Kodumajapidamiste korrapärased müügihinnad võivad lähitulevikus sulgemist takistavad
Teistes linnaosades võib sulgemata kodu kallutada ja krohvida suurte tähistega, mis reklaamivad seda kui panga omanduses olevat või REO vara.
Mõned lukustatud kodud jäävad juba aastaid hüljatud. Rätikud kasvavad piisavalt kõnniteede katmiseks, prankstersid viskavad teisel korrusel asuva aknaga kivimit ja kodus muutub naabruses silma.
Formaadistamise märke võib jätta naabritega mõtlema oma kodu väärtuse üle. Elamute omanikud on mures, et sulgemine võib mõjutada kinnisvara väärtusi ja seda õigustatult.
Hindamised hõlmavad kodusid nagu teie, Plus Foreclosures
On olemas kolm kinnisvara hindamise meetodit:
- Kulude meetod - see meetod arvestab kodu ehitamise kulusid ja maa väärtust.
- Tulu lähenemine - seda kasutatakse, et võrrelda mitu ühikut kapitalisatsioonimäärade põhjal.
- Turuväärtuse meetod. Selline hindamine võrdleb objekti vara naabruses kolme võrreldava müügiga .
Kui kaks võrreldavat müüki on korrapärased tehingud ja üks on sulgemine või lühikeseks müük , kas hindaja kasutab seda ebakindlat müüki võrreldava varana?
Vastuste saamiseks rääkisin Sakramentos Yuke & Associates hindajaga Derek Yuke.
Juke üritab hindamist koondada. Neid loetakse müügi turuväärtusena, mida müüb müüja soovitud müüja ja ostab võimeline ja valmis ostja, kumbki pool pole surve all ega seotud.
Isegi kui see tähendab külgnevat naabrust võrreldava müügi tõmbamist ja väärtuse korrigeerimist, võib enamik hindajaid leida hinnangu andmiseks sujuvatest tehingutest.
Yuke on olnud ettevõttes alates 1996. aastast ja ütleb: "Kui ma kasutan sulgemist, selgitan, miks ma seda kasutasin. Ma ütlen, et see pole hea komp, ja ei anna sellele palju kaalu. "Ta väidab, et väljalaskmised ei kujuta endast turuväärtust, ja ta saab alati hinnata korrapäraselt müüki. "Kui piirkonnas on ainult foreclosures, siis mõjutab see turgu, sest see muutub väärtuseks," hoiatas Yuke.
Hüpoteeklaenud Tee HOAs haavatavaks
Yuke jätkab: "Kui korrapäraseid tehinguid pole, siis on sul ummikus. Kondiarendamine on karm. "Mis juhtub siis, kui kinnisvaraomaniku ühingus on ainult lühikeseks müük või foreclosures? Yuke sõnul on need parimad comps selle arengu jaoks, sest need on ainsad comps saadaval.
Ebasoodsa müügi puhul majaomanike ühingus tähendab ka see, et omanik ei maksa selle osaku HOA tasu eest proportsionaalselt. Kui majaomaniku assotsieerimisfond kulgeb madalale tasemele, on teised omanikud, kes lõpuks maksavad kaardi kõrgemate ühingutasude vormis.
Kahjuks on paljudel majaomanike ühingutel võimalus sulgeda, kui maksud on tasumata, vähesed saavad raha või vahendeid seda tegema, ja need, kes sageli loobuvad protsessist, kui hüpoteegi summa on ühiku väärtusest kõrgem.
Hulgikaubandus nõrgenevad lähimad hinnad
Kuigi mõned uuringud näitavad, et kõrgel turulepääsu sulgemisega piirkondades asuvad linnaosad näevad väärtuse langust 1 protsenti, ei ole väärtuse langus alati tingitud eelvarustamise võimaluste arvust. Sageli on hindade langus tingitud ostjate arusaamast piirkonnast koos varasema omaniku äärmise varjatud hooletusega.
Mõned sulgemisega seotud müügid tunduvad endiselt enesestmõistetavateks. Niipea, kui üks koduomanik läheb vaikimisi, tundub, et teised lähedased järgivad. Kui vaikimisi omanik on kinnipeetud või loobub omandist, lakanud kodu kukkunud.
Hooned, millel puudub piiratud edasikaebus ja mis vajavad olulisi remonditöid, ei müü turuväärtusena .
Osa puudustest tagastamise eelis on see, et kodud müüakse "nagu on", ja ostjad ei taga tingimusi. Mõned majaomanikud, kes kaotavad kõike sulgemise tõttu, ei pruugi midagi mõtlema sisseehitatud seadmete müümisele ja vasest sanitaartehniliste toodete purustamisele vanametalliks müümiseks. Puuduvate funktsioonidega majad vähendavad ka naabrite hindu.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.