Kuidas maa leping töötab kodude ostmiseks

Miks kodu ostjad sarnanevad maa lepingutega

Kodu ostmisega seotud maa lepingud olid väga populaarsed 1970ndate lõpus ja 1980ndate alguses. Samal ajal pakuti osamaksete müügilepinguid, mida mõnikord nimetatakse toimingute lepinguteks, pakkudes atraktiivsemaid rahastamistingimusi kõrgemate määrade ja institutsiooniliste laenuandjate jäikade kvalifikatsioonistandardite järgi.

Maa lepingud hakkasid kaduma, kui laenunõuded pehmendasid ja määrad langenud alla 8%. Kuid need ei ole üldse kadunud ja tegelikult hüpoteeklaenude kriisi ajal tagasi turule tagasi.

Varasemad majaomanikud, kes kaotasid oma kodud sulgemisele või müüsid lühikeseks müügi kaudu, alustasid maa lepingutest finantseerimisvõimalusena, kui suured pangad pöördusid nende poole.

Mis on osamakse müüa maa leping?

Osamaksete müügileping on igat liiki leping, milles nõutakse perioodilisi makseid, kuid kinnisvara puhul nimetatakse seda üldjuhul maaklerilepinguks, töölepinguks või müügilepinguks. Mõiste "maa" on eksitav, kuna maa lepingut saab kasutada mis tahes tüüpi kinnisvara soetamiseks koos parandustega või ilma.

Osamakselepingus on välja toodud müügihind, sissemakse summa, intressimäär, igakuiste (või perioodiliste) maksete summa ning iga osapoole kohustused. See hõlmab selliseid vastutusi, kes hoiab kodu, maksavad kindlustust ja omandimaksud - mis on üldiselt ostja. Leping sisaldab müügiesindajat juhul, kui ostja lõpetab osamaksete tegemise.

Eripära:

• Maa laenulepingud või töölepingud on müüja, nimega Vendee ja ostja vaheline julgeolekukokkulepe.
• Müüja nõustub müüma vara, rahastades Vendee ostu.
• Müüja säilitab seadusliku omandiõiguse ja Vendee saab õiglase pealkirja.
• Omanikuga kaasnev rahastamine võib hõlmata olemasolevat hüpoteeklaenu (vt allpool) või vara võib olla vaba ja selge (parim valik).

• Kui makse on täies ulatuses, annab Müüja Vendele vara omandiõiguse.

Maa-lepingute kõikehõlmav (ümberpaigutamine)

• Lepingulised lepingud sisaldavad olemasolevat hüpoteegi.
• Vendee teeb ühe makse müüjale.
• Maksja kättesaamisel maksab Müüja laenuandja makse ja hoiab ülejäänu.
• Kui olemasoleval hüpoteekel on madalam intressimäär kui lepingu intressimäär, teenib Vendor täiendavat intressi raha eest, mis ei kuulu müüjale. Seda nimetatakse ülimuslikuks.

Järgneb, kuidas see toimib.

1. Ütle, et müügihind on 100 000 dollarit.
2. Vendee paneb 10 000 dollarit.
3. Vendee nõustub tegema makseid 90 000 dollariga, mille intress on 6,5%, makstav 567 USD.
4. Olemasolev aluseks olev laen on 50 000 dollarit, makstakse 5% intressiga, mille maksmine on 268 eurot.
5. Müüja teenib 6,5% intressi aktsiatega 40 000 dollarit, PLUS 1,5% intressi olemasoleva hüpoteegi eest 50 000 dollarit ja tasku 299 dollarit kuus.
6. Vendee maksab ka makse, kindlustust ja kõiki muid omandiõiguslikke kulutusi.

Sirged lepingud

Hüvitis otseselt lepingust ei kehti. Vendee võib nõustuda olemasoleva laenuandjaga otse maksma ja maksma Vendisele uue makse või Vendee võib saata ühe makse, ja Vendja maksab makse algsesse laenuandja.

Vaatame eelmise näitena otsest lepingut:

1. Müügihind 100 000 dollarit.
2. Vendee paneb 10 000 dollarit.
3. Vendee teeb ühe makse 268 $ praeguse laenusummaga 50 000 dollarit, mille intress on 5%.
4. Vendee teeb teisele müüjale 40 000 dollari omanikuga kaasneva rahastamise, mille intress on 6,5% ja makstav tasu 253 dollarit kuus.
5. Mõlema makse summa on 521 dollarit, mis salvestab Vendee eest 46 krooni kuus.

