11 lühikese müügi ostmata jätmise põhjused
Pinnal võib ilmneda, et lühikese müügi ostja saab hea tehingu. Kuigi lühike müügi marginaal võib ostjale kasumlikuks - sest alati on erandeid - palju aega, oleks ostja parem osta kodu, mis ei ole vaikimisi.
Lühimüüki ei müüda allahindlustes.
Kinnisvara spetsialistid tõenäoliselt ei kuule, et lühikeseks müügi ostmiseks pole hea mõte. Osaliselt on selle põhjuseks asjaolu, et kinnisvaraeksperdid saavad lühikese müügi korral kasumit . Kõik teevad raha, välja arvatud müüjad ja ostjad. Mõista ka, et noteerimisagendid võivad lükata müüjaid nimekirjaga lühikeseks müügiks, sest kui müüjad läksid sulgemise tagajärjel, ei saaks noteerimisagendid noteeringut.
Näiteks Sacramentos, kus ma töötan, mitmed agendid ignoreerivad lühikeseks müüki ja ostavad oma ostjatele midagi muud. Need on sageli agendid, kes põlesid minevikus ja kelle lühike müük lagunes, kuna need olid nimekirjas esindaja poolt, kellel ei olnud ühtegi lühema müügi kohta äriettevõtet.
Siin on 11 põhjust, miks ostjad ei soovi lühikese müügi osta:
Müüjad maksavad liiga palju
Kui mõni aasta tagasi müüdi kodu eest 500 000 dollarit ja nüüd müüakse seda 400 000 dollariga, ei tähenda see, et ostja võtaks tasuta 100 000 dollarit omakapitali .
See tähendab, et müüja maksis liiga palju tõusvas turus ja nüüd on turg langenud. See tähendab, et müüjal pole omakapitali.
Müüjad võtsid liiga palju raha
Pangad, kes soovisid laenata raha turgude hindamisel, võimaldasid mõnel juhul laenusaajatel koju üle hüpoteegi, mis tähendab, et laenuvõtja laenude bilanss ületas kinnisvara väärtust.
Hindamine on subjektiivne, mitte kõik hindajad panevad kodus sama väärtuse. Kuigi seadusevastaselt panevad mõned hindajad pankadele survet, kui nad hindavad seda, mida majaomanik tahab laenata.
Keerukad kvalifikatsioonid Eksperimatu või ebaeetiline kinnisvaramaakler võib müüjat lühikese müügi kaalumisel suruda, kui müüja ei kvalifitseeru lühikeseks müügiks . Müüjad peavad tõendama raskusi ja esitama tõendid raskuste kohta laenuandjale kinnitamiseks. Mõned agendid noteerivad kodusid lühikeseks müügiks ilma laenuandjatega kunagi rääkimiseta ega müüjate eelnevat kvalifitseerimist.
Homes Müük Turuväärtus.
Laenuandjad ei ole naiivsed või ei tea kodumaa väärtust. Laenuandjad nõuavad võrdlevat turuanalüüsi , tuntud ka kui CMA-d või maaklerite hinnakujundust, mida tuntakse BPO-ga. Kui laenuandja usub, et lühiajalise müügi pakkumisega sulgemisega vara omandamisel on võimalik saada paremat hinda, võib laenuandja hoida kõrgema hinna eest. See hind on turuväärtusega lähedane. Laenuandjad aktsepteerivad lühikeseks müüki, kui kodus on lühikese müügihinna väärtus, mis tähendab turuväärtust.
Homes Sell "As Is"
Kui hüpoteegi ettevõte nõustub lühikese müügiga , maksab tehing tõenäoliselt ka sulgemiskulusid .
Laenuandjad küsivad ostjalt kodu ostmist oma praeguses olukorras. Laenuandjad tavaliselt keelduvad maksma:
- Kodukontrollis avaldatud soovitatud remont.
- Kahjuritõrje või puhta kahjuritõrje aruande koostamiseks vajalik töö.
- Katusetõendite või katuse remont.
- Ostja kodu kaitseplaanid .
- Edasine hooldus.
Suletud aeg
Sõltuvalt sellest, millal esitati vaikimisi teade , on laenuandja varade tagasiostmine ja müüja poolt juba esitatud paberitööde arv, võib laenuandja ostu-pakkumise saamiseks vastata mõnest kahest nädalast kuni kahe kuuni. Samuti, kui kaks laenuandjat on seotud, kuna vara on tagatud kaks laenu , võib teise laenuandja nõudmiste rahuldamiseks kuluda kauem aega.
Laenuandjad võivad muuta tingimusi
Mõned laenuandjad jätavad endale õiguse viimasel minutil lühikese müügi tingimuste üle uuesti läbi rääkida.
Kui turg muutub, võtavad uued seadused või uus teave üle laenuandja laua, võib laenuandja püüdma lepingutingimusi muuta. Laenuandjad omavad üldjuhul oma jurisdiktsiooni ja tavalised ostjad seda ei tee.
Laenuandjate allahindluskomisjon
Laenuandjad, kes on müünud Fannie Mae või Freddie Maci laene, maksavad tavaliselt kinnisvaraagentidele traditsioonilisi kinnisvarakomisjoni. Teised võivad nõuda allahindlust. Veelgi enam, ained jõuavad tavapärase tehingu tegemiseni kaks kuni kolm korda ja ei hinda, et maksta vähem, et teha rohkem tööd. Kui olete nõustunud tasuma oma agendile teatavat protsenti ostja vahenduskokkuleppe alusel , võite vastutada erinevuse eest, mida laenuandja maksab ja mis lepingus on ette nähtud, kui teie agent keeldub erinevuse loobumisest.
Kõrgemad ostja sulgemiskulud
Kuna laenuandjad maksavad harva lisatagatisi, nagu müüja oleks valmis tegema, kui soovite mõnda neist lisadest, maksate need ise. Mõnikord keelduvad laenuandjad maksma tavaliste müüjate sulgemiskulude, näiteks ülekandetasude eest . Kui soovite konkreetseid inspekteerimisi, maksate neid tõenäoliselt tasku eest.
Kaotada tehingu kontroll
Kui teil on vaja kindlustuslepingu sulgeda konkreetse kuupäeva järgi, on sellega palju õnne. Lühikese müügi kallutamise protsess võtab määramata aja jooksul. Müüja laenuandja nõuab pilte, mitte ostjat ega ostja laenuandjat. Kui sa üritad sulgemiskeskust samaaegselt oma kodu müügi korral, ei pruugi see juhtuda.
Väike müüja motivatsioon
Kui müüja avastab, et lühikeseks müügi mõju krediidile on lähedane sulgemisega seotud olukorrale, on müüjal lühikese müügi korral vähe stiimulit. Kuigi müüjad võivad omandada teise kodu 2 aasta jooksul pärast lühikeseks müüki versus 5 (piirangutega) sulgemise korral, ei kavatse mõnedel inimestel enam kunagi teise kodu osta.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyoni kinnisvaras Sacramentos, California