Kliendid loobusid pärast arvukaid katsetusi.
Täna olen rõõmus, et pangad näivad olevat nurka muutnud. Kuigi ikkagi on endiselt vastuolusid, on pangad ja hüpoteegifirmad üldjoontes üsna usaldusväärsed, et oma kliente protsessi kaudu ilma liigse stressita saavutada.
Paljud meie kliendid tulevad meile pankroti äärel. Mõnikord ei tunne nad lihtsalt oma võimalusi oma laene muuta. Mõnikord on nad liiga hilja, enne kui nad püüavad seda muuta. Vahel pangad jätkavad sulgemist, kuigi nende kliendid üritavad kinnisvara müüa, refinantseerida või alustada muutmisprotsessi. Korraldame pankrotijuhtumi, et ära kasutada automaatset viibimist , ettekirjutus, mille eesmärk on takistada eelvarude väljavõtmist ja muid kogumisega seotud tegevusi, andma võlgnikele (seda nimetatakse inimesteni, kes pankrotijuhtumeid esitavad) vähe hingamisruumi ning kõrvaldada palju või kogu ülejäänud osa oma võlgadest 7. peatüki kohtusse või panna need 13. peatükis sätestatud tagasimaksekavasse, mis ei käsitle mitte ainult nende hüpoteeklaekumisi, vaid ka muid kohustusi.
Föderaalse muutmisprogrammi nimetatakse Home Affordable Mortgage Program või HAMP. Selles artiklis uurime, mida HAMP saab teha ja kuidas see pankroti korral toimib.
Mis vahe on refinantseerimise ja laenu muutmise vahel?
Kui teil on vaja uusi tingimusi või viis, kuidas muuta oma kodu odavamaks, on teil kaks valikut: refinantseerida või muuta.
Refinantseerimine asendab vana laenu täiesti uuega. Tavaliselt on refinantseerimine ette nähtud intressimäära vähendamiseks või vähem soodsate tingimuste muutmiseks, nagu reguleeritav määr, soodsamatele tingimustele. Seda saab teha praegune laenuandja või täiesti uus laenuandja. See nõuab, et laenuvõtja oleks krediidivõimeline ja et vara väärtus ei ole langenud, nii et laen on veealune (laenusaaja võlgneb rohkem, kui vara on väärt.
Muudatus muudab praeguse laenu tingimusi. See ei nõua refinantseerimisega sama krediidivõimelisust, kuigi laenuvõtja peab näitama, et tal on maksete tegemiseks piisavalt sissetulekut. Tegelikult on laenu muutmise programm mõeldud selleks, et aidata kinnisvaraomanikel, kes on kannatanud teataval määral finantslangusega. See võib olla püsiv või see võib olla ajutine, kui on põhjust kahtlustada, et laenuvõtja olukord muutub. Laenuandja võib olla valmis tegema laenu taskukohaseks muutmiseks, kuid intressimäär on sageli suurem kui laenuvõtja saab refinantseerida.
Kas saate ikkagi hüpoteegi muutmist pankrotijuhtumi ajal?
Jah. Tegelikult on paljud minu kliendid edukalt oma laene muutnud ja pankrotimenetlusest tekkinud vähem võlgu ning terviklik ja ajakohane hüpoteek.
Kes saab hüpoteegi muutmise eest?
See sõltub teie teenindajast ja sellest, kas teie laenu omab pank, hüpoteegi ettevõte või üksus nagu Fannie Mae või Freddie Mac. Igal on oma nõuded ja kriteeriumid. Aga üldiselt võite ilmselt kvalifitseeruda kui
- Teie kulutab eluasemekuludele rohkem kui 31% sissetulekutest iga päev (hüpoteegi maksmine, kindlustus, kinnisvaramaks, majaomanike ühingute tasud).
- Teil pole teisiti hüpoteegi refinantseerimise tingimusi.
- Te olete kas kurjategijad või ähvardus maksejõuetuse tõttu rahalise olukorra muutumise tõttu.
- Maja väärtus on vähenenud ja võlgu rohkem kui maja on väärt.
HAMPi muudatusi saab kasutada esmaste eluruumide ja teatud rendiomaduste laenude muutmiseks.
Mida hüpoteekide muutmine mõjutab?
Taotlus
Esiteks on see rakendus. Enamik laenuandjaid nõuab sissetuleku tõendamist, et tagada laenuvõtja vähemalt muudetud maksete muutmiseks minimaalse sissetulekuga. Enamik laenuandjaid vajab ka krediidiartiklit, kuigi ei ole vaja minimaalset või maksimaalset krediidiskoori. See määrab tavaliselt, kui palju muud võlga, mida laenuvõtja peab teenindama iga kuu.
Trialised maksed
Teiseks on katseaeg. Kui kõik paberimajandus on lõpule jõudnud ja laenuandja otsustab, et laenusaaja vastab tõenäoliselt oma miinimumnõuetele, antakse laenuvõtjale võimalus teha prooviversioonide seeria. Kolm makset on number, mida ma kõige sagedamini näen.
Kui katse maksed on edukalt tehtud, teeb laenuandja muudatuse kohta lõpliku otsuse ja pakub laenuvõtjale muudatusi.
Mis laenutingimused muutuvad?