Müügivõimsus

• Mõned tiitelettevõtted valmistavad ette ja kindlustavad maa lepingud, mis sisaldavad müüjat, venda ja usaldusisikut. Selle pealkirjaga ettevõtte leidmiseks peate helistama.
• Väärtpaberihalduri usaldusväärseks osutajaks on tarnija ja vendee, kes määrab müüja ja vendese kohustuste tagamiseks usaldusisikule õiguse, pealkirja ja huvi.
• Juhul, kui Vendee lõpetab maksete tegemise, on usaldusisikul õigus müügijõu järele sulgeda.

• Vaiketeate esitamise protsess varieerub riigist riigile.

Allahindluse kiirpositsioonid

Kõik tänased laenud sisaldavad kiirendus- ja võõrandamisklauslit . Laenuandjad on olnud pikka aega nõudnud laene, mis on kohe tasumisele kuuluv ja tasumisele kuuluv, kui ostjad omandasid olemasolevatele laenudele kehtiva pealkirja. Sellepärast, et laenuandjad soovisid ostjatel kvalifitseeruda, laenupunkte maksta ja kõrgemaid intressimäärasid .

Sue Heimbichner, Sacramento Chicago pealkirjaga seotud kontohaldur, on tegutsenud alates 1976. aastast ja on jälginud maa lepingute populaarsust. Sellest perioodist üks suuremaid kohtuasju arenes ostjatelt, kes omandasid föderaalsete hoiu-laenuühistute valduses olevaid hüpoteeke. Kongress võttis 1982. aastal vastu hoiuste tagamise asutuste seaduse, kustutades olemasolevad laenud üle.

Heimbichner ütleb, et laenuandjad kipuvad täna teisel viisil välja nägema. "Mõned laenuandjad on rõõmsad, et nende maksed on tehtud," ütles ta. Kuid ärge proovige võtta valitsuse poolt tagatud laene. "Sa ei taha valitsusega segi ajada," hoiatab Heimbichner, "sest sa lähed lööma." Kui teie maa leping sisaldab olemasolevat hüpoteeki, peaksite pöörduma kinnisvara advokaadi poole.

Valitsuse poolt tagatud laenude näited on Fannie Mae või Freddie Mac ja valitsuse laenud on FHA või VA.

Vendese õiguste rühmitus

Kõikidel praktilistel eesmärkidel omab Vendee vara ja tal on õigus:

• Omamine
• Vaikne rahulolu ja vara kasutamine.
• Välistamine, sundides teisi ruumidest lahkuma.
• Edasimüük

Kasu vendele

• Kvalifitseerumatut ei ole, kuigi tarnija võib küsida ostja krediidikonto aruande koopiat.
• Sissemakse paindlikkus. Summa on vabalt kaubeldav.
• Maa lepingu lepingu pikkus, intressimäär ja maksed on vabalt kaubeldavad.
• Madalad sulgemiskulud . Laenuandja tasu ei maksta.
• Kiire sulgemine. Tehingud võivad sulgeda 7 päeva või vähem.

Kasu müüjale

• Tavaliselt kõrgem müügihind ja hinnang puudub. Kuigi ostjatele soovitatakse saada hindamist.
• Kui maksustatav, võib-olla võib saada edasilükatud tulu.
• Kuu sissetulek.
• Sageli on parem turuväärtus kui rahaturu kontod .
• Kui vara on mittevastav, on see lihtne müüa.
• Kiire sulgemine.

Ostja nõuanded

• Hangi hinnang.
• Saage pealkirja kindlustus.
• Osalege valdusettevõtte teenuseid, et hoida toimetatud toiminguid ja originaaldokumente.
• Rääkige kinnisvara advokaadiga .

Müüja näpunäited

• Tõmmake ostja krediidiaruanne.
• Lisage olemasolevale kindlustuspoliitikale nii müüja kui ka vendee nimed.
• Laenutage väljamakseid pakkuv ettevõte lepingu kogumisega tegelemiseks.
• Rääkige kinnisvara advokaadiga.

Seda artiklit ei tõlgendata kui õigusnõustamist. Ainult advokaadid võivad pakkuda õigusnõustamist.

Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Californias Sacramentos Lyoni kinnisvaramaakler.