Lühikese müügi teostamine on küllaltki ausalt öeldes, kuid see on isegi raskem, kui teil on kaks laenu - see on kaks korda peavalu. Tunnen sinu valu. Kuna mitte ainult esimese laenuandja koostöö on vajalik, peab ka teine hüpoteeklaenude omanik selle laenu vabastama.
Kõigepealt vaatame, mis juhtub sulgemise korral :
Laenuandjate vahelised sundvõõrandamise positsioonid
Pole tähtis, kas te võtate teise hüpoteegi, et aidata koju osta või kui olete pärast seda teinud kodukapitalilaenu tagatiseks .
Teine laenuandja on alati teises asendis, kui esimene ei taha allutada. Üldjuhul ei ole hüpoteeklaenuandja, kes on esimeses positsioonis, positsiooni allutama.
Esmalt on kõigepealt õigus sulgemisega seotud menetlustest koguda. See tähendab, et kui esitatakse vaikimisi käsitlev teatis , kui teine laenuandja tahab olla enampakkumise või müügi saamiseks või vara saamiseks kõigepealt kooskõlas, peab teine laenuandja algatama oma sulgemismenetluse.
Enamikus riigi osades tähendab see, et teine laenuandja peab maksma tagasi esimesele laenuandjale, tasuma esialgse laenuandja kulud, et esitada vaikeotsus ja sellega seotud kulud, ning seejärel sisestada oma vaikimisi teatis. Kui teine laenuandja seda ei tee, võib teine laenuandja sulgemisest kõrvaldada ja midagi ei võta, eriti kui ei ole piisavalt raha, et ringi minna.
Kui teine laenuandja saab teatise, milles öeldakse, et esimene on välja lülitatud, ei kontrollita paljusid teisi laenuandjaid pärast kinnisvara väärtuse kontrollimist oma sulgemisega seotud menetlusi. Nad võtavad selle seisukoha, kuna teise laenuandja jaoks ei pruugi sulgemisega seotud kulude kasumlikkus olla piisavalt omakapitali .
See tegevusetus jätab teise laenuandja haavatavas positsioonis.
Kuidas makstakse lühikese müügi sulgemiskulusid?
Kuigi müüja võib olla kirjutanud alla kinnisvaramaaklerile noteerimislepingule , on väga tõenäoline, et laenuandja peab uuesti komisjonitasu . Laenuandjad maksavad vähem kui traditsioonilised tasud ja püüavad kõik võimalikud tehingute kulud vähendada.
Sulgemiskulude edasiseks vähendamiseks on olemas ka tasud, mida laenuandjad tavaliselt maksmisest keelduvad. Nemad on:
- Kodu garantiiplaanid
- Kahjuritõrje ja kahjuritõrjetöö
- Katuste sertifikaadid
- Kanalisatsiooni ülevaatused
- Ostjate poolt tellitud remont, näiteks remondi taotlus
- Krediit ostja sulgemishindadele
Läbirääkimised teise laenuandjaga lühikeseks müügiks
Pärast seda, kui olete otsustanud, et teie olukord sobib lühikeseks müügi kvalifikatsiooniks ja olete täitnud kõik laenuandja taotlused, pluss leidis soovitud ja kvalifitseeritud ostja, et te pole veel metsast väljas.
Oletame, et teie sulgemiskulud on 5% või 4250 dollarit. Pärast sulgemiskulude mahaarvamist 85 000-st müügihinnast jääb sulle umbes 81 000 dollarit. Nüüd muutub kahe laenuandja vahel sõda.
Üldiselt on esimesed läbirääkimised teisele laenuandjale väikese summa, st 1000 dollarit. Nüüd võib see tunduda palju, võrreldes teise laenujäägiga 55 000 dollarit, sest te palute laenuandjal kaotada 54 000 dollarit.
Teisalt aga, kui teine laenuandja keeldub, võib see lõppkokkuvõttes midagi mitte saada.
On aegadel tunduda, et nooremad laenuandjad näivad oma ninast välja lõiganud, et nende nägusid hoolimata. Aga see on koht, kus esimene laenuandja võib loobuda pisut rohkem, et sõlmida kokkuleppeid. Minu kogemuse kohaselt on enamik laenuandjaid esimeses positsioonis põnevil, et saada isegi 90%, mis tähendab $ 85 000 laenu, võib laenuandja nõustuda 76 500 dollariga.
Kui neto on 81 000 dollarit pärast kulude sulgemist, jätaks see 4500 dollarist, mida esimene laenuandja võiks teisele laenuandjale pakkuda. Teine laenuandja peab nõustuma laenu vabastamisega. Kui ei, siis lühipehetus lükatakse tagasi ja esimene laenuandja võtab tõenäoliselt kinnisvara sulgemise korral kasutusele, kaotades teise laenu.
Hoidke läbirääkimisi kuni resolutsiooni saavutamiseni. Pidage meeles, et nii esimene kui ka teine mängivad panust lühikese müügi töösse .
MÄRKUS. Üks põhjus, miks Californias võlgnik võib olla keeldunud koostööst, on see, kas laen oli kõva raha laen, mis on tagatud eluasemele 1-4 ühikut. Sellisel juhul, kui teine laenuandja kustutatakse haldurite müügi ajal turult sulgemisega, võib sellel teisel laenuandjal olla õigus nõuda puudusi . (Roseleaf Corp. versus Chierighino, 59. kell 2d 35 (1963).)