Koduse sulgemisprotsess

Ootan kodus sulgemist

Kui te ei ole ettevaatlik, võib kodu sulgemisprotsess kuluda kauem kui teie arvates ja üsna tõenäoliselt lohistada kaua, kui lootsite, mis on normaalne, kuid probleemide vältimiseks on olemas viise. Näiteks aktsepteeritakse kohe pärast ostupakkumise saamist, järgmise kodu koduostja sooviks teada saada, kui kaua kulub kodus sulgemiseks. Kui ostjad ei maksa kodus kogu raha , on see ostja laenuandja, kes määrab laenu töötlemiseks ja selle sulgemiseks kuluva aja.

Mis tähendab, et laenuandjal on oluline roll, mida ei saa tähelepanuta jätta.

Ostja ja müüja võivad nõustuda ostu-müügilepingu varasema sulgemiskuupäevaga, kuid kui laenuandja ei saa sellel ajaaknal toimetada, ei ole tegelikult oluline, milline kuupäev on valitud, sest see ei lõpe kuupäeval, mil ostja ja müüja täpsustada. See sulgub, kui laenuandja on valmis sulgema. Lisaks ei ole iga laenuandja rikkused otstarbekas.

Escrowi sulgemisprotsess

Sõltuvalt sellest, kus te elate, võib ükskõik milline üksus sundida sulgemisprotsessi. Vaatame mõningaid. Sulgemagendiks võiks olla hoiupanga ohvitser , lähemal, tiitelettevõtja või kinnisvara advokaat .

Sulgemisprotsessid võivad varieeruda isegi ühes ja samas riigis. Näiteks Californias on deponeerimise protsess Põhja-Californias ja Lõuna-Californias erinev. Peamine erinevus kahe vahel on hoiuse võtmise juhised koostatud ja allkirjastatud esiotsas (vahetult pärast pakkumise aktsepteerimist) lõunaosas Cal ja tagaküljel (vahetult enne sulgemist) Põhja Cal.

Enne mis tahes tingdeponeerimiskontode sulgemist tuleb siiski täita kõik ostulepingu tingimused; siis hoiab müüja tehingu ja ostja hoiustab need vahendid. Siin on Californias nõutavad tingimused. Teie riikliku sulgemise protsess võib erineda.

• Täielikult täidetud ostuleping ja lisad.

• Raske raha tagatisraha hoiustamine .
• Kodukontroll või loobumine.
• Müüja kohustuste täitmine, näiteks kahjuritõrjeprotokolli esitamine ja / või valmimine, katuse sertifitseerimine , kodu garantii , esialgne nimipoliitika , abisaaja nõude kättesaamine, paranduste tegemine, kui see on olemas, remondi taotluse alusel .
• Ostjakontrollide lõpuleviimine, sealhulgas vajaduse korral vabastus .
• Ostja lõplik läbipääsu kontroll või loobumine.
• Laenuandja hindaja vara hindamine.
• Laenuandja laenude kinnitus ja laenutingimuste rahuldamine ostja poolt, näiteks kinnisvaraomaniku kindlustuspoliisi tõendite esitamine.
• Müüja ja Ostja allkirjastatud kinnipidamisjuhised.
• Müüja allkirjastatud ja notariaalselt tõestatud toimingute edastamise pealkiri.
• Ostja allkirjastatud ja notariaalselt tõestatud usaldustähis ja täidetud võlakiri .
• Ostja allkiri kõigil laenude dokumentidel.
• Laenuandja poolt ostja raha hoiustamine.
• Ostja makse ja ostja sulgemiskulude tasumine.

Kui kaua kodus sulgemine võtab?

Ostjad, kes on laenu eelprojekti saanud laenu eelkvalifitseerimisega, on sageli võimelised varem sulgema. Eelkontrollprotsess hõlmab teatud esemete kinnitamist ettemaksena, enne ostu-müügilepingu sõlmimist, laenuvõtja viimine mõne sammu lähedusse sulgemiseks.

Kui laenuandja on kinnitanud laenuvõtja töö, pangakontode ja krediidiaruannete , võib sulgemine toimuda niipea, kui kindlustusandjad saavad paberimajandust töödelda ja hindamist läbi vaadata, tavaliselt nädalas või kahes. Kui aga failist puudub dokument, näiteks esialgne pealkirja aruanne või müüja müügitingimus, võib sulgemine olla hilinenud.

Enamik föderaalselt seotud hüpoteeklaene võib sulgeda 30 päeva jooksul. Esmakordse koduostja programmid, eriti need, mis aitavad kaasa ostja sissemaksega , võivad sulgeda 35 kuni 45 päeva. Need erilaenud vajavad tüüpiliselt heakskiitu kahest allakirjutamisprotsessist.

Teisest küljest võib TRID-i juhiste täitmine mõnikord protsessi aeglustada, kuna ühiselt töötavad üksused ei ole olemasolevaid suhteid.

Kodu sulgemise viivitused

Suurimad probleemid ilmnevad sageli pärast faili esitamist kindlustusvõtjale. Laenuametnikud tunnevad üldjuhul kindlustuslepingute sõlmimise juhiseid; aga nad ei saa alati ennustada kindlustusvõtja vastust. Iga kindlustusandja on ainulaadne.

Ostjad on hullem ostjate jaoks halvemad kui istekohad kastide peal, mis sisaldavad iga väärtuslikku oma väärtust, ootavad võlausaldajad ja ei tea, kas nende laen kinnitab kindlustusandja. Viimase sulgemise päev võib olla väga aeglane.

Institutsioonilised laenuandjad põhjustavad rohkem viivitusi kui hüpoteegi vahendajad. Ma ei ole kindel, kas see on sellepärast, et suured pangad järgivad oma protseduure või et nende töötajad pääsevad kella ja ei hooli failist nagu tellitud counter-osad, kuid enamik viivitusi minu escrows on suurpangad.

Siin on ühised probleemid, mis võivad sulgemist edasi lükata või takistada, millest paljud, mida mulle on raske öelda, oleksid pidanud tegelema enne kindlustusvõtjale esitamist, kuid mõnikord palli langeb:

• Madal hindamine või kindlustusandja tellib arvustuse hindamise, mis ei vasta esimesele hinnangule.
• Ostja uuendatud krediidiaruanne on leitud täiendav võlg.
• Ostja krediidiaruandes märgitud vead.
• Uutel kinnipidamistel või kohtuotsustel, mis on esitatud ostja või müüja vastu omandiõiguse ajakohastamisel.
• Pilved pealkirjas.
• Perekonnaseisu muutus ostjale või müüjale.
• Nõutavad uuendatud pangaväljavõtted või finantsdokumendid.
• Kindlustusteave puudub.
• Aegunud laenude või programmi kulukohustused.
• Laenusumma hinnangul olulised muudatused.

Kui ostuleping ei sisalda sätet, mis muudab laenude kinnitamise tingimuseks sulgemise, võib ostja tõsine raha tagatis olla ohus, kui laenu ei kinnitata ja tehing ei sulgeda.

Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.