Sulgege hindamisel madalale
Kas olete mures madala hinnangu saamise pärast või kui teie hindamine on juba lõpetatud väärtusega, mis on väiksem kui oodatud? Vabandame, et see juhtus sinuga. Müüja turgudel tõstavad mitu pakkumisega seotud olukordi ostuhinna, mis on suurem kui mis tahes võrreldav müük piirkonnas; mistõttu paljudel müüjatel on nendel juhtudel murettekitav, et hindamine on madal. Ostja turgudel , kui hinnad on pehmed või kukuvad, on müüjad ka mures, et hindamine on madal hindamine.
Igal turul võib juhtuda madal hindamine: kuum, külm või neutraalne .
Miks on madal hindamine toimunud?
Riiklik kinnisvarateenuste liit annab oma igakuise REALTORi usaldusindeksite uuringu kohta ülevaate ajavahemikul november 2016 kuni jaanuar 2017, 22% vastanutest seisab silmitsi hindamisprobleemidega. NAR-i Mortgage Initiatorsi uuringus teatasid hindamisprobleemidest 55% selle ajaperioodi vastajatest.
On mitmeid põhjuseid, miks kodud ei hindu müügihinnas ja hinded on madala hinnaga. Siin on mõned:
- Kunstlikult hoogustunud hinnad tulenevad mitmest pakkumistest .
- Turuväärtuse vähenemine , mis on tingitud vähemate ostjate ostmisest kodude suurema inventuuri hulka.
- Sissenõudmine piiratud müügist või lühikeseks müükest naabruses, eriti kui ühtegi teist võrreldavat müüki pole.
- Kindlustusandja vale hindamine.
- Müüja ülehindamine
- Eksperimentaalne hindaja, kes ei mõista kohalikku mõju väärtusele.
- Tõusvad turuväärtused seoses piiratud inventuuri ja vähese kompenseerimisega.
- Hindaja jätab ootel müügiandmed tähelepanuta, mis võib kajastada suhteliselt suuremat võrreldavat müüki, või hindaja valis võrreldava müügi valedest linnaosadest.
- Ostja saab raha müüjalt tagasi , muutes laenuandjalt usku, et hind on pumbatud.
Üks tegur, mis ei hakka mängima, on see, kas laenuandja soovib laenu anda. Laenuandjad soovivad laenata raha, ja laenuandjad on keelatud redlining .
Madala hinnangu lahendused
Ärge paanitsege, kui hindamine on madal. Kui on ilmnenud, et müügil olev müük laguneb, on karm rahulik, kuid mõlemal poolel on valikud:
- Ostja suudab tasakaalu teha.
Laenuandja hindab ainult seda, kuivõrd see mõjutab laenu ja väärtuse suhet . Madal hindamine ei tähenda, et laenuandja ei laena. See tähendab, et laenuandja teeb laenu lepingus kokkulepitud suhte alusel hinnatud väärtuses. Mõnikord ei võimalda ostja laenuandja ostjal anda sularaha erinevuse eest ja sellisel juhul peab ostja tasuma mõne müüja sulgemiskulud.
- Müüja võib hinna alandada.
Kui kodus oli ülehinnatud või väärtus oli täis, siis on see sageli parim lahendus. See muudab ostja õnnelikuks ja laenuandja on rahul. Ei ole mingit garantiid selle kohta, et kui ostja läheb ära, ei saa müüja madalat hinnangut teise ostja laenuandjalt, rääkimata sellest, et vara uuesti müüakse aega ja probleeme. Mõnikord on parim lind käes.
- Müüja võib pakkuda vahele teise hüpoteegi.
Kui ostja soovib tõesti kodu, kuid ei suuda tulla raha erinevusse, siis on võimalus teha makseid või hilisemal kuupäeval kindel summa müüjale. Pärast tingdeponeerimise lõpetamist jätavad müüjad tihtipeale õiguse hüpoteegi teisele hüpoteegile allahindlust müüa investorile vähem kui nominaalväärtusega.
- Telli teine hindamine.
Esiteks, kui teie laen on FHA laen, küsige laenuandjalt heakskiidetud hindajate loendit. Müüja või ostja saab teise hindamise eest tasuda. Mõnikord saab teine hindamine kõrgemaks kui esimene, eriti kui esimene hindaja oli kogenematu või teinud vigu.
Kui teie laen on tavaline laen , kohaldatakse selle suhtes kodu hindamise käitumisreegleid (HVCC). Akrediteeritud vanemhindaja Barb Torres ütleb: "Niipea, kui osapooled leiavad hindaja, kes ei tunne kohalikku turgu, on neil õigus nõuda laenuandjat (eelistatavalt kirjalikult) palvega kohalikku hindajat kasutada "
- Esitage võrreldava müügi loend.
Kutsuge asjassepuutuvatele esindajatele koostama nimekirja hiljutisest võrreldavast müügist, mis õigustab kokkulepitud müügihinda. Esitage see nimekiri kindlustusvõtjale ja küsige hinnangu ülevaatust. Proovige kasutada compsid objekti vara lähemale kui hindaja kasutatud kompakte.
- Samuti paluge agentitel helistada müügil olevatele noteerimisagentidele, et teada saada nende kinnisvara tegelik müügihind. Nimekirjutajad ei pea müügihinda avalikustama, kuid paljud on hea meelega aitama, sest nad võivad olla samas olukorras. Võite alati küsida, kas agent arvab, et teie hind hindab, kui agent keeldub väljakuulutatud ootel hinnast.
Väärtuse kompromiss. Mõnikord müüjad taganevad pisut ostja eest, kes maksab kogu erinevuse, ja tasub kuskil täismahus ja täielikult hinna alandamise vahel. Kui ütleme 10 000 dollarit, võib müüja nõustuda 5 000 dollariga sularahas ja langetada hind 5 000 dollarini.
- Küsige müüjalt sõltumatu hindamise eest. Näiteks kui ostja müüs alla 20%, võib ostja minna üle 10% laenupakkumisele ja kasutada seda äsja vabastatud raha, et läbirääkimisi müüjaga suurema sularahamakse tegemiseks.
- Tühista tehing.
Paljud ostukokkulepped sisaldavad laenukontsentratsiooni . Kui hindamine on madal, ei saa ostja osta vara lepingus kokkulepitud tingimustel. Nõuetekohaselt kirjutatud laenukonkurents võimaldab ostjal lepingu üles öelda ja nõuab, et müüja vabastaks ostja tõsise raha tagatisraha.
Samuti võib müüja müüa rohkem, pannes kodus tagasi turule ja otsima uut ostjat. Niikaua kui madal hindamine ei olnud FHA, võib uus hindamine olla väga erinev. FHA hinnangutele antakse juhtumi number, nii et kui esimene ostja oleks FHA ja teine ostjaks oli FHA, kasutatakse sama hinnangut.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.