Kuidas paluda oma esindajat komisjoni vähendada
Sest mõned ained ei pea.
Mõista, kuidas agendid on tasutud
Komisjoni protsentuaalsed jaotused varieeruvad vahendajate seas, olenevalt ettevõtte poliitikast ja agendi tootmist. Tipptootja, kes suletab 100 tehingut aastas, makstakse tavaliselt rohkem, suurem jagunemine kui agent, kes suletakse üks tehing iga paari kuu tagant. Komisjonil on õigus saada ainult litsentseeritud kinnisvaramaaklerid. Maaklerid on sõlminud kirjalikud lepingud agentide tööle võtmiseks ja omakorda maksavad agendid, tavaliselt sõltumatute töövõtjatena.
Müüja poolt makstud komisjonitasud jagunevad ligikaudu poolega noteerimise poolelt ja ülejäänud müügi poolelt; see ei ole alati 50/50 jagunemine. Kasvav trend on, et noteerimisagendid makstakse rohkem kui esindajad, kes esindavad ostjat.
Miks kõik esindajad ei vastuta ühe ja sama komisjoni eest?
Enamasti teevad nad vastavalt kohalikele tavadele. Kuigi leiad kasulikke agente, parimaid tootjaid, naabritega spetsialiste, veteranide esindajaid, täiesti uusi agente, osalise tööajaga aineid ja igat tüüpi suurusi ja värve esindavaid agente.
Ained ei ole üksteisega identsed. Te ei peaks kunagi agentuurilt vahendustasu alusel valima. Võite avastada, et kallimad agendid pakuvad teenuseid ja kasumimudeleid nende müüjatele, mida odavamad agendid seda ei tee. Üldiselt saavad agendid tavaliselt tasu, mida nad väärt. Need ei ole kõik sama tasu eest.
Tüüpiline puhaskasum
Huvitav, kui palju ained teevad? Oletame, et Mary ostja ostab 150 000 dollarit kodu. Kogu komisjonitasu on 7%, koos noteerimismaakleri 4% ja müügimüüjaga 3%. Mary maaklerile makstakse 4500 dollarit. Mary-l on õigus saada 50% frantsiisitasu 8%. Maarja saab 2,070 dollarit. Sellest tulenevalt maksab Mary oma üldkulusid 22% võrra ja paneb 30% säästudesse sotsiaalkindlustuse, föderaalse ja riigi tulumaksu tasumiseks. Mary on teinud puhaskasumi 993,60 $.
Kui Mary sulgeb ainult ühe tehingu kuus ja töötab tüüpilise 40-tunnise nädala jooksul, siis teeb tema netotunnitöötasu umbes 5,78 dollarit kuus. Kui ta sulgeb kaks tehingut kuus, siis teeb Mary oma kodupartiide käsutusse umbes sama. Mitte iga kinnisvaramaakler tapab. Paljud vaevu saavad osaliselt pensionile või töötavad teise töökohana.
Müük ja ostmine sama agentiga
Võib küsida, kas Mary küsib, kas ta maksab osa oma komisjonist, kui ta esindab teid, et müüa oma kodu, samuti esindab sind kodu ostmiseks, kuid Maarja ei pruugi sellega nõustuda. Teooria töötab eeldusel, et kaks lindu põõsas on paremad kui üks käes. Teisisõnu, kui Mary on teie noteerimisagent , teenib ta komisjonitasu noteerimise poolel.
Lisaks sellele teenib ta selle tehingu müügi poole, aidates teil teise kodu osta. Üks inimene. Kaks tehingut. Kuid see on rohkem nüanss kui see.
On olemas agente, kes pakuvad teile soodustust, kui müüte ja ostate oma asutuse kaudu kodu. Kinnisvaramaaklerid, kes keelduvad allahindlustasudest, arvavad tõenäoliselt, et kaks tehingut on üksteisest eraldi, mis nad on. Need hõlmavad eraldi töömahtu, olenemata sellest, kas müüja ja ostja on sama isik või kaks erinevat ja mitteseotud isikut.
