Võib küsida - kas pangad ei taha oma vara väljaostmist lahti saada? Kas pangad ei ole rahul pakkumise saamisega, eriti täiskohaga pakkumisega panga omanduses oleval kodul?
Vastus võib olla mitte.
Pangad ei taha, et ostjad esitaksid mitmeid pakkumisi
Pangad on õppinud, et mitte iga sulgemine ostja on pühendunud. Mõned ostjad teevad mitu pakkumist , ilma et ta kavatseb neid kõiki osta. Nad tahavad valida ja valida parima pakkumise, ja nii võivad nad leida kohtusse, kirjutades võltseid pakkumisi.
Probleem tekib siis, kui ostjal puuduvad rahalised vahendid kõigi kinnisvara ostmiseks. Mõned riigi seadused võivad hoida ostja vastutus lepingu rikkumise eest tühistamise korral, sest ostja võis rikkuda vaikimisi lepingut "heas usus".
Peale selle, nägem seda, pangad soovivad, et ostja pühendub ostmisele ja järgneb sulgemisele. Kui pangal on alust arvata, et ostja mängib mänge, lükkab pank ostupakkumise tagasi. Kuid on ka teisi põhjuseid, miks pangad ei müü pangatähti ainult ühele vanale Tomile, Dickile ja Harryle.
Põhjused, miks pank ei pruugi seda müüa
Panga repo kodud on harilikult käivitusvalmis olekus.
Paljud on hävitanud või hävitanud ja mõned on edasilükatud hoolduse ohvrid.
- Mõned pangaomandis olevad eluruumid ei sobi tavaliseks rahastamiseks.
Hüpoteeklaenude garantiid võivad maha arvata muidu kvalifitseeritud ostja laenu, kui vara nõuab tervishoiu- ja ohutuskoodeksi täitmiseks liiga palju tööd. Kuid tavapärase ostja pakkumine, mis on 20% madalam, lööb tavaliselt ostjalt pakkumise FHA laenu saamiseks .
- FHA hindetingimused.
FHA ostjad võivad tagasi osta panga repo, kui hindamine nõuab tingimusi. Kuigi on tõsi, et FHA hindaja suunised on alates 2006. aastast leevendatud, võib vanade kodude väljajätmine nõuda liiga palju parandusi . Hindajad märgivad puuduvad vannitoa tualetid ja valamud, koorivad värvi 1978. aasta kodudes, kasutamiskõlbmatuid või puuduvaid köögiseadmeid, nagu pliit.
FHA nõuab hindamise tingimuste rahuldamist enne sulgemist. Kuid REO pangad ei luba tavaliselt enne sulgemist remonti. Seejärel loksuta segust, et pankade repo ostjad soovivad reeglipäraselt remonditöid enne kodu omandamist maksta.
Streamline K-laenud muudavad protsessi keerulisemaks ja kauem sulgemiseks, kuid fikseerija ülemise ostmise korral on see elujõuline alternatiiv.
- Pangad eelistavad sularaha ostjaid panga repostidele.
Kõik sularahas olevad ostjad on REO laenuandjate lemmik ostjad. Nimekirja hinna kõik pakkumised võtavad tavapärase pakkumise välja, isegi kui tavapärane pakkumine on kõrgemal noteeritud hinnast. Kui noteeringu tingimused sisaldavad "ainult sularaha ostjaid", on ebatõenäoline, et pank kaalub pakkumist ostjatelt, kes toetuvad rahastamisele.
Pangad võivad nõuda raha ostjalt raha tõendamist . See välistab elukohas refinantseerimise , kui raha pole juba pangas.
Miks REO laenuandjad nagu kõik sularaha ostjad ostavad pankade repoid
- Eriolukorra hinnang puudub.
Kui pankade repo hindab ostuhinda ja ostja saab laenu, mille puhul on vaja 20% sissemakse või vähem, siis ostja laenuandja ei rahasta, kui ostja ei köha rohkem raha ega REO laenuandja allahindlusi. Raha ostjad ei tee pakkumisi, mis sõltuvad hindamisest.
- Laenurahastamise tingimus pole .
REO laenuandjad sularaha ostjaga ei pea muretsema tehingu sulgemise pärast. Laenuandjad eitavad sageli laene eelkvalifitseeritud ostjatele, sest ostjate kvalifikatsioon muudab mõnikord täiendavat kontrolli. Võibolla pole ostja viimase kahe aasta jooksul ühes ja samas ametikohas täies ulatuses tööle võtnud, ehkki enne sulgemist olid finantsolukorrad muutunud, näiteks ostja, kes ostab uut autot või on seda hullem, võib-olla oli ostja tahtmatult identiteedivarguse ohver .
- Kiirem sulgemine
Ostja ei vaja 30 või 45 päeva, et sulgeda, kui ostja ei saa laenu. Kui kodukontroll ja muud võimalused on täidetud või vabastatud, võib sulgemine toimuda nii vähe kui 3-7 päeva, kui ostja on valmis allkirja andma pliipõhise värvi vabastamise kohta.
Kiirem sulgemine varustab raha REO laenuandja tasku. Samuti on vähem asju, mis võivad lühikese deponeerimisperioodi jooksul valesti minna.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.