Küsimus: kas me peaksime tegema HARPi refinantseerimise või lühikeseks müügi oma veealuse kodu?
Lugeja küsib: "Meie mees ja mina üritame välja selgitada, kas peaksime püüdma müüa oma kodu lühikeseks müügiks või hanguda selle poole ja taotleda valitsuse HARPi refinantseerimisprogrammi. Meie kinnisvaramaakler ütleb meile, et müüa, kuid meile meeldib idee hüpoteegi maksmise vähendamiseks. Me võlgneme peaaegu 300 000 dollarini ja kui meie kodu väärtus on ligikaudu 165 000 dollarit, siis meie hüpoteeklaenupoiss ütleb, et saame kuus 635 dollarit, kui me saaksime HARPi refinantseerida. Mida te soovitate? Kas peaksime tegema HARPi refinantseerimise või lühikese müügi ? "
Vastus: kas majaomanik peaks lühikeseks müüa võrreldes HARPi refinantseerimisega, pole see nii kuiv ja kuiv. Enamikul juhtudel eeldab loogika, et majaomanik on tõenäoliselt parem kui kahe aasta jooksul pärast lühikese müügi tegemist kui HARPi refinantseerimine, kuid selle otsuse tegemisel on palju asju.
Esiteks ja eelkõige see, kas teil on õigus saada mõlemat programmi. Paljud lühikeseks müügi pangad on lühendanud lühikeseks müügi nõuded ja mitte iga laenuandja vajab rahalisi raskusi, eriti pärast 2012. aastat. Kui aga teie pank vajab rahalisi raskusi ja te ei suuda dokumenteerida raskusi, siis ei pruugi võistelda lühikeseks müügiks üleüldse. Mis paneks küsimuse vastupidi, eks?
Niisiis, esimene asi, mida ma teile soovitan, on rääkida lühikese müügi vahendajaga, et selgitada välja, kas teil on õigus saada lühike müük. Mõelge valitsuse HAFA lühikeseks müügi programmile, kui regulaarne lühike müük on liiga piirav.
Aga kui te lähete HAFA marsruudile, veenduge enne HAFA taotlemist, et soovite tõesti lühikeseks müügi teha. Mõned laenuandjad ei luba teil pärast eelkvalifitseerimist uuesti taotleda, kui peaksite heaks kiitma muutma.
Tähtis on märkida, et te ei saa mõlemat teha. Peate valima ühe programmi. Kas HARP refinantseerimine või lühike müük.
HARPi refinantseerimise tingimustele vastav
- Piiratud Fannie Mae ja Freddie Maci laenudega.
HARPi refinantseerimisprogramm kehtib ainult Fannie Mae või Freddie Maci laenudele. Kui teie laen pole Fannie Mae või Freddie Mac, ei saa te seda kvalifitseeruda. Võite teada saada, kas teie laen on Fannie Mae või Freddie Mac, läheb Fannie Mae laenu otsimisele või Freddie Maci laenu otsimisele. Peate teadma esmase laenuvõtja sotsiaalkindlustuse numbri viimase nelja numbri.
- Laenu alustamine 1. juunil 2009 või varem.
Kui te võtsite hüpoteegi 2. juunil 2009 või hiljem, siis tõenäoliselt ei saa te HARPi refinantseerimist. Praegu pole erandeid, kuid see võib muutuda.
- Üle 80% LTV-st
Kui teie kodu on vee all, on teie LTV ( laenu ja väärtuse suhe) suurem kui 80% turuväärtusest, sest turuväärtus on üldjuhul väiksem kui teie laenujäägid. Enamikul inimestel pole selle kvalifitseeruva teguriga probleeme.
- Hilinenud maksed pole.
Kuigi HARPi refinantseerimisprogramm võimaldab eelnenud 12 kuu jooksul maksta hilinenud makseid, ei anna paljud laenuandjad laenusaajale, kes on süüdi, hoolimata HARPi juhistest. Need täiendavad laenuandja nõuded, mis võivad programmis sätestatust erineda, nimetatakse ülekateks.
- Esimene HARP refinantseerimine.
Kui reeglid ei muutu, ja üks väike erand, võite teha ainult ühe HARPi refinantseerimise ja pärast seda ei saa te HARPi kaudu uuesti refinantseerida. Kui aga pärast HARPi refinantseerimist on teil probleeme maksete tegemisega, võite alati taotleda hilisemat lühikeseks müüki.
HARP refinantseerimine Vs. Lühike müük
Lühikeseks müügi suunised teise kodu ostmiseks pärast lühikeseks müüki on tavapärase laenu puhul tavaliselt 5 aastat ja FHA laenude puhul 3 aastat. Oletame, et te tegite lühikeseks müügi asemel ja müüsite oma kodu. Puudused lühikeseks müügiks on:
- Teil pole enam kodu.
- Peate liikuma mujale ja saama üürnikuks.
- Võib-olla peate oma piirkonnast välja minema.
- Kodu omamise eest kaotatakse oma maksuvähendus.
- Ei ole mingit garantiid, et saaksite veel kolme aasta jooksul omandada teise kodu, kuna isiklikud olukorrad muutuvad ja seadused muutuvad.
Kui valisite HARPi refinantseerimise võimaluse, on teil 2 aasta jooksul salvestatud 15,240 dollarit (maksete erinevus 635 eurot x 24 kuud). 3 aasta jooksul on teil salvestatud veel 22 860 dollarit. Kas teie koduriigi turuväärtus suureneb selle eest, et endiselt võlgu kodust umbes 300 000 dollarit, mis on väärt 165 000 dollarit?
See võib-olla pole oluline. Põhjus, miks see ei pruugi olla oluline, on see, et te ei pruugi kunagi soovida müüa. See tähendab, et jätkate kodu maksmist, kuni olete hüpoteegi 300 000 dollarit tagasi maksnud.
Kui valisite lühikeseks müügi, võib aga kolme aasta möödudes kvalifitseeruda teise kodu ostmiseks. Kui arvate, et selle ajaperioodi jooksul on kodu hinnad suhteliselt stabiilsed, tähendab see, et saaksite osta koju nagu teie müüdud kodu, välja arvatud praegune turuväärtus 165 000 dollarit. Isegi kui intressimäärad kahekordistuvad, on teie makse ikkagi madalam kui makse, mille maksate täna.
Kuid mõnede inimeste jaoks ei ole see loogiline ega rahaline mõtlemine. Ja see on korras, täiesti korras. Inimesed ostavad sageli emotsioonile kinnisvara ja nad jäävad kodus emotsioonile tuginedes. Ärge kunagi halba, kui valite HARPi refinantseerimise lühikese müügina. Kumb otsus, mille teete, on teie jaoks õige otsus.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.