Kuidas müüa müüja tagasimakseid
Põhjused, miks müüjad hakkavad tagasi maksma
Kui intressimäärad on suured või krediidisuunised karmistuvad, küsivad ostjad, et nad tegutseksid panga asemel ja kannaksid nende rahastamist. Kui kodus on tasuta ja selge ilma olemasolevate laenudeta, võib müüja kaasata kogu rahastamiseni või ostja võib osta tavapärase fikseeritud intressimääraga laenu osaliselt ostuhinnast ja paluda müüjal tasakaalu finantseerida.
Kui kodus on olemas olemasolev laen, võivad müüjad lubada ostjatel olemasolevaid laenumakseid üle võtta, kuigi laen jääb müüja nimele. Müügihinna, millest on maha arvatud sissemakse ja olemasolev laen, vahe on omakapital, mida müüja kannab laena.
Müüjad nõustuvad osalema või kogu rahastama mitmel põhjusel, millest mõned on:
- See on pehme või alla kinnisvaraturg . Omanikuga kaasnev rahastamine meelitab rohkem ostjaid.
- Ostjad ei saa saada tavapärast laenu.
- Müüja seisab silmitsi kinnisvara müümisega seotud kapitalikasumiga ja võib edasi lükata selle osa, mida finantseeritakse.
- Rahastamine annab müüjale parema tootluse kui rahaturu konto.
- Müüjad mõnikord soovivad igakuist sissetulekut.
- Kinnisvara ei ole nõuetele vastav ja laenuandja seda laenu ei anna.
- Müüjatel on sageli võimalik saada kõrgemat müügihinda omanike rahastamise pakkumise eest.
Müüja tagasimaksete hüpoteekide puudused
- Ostja võib maksetest maksete tegemata jätta, mistõttu müüjal on õigus sulgemisega seotud menetlusi algatada.
- Pärast sulgemist, olemasolevate laenude tagasimaksmisega seotud väljamaksete tegemist, kui on olemas olemasolev laen, sulgemiskulude tasumine ja kinnisvarakomisjonitasud , ei pruugi müüjal endal mingit omakapitali jätta.
- Müüjad, kes tagastavad hüpoteegid, on sularaha sidunud vara tagamisega.
Müüja teisendamine sularahas
Turul on suur erainvestorite kogum, kes regulaarselt ostavad müügiülekande vahendeid. Kuid nad ei maksa nominaalväärtust. Investorid vaatavad investeeringu aja jooksul saadud tulu ja seda tootlust saab suurendada, kui investor maksab vähem kui tasumata jääk.
Allalaaditavad hinnad erinevad, kuid müüjad võivad eeldatavalt kaotada 10 kuni 30 protsenti tasumata jäägist, sõltuvalt järgnevast:
- Maitsestamine See tähendab, kui kaua müüja on tagasimaksete rahastamisel saanud makseid. Müüja, kes on saanud 12 kuu jooksul õigeaegseid makseid, saab rohkem raha kui uus hüpoteeklaenu müüja.
- Intressimäär . Mida kõrgem on intressimäär, seda madalam on allahindlus. Madalam intressimäär meelitab ligi investoreid, kes soovivad suuremat allahindlust.
- Hüpoteegi tähtaeg . Pikaajalised hüpoteekid, näiteks 30-aastane hüpoteek, ei ole investorile nii lühiajalise hüpoteegi jaoks nii atraktiivsed; Seetõttu müüakse pikaajalisi hüpoteeke tavaliselt kõrgemate allahindlustega kui lühiajalised.
- Ennetähtaegsed trahvid ja hilinenud maksud . Tagasihoidlikud hüpoteekid, mis sisaldavad ettemaksu ja hilinenud makset, on investoritele veelgi atraktiivsemad, mis mõjutab kohaldatavat diskontomäära.
- Laenu ja väärtuse suhe . Madalamad laenu ja väärtuse suhted saavad soodsamaid allahindlusi. Kõrgemaid suhteid peetakse suuremaks riskiks ja allahindlused on järsemad.
Investorid arvestavad ka ostja väärtpaberi tüüpi, selle väärtust, asukohta, mugavusi, seisukorda ja krediidikõlblikkust, kui need on teada.
Hüpoteeklaenu tagasimaksete müügi tasud
Investor võib küsida tagasimakse hüpoteeklaenu müüjalt, et ta võtaks kõik kulud, mis on seotud noteerimise ja hüpoteegi müümisega. Teilt võidakse paluda tasuda järgmised tasud:
- Pealkirja poliitika
- Depositsiooni tasu
- Dokumendi ettevalmistamine
- Hindamine
- Saaja avaldus
- Courier / Wire Transfer
- Salvestamine
- Komisjon, kui üldse
Investorite leidmine tagasiostude hüpoteekide ostmiseks
On erainvestoreid ja kommertsinvesteeringuid. Mõned on hüpoteegi vahendajad , mõned neist ei ole:
- Telli uudiskirju investeerimiseks.
- Otsi internetist.
- Vaadake oma kohaliku ajalehe salastatud reklaame.
- Helistage kinnisvaraagentidele, kes tegelevad kinnisvaraomanditega.
- Laske sõrmedel käia Yellow Pages'is.
- Küsige sõpru ja pereliikmeid.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.