Lugeja küsib: "Kas peaksime lõpetama oma hüpoteeklaenu maksmise, kui meie kodu on turul lühikeseks müügiks ? Oleme püüdnud laenu muuta laenuandjaga, kuid meie taotlus lükati tagasi, sest meil oli praegune. Laenuandja ütles kui me oleksime vaikimisi, aitaks see meid. Kuid võlgneme nii palju kui meie kodu on väärt, ma olen oma töö kaotanud ja tõesti ei saa endale lubada maksete tegemise jätkamist. Kas saate meid aidata? "
Vastus: Esiteks, lubage mul öelda, et mu süda läheb sinule. Ma räägin paljude hulgimüüjatega, kes on teie positsioonis iga päev, ja mõistan raskusi, mida müüjad silmitsi seisavad. Sakramentos, kus ma töötan, oli enam kui pool 2008. aasta müügist lühikese müügi ja varade väljaostmise ning seda olukorda peegeldavad paljudes teistes riigi osades. Sa ei ole üksi.
Keegi väljaspool advokaati ei saa teile öelda, kas lõpetada hüpoteegi maksmine - eriti mitte kinnisvaramaaklerid , kuna meil ei ole õigust nõustada. See on isiklik otsus, mille müüjad peavad endale ise tegema. Kui lõpetate maksete tegemise, on tagajärjed. Siin on mõned asjad, mida kaaluda:
Kas olete valmis läbi hankima
Tavaliselt ei anna laenuandjad luba lühikeseks müügiks, kuni müüja leiab ostja, kuid see staatus muutub. Mõista ei ole mingit garantiid, et laenuandja aktsepteerib lühikese müügi, ja mitte iga laenuandja on kohustatud teile müüma lühikese müügi.
Kui alustate lühikeseks müügiprotsessi ja lõpetate maksete tegemise, peaks lühikeseks müügi keelata ja te ei saa tagasi maksta, võite end sattudes loobuda oma kodu sattumise teel . Paljud lühikesed müüjad sisenevad protsessi arutellu, et kui laenuandja ei kiida oma lühikeseks müüki heaks, on nad valmis andma varale minema.
Eelised oma hüpoteegi maksmiseks lühikese müügina
Kui saate kodumajapidamiste turgude ajal makseid jätkata, võib see olla teile kasulik järgmistel põhjustel:
- Kvalifitseeruma uue kodu ostmiseks .
Fannie Mae juhised, mis anti välja 2008. aasta augustis, ütlevad, et laenuvõtja võib kohe pärast lühikeseks müüki osta teise kodu, kui laenuvõtja pole kunagi süüdi mõistetud, vastab tema "ülemäärasele eelnevale hüpoteeklaenukuritegudele" ja ei ole kohustatud lühikeseks müügi laenuandja tagasi maksma , sealhulgas puuduste otsustamine .
Laenuandjat on raske leida, kes seda teeb, kuid seal on väiksemad pangad, millel on oma portolios, kes ei müü Fannie Mael ja võivad sellist laenu kaaluda. Seevastu FHA juhised ütlevad, et kui ostja pole kunagi hiljaks jäänud, teeb FHA laenu kohe pärast lühikeseks müüki. HAFA 2013 suunised võimaldavad laenuandjal teatada tasustatud täies mahus, nii et see muudab krediidiaruannete oluliseks.
- Kaitske krediitkaarti
Samuti aitab teie hüpoteeklaenude säilitamine teie krediidireitingut, sest teie krediitkaart ei kajasta hilinenud makseid. Mõista, et laenuandja võib siiski teie lühikese müügiaruandest teatada krediidiskoori koefitsiendikoodina nr 22, mis siiski mõnevõrra langeb teie FICO-le .
- Meelerahu
Mõnede müüjate jaoks ei jää teie maksed maha lühikeseks müügiks, sest nende kuritarvitamise häbimärgistus puudub ja nad öösel paremini magavad.
- Tühista ilma karistuseta
Kui teie kodu ei müü ega laenuandja keeldub teie lühikese müügi ostjalt pakkumise vastuvõtmisest, näiteks Californias, on teil õigus vabastada loendist loobumine ja hoida oma kodus vastutust mitte.
Põhjused, miks teie hüpoteegi maksmine lühikeseks müügiks lõpeb
Mõned müüjad tegelevad äärmuslike rahaliste raskustega ja neil ei ole võimalust otsustada, kas jätkata hüpoteegi maksmist. Teised müüjad lõpetavad tasumata.
- Pankade motiveerimine aktsiate lühikeseks müügiks
Ehkki pole vaja vaikimisi olla, et pank kaaluks lühikeseks müüki, on prioriteediks olevad failid vaikimisi määratud.
- Laenuandjad ei pruugi tagasi maksta
Te ei saa suhkrut verd välja pigistada, kuigi ma tean, et pangad on proovinud. Tavaliselt, kui laenuvõtja seisab silmitsi tõeliste raskustega ning tal ei ole vahendeid ega vahendeid hüpoteegi maksmiseks, ei pruugi laenuandja üritada sundida laenusaajat selle tagasi maksma. See ei tähenda, et laenuandjal ei oleks õigust nõuda puuduste kohta , kui asjaolud seda nõuavad.
- Omandada raha, et liikuda
On selge, et kui te pankki ei maksa, võib selle asemel raha, mida tavaliselt sellele kulule suunatakse, selle asemel, et maksta esimest, viimast ja rendi tagatisraha.
Puudused, mis lähevad lühikeseks müügiks vaikimisi
Puudub tasuta lõunasöök. Kuigi mõned müüjad on õnnelikult eemal kodust sulgemine, teised eelistaksid lõpetada lühikese müügi ja hirmu mõtle sulgemine.
- Krediidiaruanne võib juhtuda
Lühike müük ja sulgemine mõjutavad krediiti . Lisaks krediidiskoori koefitsiendikoodile # 22 võib laenuandja ka oma krediitkaardimaksetest teatada krediidiasutustele . Mõned laenuandjad saavad lühikese müügi korral täies ulatuses välja maksta, kui olete HAFA lühikese müügi pärast 2013. aastat täitnud, mis ei tohiks teie krediiti mõjutada.
- Piiratud uue kodu ostmisega
Kuigi ma arvan, et piirangud võivad veidi leevendada, sest üha rohkem väljalaskeõigusi ja lühikeseks müüki, on Fannie Mae kohustatud 60-päevase hilinenud tasu või suurema laenusaajaga ootama kaks aastat teise kodu ostmiseks. Kuldne 1 krediidiühik Californias pakub konkreetsetele kriteeriumidele vastavatele laenusaajatele üksikjuhtumit. Teatud HAFA juhised võimaldavad koheselt tagasi osta. Räägi oma agendiga.
- Lose kodust väljalangemiseni
Kui te ei saa tagasi maksta enne usaldusisiku või šerifi müüki, võite oma panga kaotada.