on turuväärtus, võib olla nina otse või see võib olla petlikult madal.
Nii hankib lühikese müügi pank BPO agendi ja maksab selle agendile vähem kui 100 dollarit BPO tootmiseks. See agent võib olla kohalik esindaja või agent võib elada piirkonnas. See on joonistuse õnn. Kuid paljud BPO esindajad vaatavad müüdud võrreldavat müüki objekti 1/2 kilomeetri raadiuses.
Nad võrdlevad sarnast ruudukujulist materjali ja vanuseid. Saate teha sama asja.
Erinevad pakkumise hinnad lühikeseks müügiks
Kuigi turuväärtuse arvutamiseks on mitu võimalust, ei kasuta iga BPO agendi kõiki agenti käsutuses olevaid vahendeid. BPO esindaja võib kaaluda vaid viimase objekti kinnisvara lähedal asuvate müüdavate kodude viimase kolme kuu möödumist. Agent võib ignoreerida asukohta, seisukorda, ainulaadseid tegureid ja suundumusi, nagu aktiivsete ja ootelloendite madalamad hinnad.
Siin on lühikese müügi pakkumise hinna erinevad tüübid ja miks need erinevad:
- Nimekiri lühikese müügi hind. See on hind nimekirja esindaja ja müüja kokku leppida. Seda kasutatakse pakkumise ahvatlemiseks. See võib olla kõrge; see võib olla madal; see võib olla õige raha.
- BPO agent lühikese müügihinnaga. See hind arvutatakse tihti statistiliselt, kuid sisekontroll ei ole põhimõtteliselt väärtusetu. Isegi sisekontrolli korral ei ole BPO hinnad alati õiged, peamiselt seetõttu, et agent ei pruugi naabruses töötada. Kuid see on pakkumise hind, mille lühikese müügi pank aktsepteerib.
- Kohaliku ostja esindaja hinnang väärtusele. Naabruses asuv spetsialist on ilmselt teie teine parim panus turuväärtuse ausaks arvessevõtmiseks. See agent teab koduvõrgu ajalugu ja suundumusi selles konkreetses naabruskonnas. Kui see hind on BPO väärtusest kõrgem, kas see, kui te pakute selle hinna väärtust selle lähedal, sõltub suuresti sellest, kui palju soovid koju ja kas teil on konkureerivad pakkumised.
- Kohaliku hindaja arvamus turuväärtuse kohta. Hindamine maksab teile keskmiselt $ 300 kuni $ 500, kuid professionaalne hindaja, kellel on kogemusi kodude hindamisel selles naabruses, peaks andma kehtiva hinnangu. Kuid see on ainult ühe inimese arvamus.
- Ostja laenuandja hinnang lühikese müügi kohta. Seda tüüpi hindamine toimub hindamispaketi kaudu ja hindaja võib olla või ei pruugi kogeda ja võib-olla ei oska naabrust teada saada. Tänu HVCC poolt põhjustatud kiihkele on see põhiliselt hinnang pakkumise kinnitamiseks, mitte tegelikku turuväärtust kinnitada.
Alumine rida, lühikese müügi pakkumise hinna valimise trikk, on selgitada välja, kui palju pank vajab, lähtudes BPO agendi väärtushinnangust. Teie pakkumise hind peab olema mõistlik. Pank võib lubada või mitte lubada allahindlust, et oodata lühikeseks müügi heakskiitu . Pidage meeles, et teie pakkumishinnaks ega BPO agendi hinnaga ei oleks turuväärtusel mingit alust. Teie makstav summa ja turuväärtus võivad olla kaks erinevat asja.
Lihtsalt valmistada ennast pangale vastu pakkumise korral, kui pakkumishind on liiga madal.
Et vastata mitme pakkumisega seotud küsimusele. Te peaksite oma advokaadiga rääkima lünkadest ja juriidilistest puudustest, et kirjutada lühikeseks müügiks mitu pakkumist, kui te ei saa endale neid kõiki osta. Üldiselt eetilised ained takistavad seda praktikat, välja arvatud juhul, kui ostja avalikustab pakkumises selle asjaolu.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.