Müügitingimused ei ole laenude eeldused
Mida peaks ostma?
"Ostuvõimalus" tähendab olemasoleva hüpoteegi ostmist koduteks.
See tähendab, et müüja ei hüvita olemasolevat hüpoteegi ja ostja võtab makseid üle. Olemasoleva hüpoteegi tasumata jääk arvutatakse seejärel osana ostja ostuhinnast.
Miks peaks ostja ostma eluasemelaenu hüpoteeklaenule?
Peamine ostmise eelduseks on müüja olemasoleva intressimäära ülevõtmine. Kui praegused intressimäärad on 7% ja müüjal on 5% fikseeritud intressimäär, võib see 2% vaheline diskont olla ostja kuumakse suur erinevus.
- 5% -lise intressimääraga hüpoteek 200 000 USD amortiseeritakse 1 073,64 $ kuus.
- 7% -lise intressimääraga hüpoteek 200 000 dollarit amortiseeritakse kuus 1,330.60 dollariga maksmisega.
- Nende asjaolude kohaselt on ostja igakuine kokkuhoid 256,96 dollarit ehk 3,083,52 dollarit aastas.
Teine põhjus: üldjuhul ei pruugi ostjad kodumaale osta, kui kasutate rahastamist, välja arvatud juhul, kui müüja otsustab tõmmata ostja krediidiprospekti.
Kui müüja on nõus, võib isegi halb krediidi ostja osta kodu, mille suhtes see kehtib.
Kolm erinevat tüüpi valikutest
Müügitav toode ei pruugi kaasata omaniku rahastamist, vaid see võiks olla. Ükskõik, kas müüja kannab mingit liiki rahastamist, sõltub sellest, kas müüja hüpoteeki ja / või sissemakse summa võrdleb ostuhinnaga.
- Otsene raha laenusummast: kõige tavalisem on see, kui ostja tasub sularahas ostuhinna ja müüja olemasoleva laenujäägi vahe. Näiteks kui müüja olemasolev laenude jääk on 150 000 dollarit ja müügihind 200 000 dollarit, peab ostja andma müüjale 50 000 dollarit sularahas.
- Otsene müüja tagasimakse: Müüja tagasiside , mida tuntakse ka kui müüja või omaniku rahastamist, leiab kõige sagedamini teise hüpoteegi vormis . Müüja tagasimakse võib olla ka maaparandusleping või rendilepingu müügi vahend.
Näiteks kui müügihind on 200 000 dollarit, on olemasolev laenude jääk 150 000 dollarit ja ostja teeb 20 000 euro suuruse sissemakse, kannab müüja 30 000 dollarilise jäägi, mis on eraldi intressimäära ja osapoolte vahel kokku lepitud tingimustel. Ostja nõustub maksma müüjale laenuandjale ühe makse ja eraldi müügi eest erineva intressimääraga makse.
- Pakkimine toimub järgmiselt: Pakkumisega kaasnev müüjale antakse üle huvi, sest müüja teeb raha olemasoleva hüpoteeklaenude kohta. Ütleme, et olemasolev hüpoteeklaen on 5% intressimäär. Kui müügihind on 200 000 dollarit ja ostja paneb alla 20 000 dollarit, siis müüja tagasimakse oleks 180 000 dollarit. 6% ulatuses müüb müüja olemasoleva hüpoteegiga 1% 150 000 dollarist ja 6% -st 30 000 euro suurusest saldost. Ostja maksaks 6% $ 180 000-ni.
Erinevus objektist ja laenu eeldusest
Tehingu subjekt ei ütle mitte müüja ega ostja olemasolevale laenuandjale, et müüja on vara müünud ja ostja teeb makseid nüüd. Ostja ei saanud panga luba laenu ülevõtmiseks. Laenuandjad panustavad erilist sõnumit oma hüpoteegidesse ja usaldavad tegusid, mis annavad laenuandjale õiguse laenu kiirendada võõrandumise korral .
Kas pangad nimetavad neid laene, mis tuleb tasumisele kuuluvana maksta? See sõltub. Teatud olukordades on mõned pangad lihtsalt õnnelikud, et keegi - keegi - teeb makseid. Kuid pankadel on õigus hüpoteegi või usalduslepingu kiirendusklausli tõttu. See teeb ostjale riskantsema olukorra. Kui ostja ei suuda panga nõudmisel laenu tasuda, võib pank algatada sulgemise .
Kui ostja teeb laenu eelduse , võtab ostja laenu ametlikult panga loal. See tähendab, et müüja nimi laenust eemaldatakse ja ostja vastab laenule, nagu ka mis tahes muu ostu-raha laen . Üldiselt pangad küsivad ostjalt eeldatava tasu laenu eelduse töötlemiseks, kuid tasu on palju väiksem kui tavapärase laenu saamise tasud. FHA laenud lubavad laenu eeldust, kuid enamik tavapäraseid laene ei tee.