Definitsioon: Keel hüpoteegi või usaldustoimingus, mis võimaldab laenuandjal helistada viivitamatult laenule ja maksta juhul, kui omanik müüb kinnisvara või annab omandiõiguse üle. Peaaegu iga laen sisaldab täna võõrandamisklauslit, mis tähendab, et võlakiri ei saa üle kanda ja ostja ei saa osta olemasoleva laenu alusel ilma müügiklauslit käivitamata.
Müügiklausel on sama, mis võõrandamise klausel.
Paljudes usaldustoimingutes leiduva võõrtumisklausli tavaline tüüp on USA väärtpaberituru ja börsi komisjonist järgmine:
"Juhul, kui Trustor müüb, edastab või võõrandab omandi või selle osa või mis tahes osa, vabatahtlikult või tahtmatult, välja arvatud seadusega keelatud, kogu sellekohane kohustus
olenemata tähtaegadest, mis on selles sätestatud, võib selle omaniku valiku korral ilma nõudmiseta või ette teatamata viivitamatult maksta. "
Praegu on praktiliselt võimatu leida praeguseid hüpoteeke, mis sellist klauslit ei sisalda. Kuigi seda ei saa sõnasõnaliselt öelda, keelab võõrandamisklausel kinnisvara võõrandamise ilma olemasoleva hüpoteegi tasumata.
Tagasi, kui loominguline rahastamine oli 1970-ndate aastate lõpus ja 1980-ndate aastate alguses Ameerika Ühendriikides, eriti Californias, kus mul on litsents, väga populaarne, rääkisid kinnisvaramaaklerid tihti 1974. aasta kohtuasjast Tucker v. Lassen Savings and Loan.
See oli märkimisväärne kohtuasi, mis käsitles osamaksete maa müügilepingut. Põhimõtteliselt öeldi, et laenuandjal ei olnud õigust nõuda laenu, mis oli tasumisele kuuluv ja tasumisele kuuluv, kuna ta ei suutnud tõendada, et selle tagatis on kahjustatud müügilepingu maa üleandmisel.
Paljud kinnisvaramaaklerid tegid selle aja jooksul loomingulisi rahastamistehinguid, milles ostja omandas õiglase pealkirja maaklerilepingu alusel ja maksis alusetu hüpoteegi, lisaks müüjale müüjale omakapitali eest maksmisele.
Kõrged intressimäärad tõid ostjaid tugineda loomingulisele rahastamisele.
Kiire edasi 1978. aasta Wellenkampi / Bank of America kohtuasi. See teine California kohtuotsus kinnitas, et California tsiviilkoodeksi jaotises 711 on juba sätestatud, et laenuandja ei suuda võlgnetava laenu nõudmisel nõuda võlgnetavat laenu, kui laenu tagatis ei ole langenud või selle kahjustamise oht. Pärast seda müüdi paljudel kodudel hüpoteegi tagajärjel vasakule ja paremale, nagu homme ei olnud, 18% intressimäärade kõrvalmõju, mis olid nii levinud.
See oli väga tavaline tehingu sulgemine 7 päeva jooksul. Ostjad müüsid alla 7% kuni 10% müügihinnast, piisavad komisjonitasud ja sulgemiskulud, hüpoteeklaenude omandamine ja tagasimaksete finantseerimine müüjale teise või kolmanda usalduse vormis. Mõnes mõttes oli see nagu Wild West. Loomingulise finantseerimisega tegelevad vahendajad andsid palju inventuuri ja sündis Get Rich Quick seminar.
Äkitselt olid loomingulised rahastamiskeminarid üldlevinud. See oli uus territoorium paljudel kinnisvaramaakleritel ja nende klientidel. See oli ka küps kliima kuritarvitamise ja pettuse jaoks.
Pärast 1982. aasta Garn-St. Saksa seaduse kohaselt lakkasid paljud loomingulised rahastamiskavad aeglaselt. Isegi rentimisobjekti müük, mis on loodud ja mille puhul on tegemist võõrandumisklauslite loaga, tuli tulekahju alla.
Järgnevatel aastatel hakkasid intressimäärad langema, muutes uue hüpoteegi, mis on atraktiivne võimalus esmakordselt koduostjatele. Sellega pannakse tavapärased laenud ja FHA laenud tagasi. Siiski oli veel mõned vanad FHA laenud, mida võis ametliku eelduse tõttu üle võtta, kuid kuna aastaid läks, oli nende laenude arv üha väiksem. Täna pole ühtegi.
Loomulikult oli osa sellest 80/20 kombo laenud, mis osaliselt aitasid kaasa sub-ärimudeli turukriisile 2007. aastal. Ostjatele, kes võisid peeglit ummistada ilma hüpoteeklaenu tagasimakseta, lubati 100% finantseerimist.
Me kõik teame, mis juhtus, kui turg kukkus 2008. aastal. Tänased hüpoteekinõuded on palju rangemad, ja nüüd on hüpoteegi hankimine palju raskem.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.