Küsimus: Mis on parim lühikese müügi pakkumine?
Lugeja küsib: "Minu linnas on praegu tõesti hull, ja kodu on väga raske osta, kuna seal ei ole palju kodusid müügiks. Iga kord, kui müüakse midagi uut, hüppab hulk ostjaid. Ma kuulen oma naaberilt, et ta paneb oma kodu turule järgmisel nädalal lühikeseks müügiks . Sooviksime olla esimesed ostjad, kes pakuvad pakkumist. See naaber ütleb, et tema esindaja valib ostja. Mida? Kuidas saaksime tagada, et oleme ostjad, kes valitakse? Mida me peame tegema, et kirjutada parimat lühikese müügi pakkumist? "
Vastus: Teie küsimusele on palju kihte peale selle, kuidas kirjutada parimat lühikese müügi pakkumist . Alustuseks võib pakkumise tugevuse tajumine varieeruda agendist agentuurini. Kõige rohkem võite loota, et teie naaber kasutab kogenud lühimüügi agenti. Kui esindajal pole lühikese müügi kogemust, võib lühikeseks müük olla heaks kiidetud.
Teiseks oma nimekirjas peaks olema palgata oma lühikese müügi ostja esindaja . Mõnikord teevad ostjad vea, kui mõelda, et nad peaksid laskma noteerimisagendil neid esindada, kuid kahekordne agentuur on topeltagentuur, kas see on lühike müük või regulaarne müük. Minu professionaalne arvamus on see, et peaksite vältima kahekordse esinduse kasutamist, vältige huvide konflikti ja palkate esindajat, kes esindab ainult teid. Mitte ainult seda, kuid paljud pangad ei maksa kahekordse vahendustasu eest kahekordseid komisjonitasusid.
Lõpuks, noteerimisagent ei vastuta ostja valimise eest. Ostja valimine on üks vähestest rõõmudest, mille müüja on lühikese müügi korral.
Mõned müüjad motiveerivad selle asemel, et jalutuskäik ära minna , lühikeseks müügiks, teades, et nad saavad oma kodu ostjaid valida. Muidugi on noteerimisagendil sisend ja see võib aidata müüjal valida, kuid lõppkokkuvõttes on see müüja otsus, kuna see on müüja kodus.
Milline on parim lühikese müügi pakkumine?
Kujutage ette, et müüja on saanud 3 pakkumist.
Kõik pakkumised on sama hinnaga. Milline pakkumine on parim pakkumine müüjale valida? Kes on parim ostja? Kui noteerimisagent ja müüja on nagu enamik lühikese müügi pooled, juba teavad, kes on parim ostja. Parim ostja on see, kellel on need kolm tunnust:
- Ostja, kes ootab lühikeseks müügi heakskiitu
- Ostja, kes maksab lõppkokkuvõttes hinna, mille pank aktsepteerib
- Ostja, kes on kvalifitseeritud ostma
Kas pakkumine ületab hindu parimaks lühikeseks müügi pakkumiseks?
Ükski pakkumine ei ole hea pakkumine, kui ostja ei jää kinni ega oota lühikeseks müügi heakskiitu. Enamikul juhtudel pole tõesti oluline, kas pakkumine ületab ka hinnakirja hinda. Lõppude lõpuks ei lähe ükski müügitulu müüja taskusse. Kõik tulud, välja arvatud mõned erandid, lähevad lühikese müügi pangale. Seega on müüjal vähe stiimulit valida kõrgeima hinnaga pakkumine, kui see pole maksustamise eesmärgil.
Sageli on mõistlik valida lühikese müügi pakkumine, mis põhineb ainult hinnal. Siin on rohkem põhjuseid, miks pakkumine on kõrgeim, eriti kui see kõrgem pakkumine ületab turuväärtust:
- Mõnikord on ostjad, kes kirjutavad kõrgeima pakkumise, vähe kavatsust oodata lühikeseks müügi heakskiitu, kuid lihtsalt soovivad seda kinnisvara seostada. Seda tüüpi ostjad tegelevad harva ühe tehinguga, kuid eelistavad selle asemel "mängida välju". Nad võivad teile tühistada, kui saate lühikeseks müügilepingu heakskiitu, kuna nad leidsid, et ostaks paremat kodu.
- Turuväärtust ületavad pakkumised põhjustavad tõenäoliselt madalat hinnangut . Madal hindamine võib põhjustada lühikese müügi tühistamise, eriti kui ostjal puuduvad vahendid pakkumise hinna ja hinnatava väärtuse vahelise lõhe ületamiseks.
- Kui ületuruteenuse ostja ei suleta, siis järgmine pakkumine ei pruugi olla nii kõrge, mis võib kaasa tuua panga tagasilükkamise . Panga ootused võivad olla liiga suured ja võimatu kohtuda teise ostjaga, kes pakub mõistlikku hinda.
Kas raha pakub parimat lühikeseks müügi pakkumist?
Sularaha pakkumiste peamine probleem on sageli raha ostja ise. Raha ostjad võivad arvata, et nad kõnnivad veega ja valitsevad universumi. Nad võivad olla arvamusel, et see on nende tee või maanteel, mis tähendab, et nad ei pruugi painduda ega painduda olukorras, kus olukord seda nõuab.
Teiselt poolt ei ole lühikeseks müügi pakkumiseks vaja hinnata.
Hindamine ei tähenda rahastamistingimusi ega hinna suhtes lahkarvamusi pärast lühikeseks müügi heakskiitmist. Kuid see ei taga, et hulgimüügi sularaha ostja ei pruugi põhjendamatuid nõudmisi teha. Enamik lühimüüki müüakse "nagu on" seisukorras. Kui edasise kontrolli käigus ostja avastab, et remont on vajalik, võib ostja keelduda sulgemisest, välja arvatud juhul, kui need paranduste taotlused on täidetud. Mis ei juhtu. Pangad maksavad harva lühikeseks müügi parandamiseks .
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.