Uurige, kuidas oma kodu taskukohase refinantseerimise programmi heaks kiita
Lugeja küsib: "Püüdsime laenu muuta, kuid Wells Fargo ütles, et me ei kvalifitseerunud. Meil on hüpoteek, mis hakkab lähtestama, lähtudes ainuüksi laenudest, mis on täielikult kuue kuu jooksul amortiseeritud. Me ei saa seda maksta endale lubada.Me ei taha müüa lühikeseks müügiks, sest me ei taha, et meie tütar vahetaks koole. Ma kuulen, et me saaksime laenu maksta uue laenu alusel, mille president Obama on refinantseerimisprogramm. Viimase viie aasta jooksul olen ma lootnud, liigutades oma sõrme ja kaotanud selle hüpoteegi üle magama, ma ei tea, kas ma võin seda enam ära kasutada. Mis on kodus taskukohase refinantseerimise programmi puhul vale? see on? "
Vastus: HARPi juhised on väga leebed. Lühidalt öeldes pakub valitsus kaks võimalust kodus taskukohase hinnaga. Need kaks võimalust on järgmised:
- Laenu muutmine kodus taskukohase hinnaga
- HARP kaudu kodus taskukohane
Põhiline erinevus kahe programmi vahel on see, et laenu muudatused on mõeldud inimestele, kellel on rahalisi raskusi, ja HARP on mõeldud müüjatele, kes ei saa laenu muudatusi, kuna neil ei ole rahalisi raskusi.
Kuidas HARPile vastata
HARPi kvalifitseeruvad standardid on suhteliselt lihtsad järgmiselt:
- Teie hüpoteek peab kuuluma Fannie Mae või Freddie Macile. Muud tüüpi laenud ei kuulu HARP-i. Saate otsida oma laenu internetis, et näha, kas seda haldavad Fannie Mae või Freddie Mac , minnes laenutulemuste tööriistadesse Making Home Affordable website.
- Teie laen peab olema välja antud enne 1. juunit 2009.
- Teie laenu ja väärtuse suhe peab ületama 80 protsenti.
- Teil peab olema maksete hetkeseis, kusjuures viimase 12 kuu jooksul on makse hilinenud rohkem kui üks.
- Välja arvatud väike aken, mis on välja jäetud, ei saa te varem HARPit kasutada.
HARPi eripärad
Peamised põhjused, mida majaomanik HARP-i suhtes kohaldaks, on see, et majaomanik tahab hoida kodu ja ei saa laenu muuta .
Koduomanikud, kes eelistaksid teha lühikese müügi, tavaliselt ei taotle HARP-i.
- Refinantseerimisprogrammis ei ole laenu suurust piiratud, kui teie praegusel laenul on fikseeritud intressimäär. Ei ole korki.
- On väike, piiratud väljamakse stiimul. Üldiselt saab oma laenu oma saldo suurendamiseks lisada ainult sulgemiskulusid .
- Võite eemaldada laenuvõtja olemasolevast laenust, kui ülejäänud laenuvõtja suudab tõestada püsiva makseajaloo. See töötab kvalifitseeruva lahutuspaketiga .
- Laenusaajale saate lisada laenu, kui uus laenuvõtja saab kvalifitseeruda.
- Võite refinantseerida, kui olete esitanud pankroti nii kaua, kui pankrotti enam kui 12 kuud tagasi lükati, ja olete alates hetkest alates oma hüpoteegi maksmise peatanud.
- Välja arvatud üks tüüpi HARP programm, ei ole minimaalne krediidiskoor ja võla suhe vajalik.
HARPi probleemid on selgitatud
Sama probleem, mis tabab laenu muutmise programme, nutab HARPi. Alustuseks ei sobi abi saamiseks piisavalt inimesi, mis tähendab, et suunised ei sobi enamiku inimeste jaoks.
- Suurim probleem on selles, et programm ei vähenda põhisaldust. Tegelikult muudab see põhisumma veelgi suuremaks.
- Te jätkate hüpoteekindlustuse maksmist, kui olete selle nüüd kohustatud. Kuigi teie makse võib madalama intressimäära tõttu väheneda, võib teie makse ka tõusta. Kuid Fannie Mae suunised näitavad, et kui teil polnud hüpoteegi kindlustus enne, siis te ei tee seda praegu.
- HARP-i kaudu ei saa te ei maksta ega refinantseerida fikseeritud määraga teist laenu või kodukapitalilaenu . Parim asi, mida saate teha, on saada teise laenuandja alluvatele, st jääda teisele positsioonile. Kuid teise laenuandja nõusolekul on vähe stiimuleid. Miks peaks teine laenuandja tahtma oma positsiooni ohustada ja veelgi enam mitte omakapitali kaevata?
- Võite muuta oma tüüpi laenu, et pöörduda tagasi. Seadused on riigiti erinevad. Näiteks Californias refinantseerivad müüjad muudavad oma laenude tingimusi ostuhinnast kõva raha juurde . Raske raha võib laenuvõtja kohtusse pöördumiseks teha otsuse.
Üldiselt ei osta California laene raha ostmiseks . Kui te peaksite sulgema teed alla, kui teie laenud jäid ostuhinnaks, võidakse teil Californias isiklikust vastutusest kaitsta. Refinantseerimise katkestamine, näiteks õiguse saamine maksejõuetuse korral kohtuotsuse tegemiseks, võib olla pankadele suur pluss ja halvad asjad omanikele.
Short Sale vs. HARP
HARPi all võib teie köök kahe aasta pärast veel vee all ja väärt olla vähem kui võlgu. Müüjad, kes korraldavad lühikeseks müüki, võivad tavaliselt kahe kuni kolme aasta jooksul kodust osta. Niisiis müüvad nad sisuliselt veealuseid kodusid nii nagu kodus, vaid palju väiksema hüpoteegi puhul, välja arvatud juhul, kui nad rendivad kõigepealt kaks aastat. Kahe aasta lõpus võib endine lühike müüja olla sama kodu, kuid omakapitaliga.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.