HAMPi muudatuse eesmärk on muuta laen taskukohaseks laenuvõtja jaoks ja takistada laenuandjal kaotust rohkem, kui on vaja. Laenuandja võib muuta peaaegu kõiki maksetingimusi, sealhulgas
- Intressimäära alandamine
- Laenu muutmine reguleeritava intressimääraga fikseeritud määra alusel
- Pikenduse pikendamine, näiteks 30 kuni 40 aastat
- Laenu tagantjärele viiviste lisamine
- Lükka osa printsipaalist
- Andke andeks mõni printsipaal
Mis muutustest ja pankrottidest?
Kui keegi saab pankrotiavalduse, võtab pankrotimenetlus kohus peaaegu kõik, mis fileri rahaliste vahenditega seondub. Võlgnik (seda me nimetame pankrotiavalduse esitajana) on lubatud jätkata igapäevaseid tehinguid, näiteks osta kaupu ja maksta kommunaalmaksed, asju, mida me nimetame tavapäraseks äritegevuseks.
Laenu muutmine ei ole "tavaline äritegevus". Ükskõik, kas pankrotimenetluse kohus peab muutmise heakskiitmiseks midagi tegema, sõltub suurel määral sellest, kas juhtum on 7. peatükk või 13. peatükk. 7. peatüki puhul, mis kestab tavaliselt nelja kuni kuus kuud, paluvad mõned laenuandjad võlgnikult kohtusse pöörduda heakskiitmine. 13. peatükis on võlgnik alati kohustatud nõusoleku saamiseks sõltumata sellest, kas laenuandja seda nõuab või mitte. Selle kohtu nõusoleku saamiseks peab võlgniku advokaat esitama kohtule ettepaneku.
13. peatüki kohtuasjas esitab võlgnik plaani oma võlgade tasumiseks teha makse haldurile, kes jagab laekunud raha võlausaldajatele, kes on esitanud nõuetekohased nõuded . Kava peab sisaldama teatavat liiki võlga, nagu hilinenud sissenõutavad tulumaksud või kodumaised toetuskohustused, nagu lastetoetused ja alimendid. See võib hõlmata hüpoteegifirmale võlgnetavaid võlgnevusi ja tagatud võlga, nagu autod ja seadmed.
Kuna peaaegu igal juhtumil lisatakse hüpoteegi võlgnevus muudatusele, peab võlgniku advokaat esitama ka võlgnevuste kustutamise peatüki 13 muutmise ettepaneku. Sõltuvalt sellest, mida võlgnik võis kavatsen 13. peatüki plaaniga täita - maksta esmajärjekorras võlgnevus nagu hiljutised tulumaksud või lapsetoetus või teha auto maksmine taskukohasemaks, lisades selle peatüki 13 kavasse - võlgnik võib otsustada, et 13. peatüki juhtum pole enam vajalik või kasulik. Sel juhul saab ta kaaluda, kas juhtumit 7. peatüki kohaseks muutmiseks on soovitatav kasutada või mitte.
Kuidas see toimib pankroti korral?
Näide: oletame, et võlgnik esitas 13. peatüki kohtuasja ja lisas 5 000 dollarit hüpoteeklaenu makseteks. Pärast 13. peatüki kohtuasja esitamist esitab võlgnik oma hüpoteegifirma laenu muudatuse. Kuigi 13. peatükis jätkab ta maksete tegemist peatükile 13, mis sisaldab hüpoteegifirmale võlgnetavat 5000 dollarit.
Oletame, et aasta pärast kohtuasja esitamist on hüpoteegi muutmine heaks kiidetud. Selleks ajaks on laenuandjale makstud 1000 dollarit maksete kaupa peatüki 13 usaldusisikule. Laenu muudatus sisaldab 4 000 dollarit, mis jääb võlgnevuste nõude tõttu.
Võlgnik ei soovi hüpoteegifirmale minna lisaraha, nii et tema advokaat peab tegema kahte asja. Esiteks esitab vandeadvokaat pankrotiseadusega kohtusse kaebuse, milles palutakse kohtul kinnitada hüpoteeklaenu muutmine. Mõnikord tuleb ettepanek kohtuniku ette kuulata. Mõnikord saab see faili esitada teatud aja jooksul (sageli 24 päeva), et võimaldada huvitatud isikul sellele vastuväiteid esitada. Kui ükski pool ei vaidlusta ja tingimused on võlgnikule soodsad, on pankroti kohtunik selle tõenäoliselt väga heaks kiitnud. Kui üks pool esitab sellele vastuväiteid, määratakse muudatus kohtuistungiks, mis võimaldab kõikidel osalistel kohtunikule tunnistada ja vaidlustada.
Kui temal on muudetud muudatust heaks kiitnud kohus ja võlgnik tegelikult sõlmib muutmislepingu, palub tema advokaat kohtus muuta hüpoteegifirmaga võlgnevuste kõrvaldamise kava tingimusi. See toob kaasa ka ettepaneku. Protsess sarnaneb laenu muutmise ettepanekule. Liikumine on seatud kuulamiseks või see jääb faili mõneks ajaks, et anda võlausaldajatele võimalus seda loobuda ja vajadusel esitada vastuväiteid.
Või võlgnik võib loobuda plaani muutmise protsessist ja esitab ettepaneku peatükile 7 ümberkujundamiseks või kohtuasja üldse tagasilükkamise kohta, sõltuvalt sellest, mida võlgnik võis varjata oma finantspilti. Lugege pankroti tarkvara kohta .