Kodumajapidajad saavad esimese makse sooritamiseks kuu ajapikenduse
Lugeja küsib: "Ma tõesti ei mõista, kuidas hüpoteegi maksed töötavad, kuid minu esindaja ütleb mulle, et ma ei pea maksma pikka aega, kui ma oma uues kodus sulgeksin. Olen töötanud kõvasti, et hoida kui ma oma esimese hüpoteeklaenu maksma läheb? "
Vastus: kui teie esimene hüpoteeklaekumine on ette nähtud, on teil lihtsam aru saada.
Ära lase sõna amoritzation hirmutada teid. Amortisatsiooni mõistmine on võti hüpoteegi toimimise mõistmiseks. Amortisatsioon on termin, mis põhimõtteliselt tähendab, et teie tasumata jääk arvutatakse ümber iga kuu põhiosa ja intresside maksete alusel. Teie hüpoteegi perioodi lõpuks, tavaliselt 30 aastat, on teie laen makstud.
Hüpoteeklaenude intress on tasumata võlgnevuste eest
Tagasimakse tähendab minevikust võlgu olevat raha. Hüpoteeklaenu intressi makstakse pärast selle kogunemist, mitte varem. Seega maksab teie esimene hüpoteeklaenus esimese täiskuupäeva alguses pärast sulgemist ja seejärel iga kuu .
Vastupidi, kui te rendiksite kodu näiteks 1. juunil, siis peaks teie üüri maksma 1. juuni, kuna see maksab juunis ette. Kuid hüpoteegi intressi makstakse võlgade tasumisel, seega maksab 1. juunil hüpoteegi maksmine intressi kogu mais.
Millal teete oma esimese hüpoteeklaenu?
Kui ostate kodu ja omandate hüpoteegi, kogub sulgemisagent teie intressid kuni 30 päeva enne esimest täiskuupäeva.
Intressid on loetletud sulgemise avalduses ja tasu võetakse sulgemiskuluna.
- Hüpoteegi makse koosneb kahest osast: intressid ja põhisumma.
- Intressi makstakse alati 30 päeva hilinemisega.
- Teie hüpoteegi maksmise peamine osa vähendab teie põhisummat sellel kuupäeval, mil see tuleb maksta.
Oletame, et teie sulgemiskuupäev on 15. märts.
Alates 15. märtsist kuni 31. märtsini võetakse teie sulgemisarvelt tasu eelistatud igapäevaste intresside eest. Sulgemise ajal kogunenud intress katab teie hüpoteeklaenude intressid nende viimase 16 päeva jooksul märtsis. Siis maksab teie esimene hüpoteeklaenus 1. mail ja see maksab intressi aprilliks.
Esimene hüpoteeklaekumiskalkulatsioon on selgitatud
Oletame, et võtate laenu 200 000 dollarit 5% intressiga. Teie igakuine makse oleks 1 073,64 dollarit, mis makstakse võrdsete igakuiste osamaksetena 30 aastaks.
Teie igapäevane intressimäär - ajavahemikul, mis kestab enne 30 päeva enne esimest makset - arvutatakse, võttes intressimääraga $ 200 000 rohkem kui 5%. Seejärel jagage 12 kuu võrra - 833.33 $ - ja uuesti 30 päeva võrra.
Teie igapäevane intressimäär on 27,78 dollarit. Kui te lõpetate 15. märtsil, võite tasuda 16 päeva intressi või 444,48 $, mille maksate sulgemisel.
Kui 1. mail maksate 1 073,64 USA dollarit, maksab hüpoteegi makse aprilli intressi järgmiselt:
$ 1,073.64 - $ 833.33 (aprilli intress) = $ 240.31 ( peamine vähendus ). Lahutage $ 240,31 alates $ 200 000 ja teie uus tasumata jääk alates 1. maist on nüüd $ 199,759.69.
Sul on tõenäoliselt teretulnud aeg, mis jääb sulgemise ja esimese hüpoteegi maksmise vahele, arvestades suurt raha, mille maksate sulgemisel.
Aga kuigi võib-olla tundub, et sa kuuled vabaks eluasemetoetusest, kui olete 15. märtsil sulgud, ei ole te tegelikult seda.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.