Kuidas määrata, kas peaksite oma hüpoteeki refinantseerima?
Siiski pühendasite mitu aastat tagasi fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu , seega maksate 6 protsenti, samal ajal kui naabri laps maksab 3,25 protsenti. Kas peaksite refinantseerima?
Esiteks, nende jaoks, kes ei tunne sõnastikku, taust: hüpoteegi refinantseerimine tähendab, et saate uue hüpoteegi.
Te "kordate finantseerimist" - saate seda uuesti rahastada, muudetud makseplaaniga.
Refinantseerimise eelised
Paljud fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud, kellel on refinantseerimine, on motiveeritud võimalusega alandada madalamat intressimäära.
Väikesed intressimäärade erinevused teevad suurt erinevust. Võrrelge kahte 30-aastast hüpoteeki 240 000 dollariga. Üks kannab 4,00 protsenti intressimäära ja teine kannab 4,25 protsenti intressimäära.
See ei tundu suurt erinevust, eks? See on vaid veerand protsenti, eks? Kui palju erinevust see võiks teha?
Väikesed kogused ühendavad suuri summasid. 30 aasta lõpu seisuga on 4,25-protsendilise intressimäära omanik tasunud laenu eluea jooksul ligikaudu 10 000 dollarit, võrreldes 4,00-protsendilise hüpoteegi valdajaga.
On selge, et refinantseerimise suurim kasu on võimalus intressimäära alandada, tuhandeid teie laenu kogusummast.
Refinantseerimise miinused
Kuid igal roosil on oma ärevus: refinantseerimine hakkab uuesti alustama oma hüpoteegi kella, viies oma amortisatsiooni ajakava tagasi ruudukujuliseks.
"Huh? Mis see tähendab?"
Hüpoteeklaenude töö on järgmine. Kui teete makse, makstakse selle intressi osa protsendist. Ülejäänud summa läheb teie algse laenu põhiosa juurde.
Mida rohkem teie makse kehtib teie printsipaalile, seda parem. Teie põhisumma vähendamine võimaldab teil kiiremini laenu tasuda. (Seepärast peaksite veenduma, et teie täiendava hüpoteegi maksed kehtivad teie printsiibi suhtes ).
Uue hüpoteegi käivitamisel kehtib enamus teie maksest intresside suhtes. Ainult väike vanker läheb teie printsipaalile. Hüpoteeklaenude esimese aasta lõppedes näete, et olete oma vajamineva saldo vaevalt teinud.
Mida kaugemale jõuate oma hüpoteegiga, seda rohkem hakkavad teie maksed teie printsipaalile maksma. Teie 30-aastase hüpoteegi 25. aastaga rakendatakse peaaegu kõiki teie makseid teie põhisumma suhtes.
"See on põnev, tõesti. (Kuule.) Kuid kuidas see kehtib refinantseerimise kohta?"
Kui hüpoteegi refinantseerite, lähtestate kella aasta tagasi. Enamik teie makseid kehtib intressi, mitte põhisumma suhtes.
Kui olete endiselt oma hüpoteegi esimestel aastatel, pole see suur asi. Aga kui te jätkate oma hüpoteegi, peaksite käima arvutustabeli, et näha, kas madalam intressimäär õigustab kella tagasikerimine.
Raha säästmine huvi alguses laenu
Oletame, et Joe'il on 100 000-dollariline hüpoteek 6-protsendilises intressis.
Tema igakuine makse on 599 dollarit. 1. aasta lõpus maksis Joe tema hüpoteeklaenu 7,188 dollarit. Ainult 1 299 dollarit, mis makstakse põhisõlmile. Ülejäänud oli huvi äratanud.
Joe avastab, et saab ainult ühe aasta oma 30-aastase hüpoteegi , et ta saab uue laenu 5 protsenti. Joe refinantseerib, sulgeb oma vana hüpoteegi ja käivitab kella uuesti. Ta maksab 1000 uut oma uue laenu sulgemisega seotud kulusid.
6 protsendi võrra oleks Joe maksnud laenu eluea jooksul intressimakseid 109 871 dollari eest (maksis oma 100 000 dollarilise maja eest kokku 209 871 dollarit). Refinantseerimisega kaotab Joe 5,889 euro suuruse intressi, mille eest ta maksis laenu esimese aasta eest. Olgu.
Kuid see on väärt. Muutudes 5-protsendise hüpoteegi, maksab Joe nüüd ainult 95 483 eurot intressi kogu laenu eluea eest, mitte 109 871 USA dollarit. Teisisõnu säästab tema liikumine 14 387 dollarit.
Maksete suurendamine hiljem laenude refinantseerimisega
Kuid oletame, et Joe oli tema 30-aastase hüpoteegi 15. aastal, kui ta avastas võimaluse refinantseerida. Ta ei taha uut 30-aastast pühendumust, mistõttu ta refinantseerib 15-aastase hüpoteegi . Mis juhtub?
Vaatamata sellele, et intressimäära langeb alla 5 protsendi ja 15-aastase hüpoteegi kaudu maksete kiirendamine, maksab Joe tegelikult refinantseerimisega rohkem intresse kui algset stsenaariumi. Teisisõnu, refinantseerimine on Joe jaoks kohutav tehing, sest ta on oma hüpoteeki liiga kaugel.
Alumine rida
Ärge arvestage, et refinantseerimine on alati hea või halb mõte. Pange oma intressimäär, laenutingimused ja sulgemiskulud arvutustabelisse või veebi refinantseerimise kalkulaatorisse, et arvutada, kas potentsiaalne teie pakutav tehing, mis teie konkreetsetel asjaoludel on, on mõistlik.
Pingutusel on üldjuhul, et kui teete hüpoteegi maksmist esimestel aastatel ja võite intressimäära alla lükata 0,75 protsenti või rohkem, peaksite seda kaaluma. Mida varem oma hüpoteegiga refinantseerite, seda parem.