Dual Agency vs Single Agency
Näiteks Californias kasutatav vorm ei ole kokkulepe; see on avalikustamine. See avalikustab võimalike esindussuhete erineva olemuse ja on oluline, et kõik osapooled seda lugeda oleksid paremini valmis valima soovitud esindussuhte liigi.
Ühtne agentuur
Ostjaid esindavad ostjad töötavad ostjate vahendajana üheainsa agentuuri töös . Müüja esindajad, kes esindavad müüjaid, töötavad nimekirja esindajana üheainsa asutuse töös.
Ainsa seltsiga kliente esindavad esindajad on võlgniku ees kohustatud. Nad ei saa jagada konfidentsiaalset teavet teise osapoole või teise osapoole esindajaga. Ühtse agentuuri esindajad peavad ülesannete täitmiseks hoolt ja hoolikalt kasutama, avalikustama kõik olulised faktid ja olema ausad.
Ostja esindajad ja ostja allkirjastavad üldiselt ostja maaklerilepingu , mis näeb ette esindaja kohustused ja kohustused. Mõnedes riikides, kui ostjad ei sõlmi esindajalt ostja vahendaja kokkulepet , ei esinda see esindaja ostjat, vaid selle asemel muutub müüja allagent. Alamagendid võtavad müüjaga samu kohustusi kui noteerimisagent .
Müüja esindajad ja müüja allkirjastavad noteerimislepingu , milles on märgitud ka agendi kohustused ja kohustused.
Nimekiri esindajad ja ostja esindajad võlgnevad kõik kliendi lojaalsus, konfidentsiaalsus ja vastutus.
Paljud agendid töötavad ostjate agendina ostjate ja müügiesindajatega. Kuid mõned esindajad töötavad ainult eksklusiivsete ostjate esindajatena ja ei võta kunagi nimekirja. Muud ained töötavad ainult müüjatega ja kunagi ei näidata vara.
Spetsialistidega tegelemine üldiste agentidega võib pakkuda klientidele rohkem keskendunud ja haritud vaatepunkti.
Kahe agentuuri kahe agentuuriga
Kuna kõik kinnisvaramaaklerid on litsentseeritud kinnisvara maaklerina, on võimalik töötada koos ühe agendiga, kellel on sama vahendaja kui litsentsiagendi litsents. Selline olukord loob kahekordse esinduse. Ametnikud võivad töötada eraldi kontorites ja olla üksteisele võõrad, kuid kuna need on litsentseeritud vahendaja poolt, tegutsevad nad alles kahekordse esinduse juures, kui üks esindab ostjat ja teine esindab müüjat.
Alustades võib agendil olla ostjaga loodud ühtne esindussuhtlus , kuid kui ostja valib selle agendi maakleri poolt välja toodud kodu, muutub agendi suhe ostjaga. Mitte üksikud ained ei võta arvesse vahet. Reaalses maailmas räägivad enamus neist kahesugustest ainetest kahekordse esinduse rääkimist, kuid jätkavad ühe agentuuri esinduse käimist.
Pooled peavad kirjalikult kokku leppima kahe asutuse vahel. Seadused on riigiti erinevad. Näiteks Californias sisaldavad eksklusiivse ostja maaklerilepingud sõnasõnalist versiooni, mis lubab kahekordse esinduse, nii et enamik ostjaid ei mõista, et nende ostja maakler võiks olla kahekordne esindus.
Ainult eksklusiivsete ostjate esindajad ja noteerimisagendid, kelle tegevus keskendub ainult noteeringutele, ei ole kunagi kahesugused ained.
Kahe agentuuri sama agentuur
Kinnisvara esindaja, kes esindab ka ostjat, on kahekordne esindaja. Kahepoolsed ained ei saa tegutseda fidutsiaarses suhtluses ühe osapoolega ning peavad võrdselt kohtlema nii müüjaid kui ka ostjaid. Nad ei saa jagada konfidentsiaalset teavet, kuid nad ei saa anda konfidentsiaalset nõu.
Müüja kaevas kahesuguse esindaja Californias, sest ta ütles ostjale, et ta küsiks müüjalt vaipade eest makstavat toetust. Müüja jaoks on väga raske saada kõrgeimat ja parimat hinda , kui esindaja esindab ka ostjat. Dual agent ei saa nõustada kodu hinda ega tingimusi ega rääkida kellegi nimel.
Mõned ostjad ütlevad, et nad eelistavad töötada ainult noteerimisagentidega, sest nad teavad, et agent võtab vastu komisjoni mõlemad otsad, st noteerimiskomisjon ja ostja esindaja komisjon.
Nad leiavad, et noteerimisagent on "motiveeritud", kui ostja teeb selle pakkumise vastuvõtmiseks ostupakkumise. Kuigi ma oleks valetu, kui ma ei ütleks, et mõned ained töötavad sellisel viisil, ei ole enamik seda. Kui ostja pöördus mind selliselt mõtlema, nagu oleksin komisjonil midagi ette võtnud, leian, et see mõju on solvav.
Nad võivad ka paluda kahel agentil jätkata kinnisvarakomisjoni läbirääkimisi, et suurendada müüja kasumit väikese palli pakkumisega .
Tehinguagendid
Kahekordse esinduse vältimiseks töötavad mõni agent tehinguagendina. Tehinguagendid ei esinda kummagi poole ega kaitseta müüja ega ostja huvisid. Nad lihtsalt hõlbustavad tehingut.
Tehinguteagent aitab ostu-müügilepingu kohustusi täita ja annab mõlemale poolele vajalikud dokumendid. See leevendab mõnda vastutust, mis on tekkinud siis, kui agendid asuvad kahes agentuuris, ja eemaldab agendi lojaalsusest.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.