Kui Maarja teostab oma noteerimiskomisjoni, et ta teeks töö kahekordseks ja teeniks vähem kui kaks korda raha, võidaks ta seda vastu võtta. Teda võidakse ka lüüa komisjoni müügi poolel, kuna tal ei ole volitusi teise esindaja läbirääkimiste kohta. Et veenda Maryt "andma sulle pausi," peate võib-olla pakkuma Maryle muud stiimulit, näiteks viiteid, saates talle rohkem äri teedel.
Kui sama agent esindab teid ja ostjat
Seda nimetatakse kahekordseks ametiks , ja mõnedes riikides see pole isegi seaduslik. Kuid seal, kus see on seaduslik, teenib Maarja komisjonitasu, noteerimis- ja müügihindu mõlemal küljel. Seda nimetatakse tehingu kahekordseks lõpetamiseks. Sama vara, vaid kaks erinevat huvi ja eraldi suutlikkust omavaid parteisid. Mary on nüüd vastu võtnud suurema vastutuse kui kahesuguse esindaja.
Mõnedes riikides on topeltagensid kohustatud tegutsema transaktiivsete ainetena, mitte kellegi poole võtma. Nad ei anna nõu ega palju abi, välja arvatud dokumentide töötlemine.
Mõnikord on teatud osades müüjad müügioptsiooniks, kui nad küsivad noteerimisagendilt, kui ta nõustub vähendama komisjonitasu, kui ta jõuab nii müüja kui ka ostja esindamiseni. Sul on võimalus seda läbirääkimisi pidada, kui kirjutate alla noteerimiskokkuleppele või kui saate pakkumise, kuid see on parem, kui arutle seda stsenaariumi ette, loendi alguses.
Pidage meeles, et need läbirääkimised võivad põhjustada tagasilööke. See võib vähendada noteerimisagendi soovi või motivatsiooni müüa oma kodu oma ostjale. Peale tema juriidilise fiduciary vastutuse müüa oma kodu kõikidele ostjatele, milline on tema stiimul kutsuda ostjat ostma oma kodu, kui tema tasu vähendatakse? Eriti kui ta kavatseb müüa selle ostja kellegi teise nimekirja ja maksab rohkem. Kuid jätkake ja küsige. Paljud agendid nõustuvad "muutuva komisjoniga", kui küsitakse, sest nad kahtlevad, et tõenäosus on, et nad ei esinda mõlemat poolt, nii et nad ei loobu midagi.
Mitme nimekirjaga, sama müüjaga
Komisjonitasude vähendamine sama müüja eksklusiivsete noteeringute eest sõltub sellest:
- Dollari maht
- Lihtne müük
- Turu liikuvus
Kui kõik need kolm muutujaid on agenti kasuks, pole see läbirääkimiste pidamine ja tõenäoliselt kõige lihtsam läbirääkimised. Kuigi jällegi ei nõustu iga agent sellega. Eriti tipptootjad, kellel on tugev sissetulek. Kui nad ei vaja teie noteerimist, ei paku 5 nimekirja pakkumine suurt ajendit.
Kes kontrollivad ümbruskonnas asuvaid esindajaid
Asjatundjad, kes teevad tonni äri igal aastal konkreetsetes valdkondades, tavaliselt allahindlust siin ja seal. Need on agendid, kes võiksid taotleda kõrgemat komisjonitasu, kuid lepivad kokku, et vähendavad tasusid, kui mõni teine esindaja konkureerib. Kui teile meeldib agent, kes on teile tsiteerinud kõrgemat komisjonitasu, kuid kes intervjueeris teist, kes nõustusid tegema tööd vähemateks, helistage esimese agendi tagasi ja pakute teise agendi tasu. Selgita miks. Pidage meeles ka seda, et sõnum: saate, mida te maksate, on sageli tõsi. Ärge saage nii, et komisjonitasud oleksid kinni jäänud, et kaotad silma kõige paremini sobiva agendi värbamise eest.
Ma mäletan Elk Grove linna müüjat, kes seda taktikat proovis. Võibolla ta loeb minu artiklit? Ta palus, et ma võrdleksin teise esindaja teenistust. Kui ma seda mõtet lükkasin, hakkas ta nutma. Kuid ma tahan sind, ta karjus. Ta lihtsalt ei tahtnud oma komisjonitasu maksta. Niisiis soovis ta oma teenuseid, kuid ainult soodushinnaga. Ma pidin talle talle parimat õnne saatma. See ei tööta nii.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.