Mõned lühikese müügi müüjad ei võta vastutuse vabastamist
Kui laenuandja nõustub tegema lühikese müügi, jõuab see tavaliselt sellele otsusele, kuna pank on tasuvam kui lühike müük kui sulgemine.
See võib või ei pruugi nõuda, et müüjal oleks rahalisi raskusi, kuid kindlasti koju on vee all .
Lühikese müügi korral nõustub pank laenu vabastama, et võlgnevus on väiksem kui võlgnevus. Kuid see ei pruugi müüja vabastada. Laenu vabastamine varast ja müüja vabastamine on kaks erinevat asja. Kui võlgate pangale $ 200 000, kuid teie kodu väärt on 75 000 dollarit, võib pank aktsepteerida 75 000 dollarit ja vabastada laenu. Kuid ilma vastutuse vabastamiseta võiksite mõne aasta hiljem avastada, et pank läheb nüüd teie pärast ja nõudes maksma 125 000 dollari suurust erinevust.
Vastutuse vabastamine ja lühikese müügi kinnitamise kiri
Lühikese müügi kinnitamise kiri on võti. See kinnituskiri täpsustab täpselt seda, mida pank ootab. Muu hulgas kaalutakse järgmisi mõisteid:
- Vastuvõetav müügihind
- Maksimaalne lubatud komisjonitasu
- Maksimaalsed sulgemiskulud
- Miinimumsissetulek
- Lõppkuupäev
Mitte iga lühikese müügi kinnitamise kiri ei sisalda vastutust. Tegelikult ei käsitleta mõnes tüübikinnituskirjas vastutuse vabastamist. Advokaadid ütlevad, et kui seda küsimust ei käsitleta, võib laenuandja säilitada mis tahes õigused, mis on laenuandjale föderaalse ja / või riigi õiguse kohaselt kättesaadavad puudustegur kohtuotsuse tegemiseks .
Ärge kunagi kirjutage lühikeseks müügi heakskiidu kirja, paludes advokaadil seda lugeda ja anda teile juriidilist nõu. Ärge küsige oma agenti, sest kui teie esindaja ei ole advokaat, ei ole sellel agentul teil õigus anda nõu. Kinnisvaraagentuuri õigusnõustamiseks on seaduse rikkumine.
Ma ütlen oma klientidele, et kui ma näen, et nende lühikeseks müügi heakskiidu kiri sisaldab vastutuse vabastamist, ei saa ma neid selliseid nõustada. Ma ütlen neile, et nad kutsuvad advokaati. Kui kiri on ebaselge või ei täpsusta seda konkreetselt, siis soovitan müüjal pöörduda advokaadi poole, et proovida vastutust vabastada. Mingil juhul ei anna ma juriidilist nõu.
Ma ei ole üllatunud, kui kuuleks müüjaid, kes esitasid kohtuvaidlused oma kinnisvaramaaklerite vastu, sest need esindajad kinnitasid, et laenuandja ei lähe pärast puuduliku kohtuotsuse tegemist. Isegi Californias, kus meil on õnnelikud kindlad tagasimakseta laenud, kasutatakse seda tagasinõudmist mitte ainult lühikeseks müügi korral, vaid ka eelisõigustega varguse korral. Teisisõnu, müüjal, kes tegi lühikeseks müügi ostu-raha laenuks, ei ole garantiid, et lühikeseks müügi laenuandja vabastab need, välja arvatud juhul, kui laenuandja avaldab müüjale eraldi.
Meil on California tsiviilseadustiku jaotis 580e , mis on lisatud 1. jaanuariks 2011, kuid seda ei ole kohtus veel kontrollitud ja see ei kehti täiendava rahastamise ega varasemate aastate suhtes.
Verbiage tüübid lühikese müügi heakskiitmiskirjades, mis käsitlevad vastutuse vabastamist
Kuigi ma ei saa teile anda lühiajalistes kinnituskirjades kõiki võimalikke vastutuselevõtmise või vastutuse vabastamise vorme, on siin mõned näited. Mõned neist avaldustest vabastavad müüjat, mõned ei paku mingit vastutuse vabastamist.
- Pangale laekudes $ XXXXXX pank vabastab kinnipidamisõiguse ja tasub järelejäänud võla sissenõutavaks jääksummaks.
- Pank on heaks kiitnud diskonteeritud väljamakse. Miski käesolevas kirjas ei tohi tõlgendada nii, et see kahjustab, loobub, muudab või muudab mis tahes panga õigusi või parandusmeetmeid seaduste või omakapitali kaudu kogu tasumisele kuuluvate summade kogumisel.
- Pank väljastab oma nõusoleku müüa objekti vara, mille tulemuseks on hüpoteegi lühike väljamakse. . . ning loobub kõikidest puuduste õigustest, kui see on kohaldatav.
- Selle makse laekumise järel teavitame kõikidest krediidiasutustest võlg "täies mahus maksetähtpäeva eest".
- Laenusaaja peab allkirjastama kinnituskirja kõikidel käesolevas kinnituskirjas märgitud tingimustel ja kinnitama, et pank säilitab kõik märkused, teatise, usaldus- ja / või julgeolekukokkuleppe ning kohalike ja föderaalsete seaduste kohaselt esinevad puudulikud õigused.
- Pank nõustub aktsiate sertifikaadis XXXXXX aktsepteerituna laenu täies ulatuses maksena, lisaks teatab pank võlgade sissenõudmisele siseturul.
- Pank võib otsustada puudujäägi kohta saadud maksete erinevates summades ja tasumisele kuuluvas kogumisreservis, kui ei ole teisiti kokku lepitud või seadusega keelatud, kui lühikeseks müük sulgub eespool nimetatud laenuga.
- Raha kättesaamisel vabastab pank kinnipidamisõiguse ja puudujääkide bilanss kajastatakse laekumata jääkmaksena.
- Kokkuleppelise summa kättesaamisel loobub pank sellest ülaltoodud laenust tasumata jäänud summa ja vabastab laenusaaja sellest tulenevatest kohustustest ja loobub kõikidest õigustest teha täiendavaid otsuseid või puudusi.
Kui pank ei anna teile vastutuse vabastamist, võib teil tekkida vajadus pakkuda müüja panust panga panustamiseks seda pakkuma. Mõnikord saate läbirääkija, kes ei mõista pangapoliitikat. Kui tunnete, et pangal ei ole õigust nõuda puuduste tuvastamist ja pank keeldub sind vabastama, võib teil tekkida vajadus levitada faili juhendajale. Kui aga kõik muu ebaõnnestub, on teie parim võimalus küsida advokaadilt vastutuse vabastamist või vähemalt selgitada oma juriidilisi õigusi, kui vastutuse vabastamist ei ole võimalik saada.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.