Omaniku maja ostmine omaniku rahastamisega
Kui küsite müüjalt otse, siis müüja võib öelda, et ei. Müüjad lükkavad sageli tagasi omaniku rahastamise soovituse, kuna keegi ei ole selgitanud kasu või pakutud omaniku rahastamist kodu müümise viisina.
Enamik müüjaid ei müü kodu iga päev. Nende teadmised piirduvad tavaliste tavadega, kus ostja läheb pangale hüpoteegi saamiseks .
Kuid müüja jaoks, kelle kodu ei müü või traditsiooniliste laenuandja juhiste karmistamist, muutub omaniku rahastamine järsult populaarseks. Omaniku rahastamine on kindlasti mõnele ostja turgudele elujõuline valik. Lihtsalt mitte nii palju müüja turgudel.
Mis on omaniku rahastamine?
Kui müüja kannab (rahastab) osa või kogu ostuhinna, millest on maha arvatud ostja sissemakse , siis müüja pakub omaniku rahastamist. Pole tähtis, kas varal on olemasolev laen, välja arvatud ulatuses, milles olemasolev laenuandja võib võõrandamise klausli tõttu laenu võõrandada võõrandamisel . Selle asemel, et minna pangale, annab ostja müüjale rahastamisvahendi, mis tõendab laenu ja maksab müüjale.
Kui vara on tasuta ja selge, see tähendab, et müüjal on selge pealkiri ilma laenuta, võib müüja nõustuda kogu rahastamisega.
Sel juhul ostja ja müüja lepivad kokku intressimäära, igakuise makse summa ja laenu tähtaja ning ostja maksab müüjale müüja omakapitali osamaksetena.
Tavaline julgeolekumeede registreeritakse avalikku registrisse, mis kaitseb mõlemat osapoolt. Pidage meeles, mõned riiklikud seadused keelavad balloonimaksete tegemise.
Mõned föderaalvalitsuse õigusaktid võivad reguleerida ka omanike rahastamist. Võimalik, et soovite saada juriidilist nõu, et tagada seaduse järgimine.
Omaniku rahastamise tüübid
Enamik ostu-raha tehinguid on vabalt kaubeldavad. Müüjad ja ostjad saavad vabalt rääkida omaniku rahastamise tingimuste üle vastavalt rusikust käsitlevatele seadustele ja muudele riigipõhistele eeskirjadele. Jällegi võiksite otsida juriidilist nõu.
Kuigi tavalist sissemakset pole vaja, on paljud müüjad soovinud oma omakapitali kaitsmiseks piisavalt sissemakseid. Alammaksed võivad erineda väga väikestest kuni 30 protsendini või rohkem. Müüjad arvavad, et nende omakapital on tagatud ostja sissemaksega, sest ostjad ei suuda sulgemist minna vähem, kui nad on varem palju investeerinud.
Mõned variatsioonid omaniku rahastamisel on järgmised:
- Maa-lepingud.
Maa lepingud ei anna ostjale seaduslikku omandiõigust, vaid annavad ostjale õiglase pealkirja. Ostja teeb makseid müüjale teatud aja jooksul. Lõppmakse või refinantseerimise korral saab ostja kätte toimingu.
- Võlakirjad ja hüpoteek.
Müüjad saavad hüpoteegi kogu ostuhinna tasakaalu (st sissemakse), mis võib sisaldada alusvara. Seda tüüpi rahastamist nimetatakse "kõikehõlmavaks hüpoteegiks" või "kõikehõlmavaks usalduse teoks" (AITD). Müüja saab aluseks oleva laenu intressi.
Müüjal võib olla ka noorem hüpoteek, sellisel juhul omandaks ostja olemasoleva laenu või omandaks uue esimese hüpoteegi. Ostja saab tehingu ja annab müüjale ostuhinna jäägiks teise hüpoteegi , millest on maha arvatud sissemakse ja esimene hüpoteek summa.
- Rendilepingud.
Üürilepingu müümine tähendab, et müüja annab ostjale õiglase pealkirja ja vara ostjale ostmisega . Ostu-müügilepingu täitmisel saab ostja pealkirja ja tavaliselt saab laenu müüjale maksmiseks, kui ta sai kogu või osa rendimakseist krediidi ostuhinna suunas.
Omaniku hüvitiste maksmine kodu ostjatele
- Vähe või ei kvalifitseeru.
Isegi kui müüja nõuab ostja krediidikontrolli , on ostja kvalifikatsiooni tõlgendamine tavaliselt vähem ranged ja paindlikumad kui tavalised laenuandjad.
- Kohandatud rahastamine.
Erinevalt tavapärastest laenudest võivad müüjad ja ostjad valida erinevate makseviiside, näiteks intresside, fikseeritud intressimäära amortiseerimise , intressimääraga või balloonimaksega . Makseid saab segada ja sobitada. Intressimäärad võivad perioodiliselt korrigeerida või püsida laenu tähtaja jooksul ühe määraga.
- Maksete paindlikkus.
Alammaksed on vabalt kaubeldavad. Kui müüja soovib suuremat sissemakse kui ostjal, siis mõnikord müüvad müüjad ostjatel kindlasummalisi ühekordseid makseid ettemaksena.
- Alumine sulgemismaksumus .
Institutsionaalse laenuandja puudumisel pole tasulisi laenu- või allahindluspunkte . Ei mingeid väljastamise tasusid , töötlemislõivusid, haldustasusid ega muid mitmesuguseid mitmesuguseid tasusid, mida laenuandjad tavaliselt tasuvad, mis automaatselt säästab raha ostja sulgemiskuludele .
- Kiirem valdamine.
Kuna ostjad ja müüjad ei oota laenuandjat finantseerimise töötlemiseks, saavad ostjad kiiremini sulgeda ja ostja omandada varem tavalise laenutehingu korral.
Omanik rahastab kasu kodus müüjatele
- Kõrgem müügihind.
Kuna müüja pakub omaniku rahastamist, võib müüjal olla võimalus täieliku hinnakirja hinna või kõrgema hinna eest.
- Maksusoodustused .
Müüja võib osamakse müümisel maksta vähem, teatades ainult iga kalendriaasta tuludest.
- Kuu sissetulek.
Ostja maksed suurendavad müüja igakuist rahavoogu, mille tulemuseks on kulutatav sissetulek.
- Kõrgem intressimäär.
Omaniku rahastamine võib omada kõrgemat intressimäära kui see, mida müüja võib saada rahaturu kontol või teistel madala riskiga investeeringutüüpidel.
- Lühem nimekiri
Omaniku rahastamine meelitab erinevaid ostjaid. Kui kinnisvara ei müü tavapäraste meetoditega, pakub omaniku rahastamine endast üht võimalust varudest merest välja püstitada ja müüa raskesti müüdavat vara, mis muidu ei pruugi müüa.
Enne omandajapoolse rahastamise tehingu sõlmimist pöörduge kinnisvara advokaadi poole ja omandage õigusalane nõustamine. Ärge usaldage oma kinnisvaramaaklerit teabe saamiseks, välja arvatud juhul, kui teie esindaja on kinnisvara advokaat.