Probleemide põhjuseks on kõige levinum laenukontsentratsioonide liik.
Näiteks Californias asuvas kinnisvaras, nagu paljudes teistes riikides, võib kodu ostja vaadata mitut liiki laenukontsentratsiooni ja lisada ostu-pakkumisse ühe või mitu sellist tingimuslikku olukorda.
Ainult koduostjatel, kes saavad finantseerimist, sõlmitakse ostuleping sõltuvalt laenu saamisest. Sularaha ostjad ei küsi laenujuhtumit, kuna laenu ei ole. Leping sõltub sellest, kas ostja saab:
- FHA laen , millel on oma nõuded või
- VA laen , mille tagab veteranide administratsioon või
- tavaline laen , mida tavaliselt müüakse järelturul, või
- laen krediidiühistust, kus liige on laenuvõtja, või
- erafinantseerimine, mida mõnikord nimetatakse raskekindlaks laenuks
Sõltuvalt laenu liigist võib laenuandja nõuda teatud vara tingimusi või remonditöid laenu andmiseks. Kui müüjad ja ostjad ei jõua kokkuleppele remondi- või laenuandja tingimustes, ei saa ostja laenu ja tehing võib laguneda.
Üldiselt on ostjal rahastamise saamiseks ostu-müügilepingus kindel ajavahemik. Mõnel juhul võib leping anda ostjale võimaluse valida teatud päevade arv enne laenukontsentratsiooni eemaldamist või täitmist või hoida laenukontsentratsioon, kui kõik pooled nõustuvad, kuni selle sulgemiseni.
Just probleem algab. Enamik müüjaid eeldab, et ostja peab rahastamist saama. Müüjad on tavaliselt mõnevõrra mõistlikud ja võimaldavad ostjal saada teatud aja jooksul finantseerimise ja laenukontsentratsiooni eemaldamise, kuid mitte iga müüja ei taha oodata sulgemiskuupäevaks, et teada saada, kas ostja on tõepoolest võimeline deponeerimiskonto sulgemiseks. Ostja müüja ei ole päris õiglane küsima 30-päevast sulgemisperioodi ilma kindla kohustuse sulgeda. Teisest küljest võib laenukontsentratsiooni eemaldamine enne sulgemist muuta ostja väga närviliseks.
Ostja võib küsida, mis juhtuks, kui laenuandja otsustas mõne ettenägematu või kahtlase põhjuse tõttu laenu tagasi lükata. Kui ostja oleks laenukriisist eemaldanud, võib ostja olla müüja halastuses ja ostja tõsine raha tagatis võib olla ohus. Vähesed ostjad soovivad tagatisraha kaotamiseks mängida.
Muidugi, ostjad saavad pakkumise tegemiseks ja esitavad preapproval kirja . Müüja tugineb preapproval kirjaga kui tõendina ostja krediidivõime ja võime kohta saada laenu. Aga pärast seda, kui fail on pakitud allkirjastamise jaoks, võivad ilmneda muud probleemid.
Avalikesse registritesse võib ilmneda teadmata otsused, ostjal võib olla lõhe laotatud krediidiprosteerimise kohta, ex, mille eelmine lühike müük võib seada nõude täitmisele, ostja võib oma töö kaotada, ostja võib töötada nõutava 2-aastase perioodi jooksul või saada palgafondist välja jäävaid palku. Seal on basillion asju, mis võivad valesti minna. Ärge unustage, et teise laenuga seotud laenud on hindamine. Hindamisjuhtum on sageli laenukontsentratsioonist eraldiseisv. Hindamisjuhtum tähendab seda, et kodu peab hindama ostuhinnaga. Kui hindamine on väiksem kui ostuhind, võib ostja tühistada, kui ostjal on ostu-müügilepingus hinnanguline ettenägematus. Kui müüja nõustub hinda hindamiseks hindama alandama, eeldatakse, et ostja eemaldab hindamisjuhtumi.
Aga mis juhtub, kui kindlustusandja sulgemisel otsustab teise hindamise tellimiseks 11. tunni ja see teine väärtushinnang osutub madalaks ? Kui ostja on hindamisjuhtumit välja andnud, ei ole hinnangulist olukorda lahendatud. Kuid kui laenukontsentratsioon pole veel vabastatud, võib ostuleping siiski sõltuda ostja suutlikkusest laenu saada.
Need on probleemid, mida tuleb enne kinnisvara ostmise pakkumise tegemist teie kinnisvaramaakleriga tegeleda. Mõnel ostjal on mugav eemaldada laenujuhtum, kui laenuandja tagab ostjale, et fail on rahastamiseks valmis. Kuid kui laenuandjal on muret, ei pruugi laenujuhtumi kõrvaldamine olla hea mõte. Laenuvõimalused räägivad ka müüjaga. Negatiivne külg on see, kui teie pakkumine on mitu pakkumist ja teised ostjad soovivad eemaldada laenukontsentratsiooni või lühendada perioodi ning nõua, et laenujuhtumit ei suudeta täielikult sulgeda, ei pruugi teie pakkumine aktsepteerida. Müüja võib arvata, et teil on probleeme, mis võivad sulgemisel põhjustada raskusi.
Sellistes rasketes olukordades nagu mõni koduostja küsib laenuandjalt faili heakskiitmist allakirjutamise kaudu, enne kui nad teevad pakkumise kodu ostmiseks. Kindlustuslepingute heakskiit eemaldab ebakindlusehirmu ja tugevdab pakkumist.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Real Estate'is Californias Sacramentos.