Lugeja küsib: "Minu abikaasa ütleb, et peame rentima lühikese müügilepingu läbirääkijaid, kuid tal ei meeldi kinnisvaramaaklerid. Nad ütlevad, et nad on kõik sinu heaks. Meie sõber viitas meile agentile, kes tundub olevat Lühikeseks müügiks on palju, kuid mu abikaasa ei meeldi talle. Ta arvab, et ta on ebaaus, kuid ta arvab, et kõik esindajad on ebaausad. Tundub, et see on võimeline, tark ja aus, mulle soovitatakse meile sõber, kes kasutas teda läbirääkimisi pidama tema lühike müük.Ma tahaksin, et meie lühikeseks müük kinnitatud , aga muretsen, et mu mehe suhtumine hoiab meid tagasi. Kuidas saaksime palgata lühikese müügi läbirääkijatelt, kes lähevad mu abikaasa testi? "
Vastus: Kurb vastus on see, et teie abikaasa ei ole tõenäoliselt heaks kiitnud mõnda lühikese müügi läbirääkijat, kuhu te tööle võtke, võib-olla seepärast, et teie abikaasa näib välja töötanud sisseehitatud eelarvamused. Osa sellest on tõenäoliselt teadmatusest lähtuv, kuid osa on tõepoolest puhtast.
Mõned agendid on, nagu ta paneb seda, et teid saada. Kuid tavaliselt ei leia lühikese müügiga tegelevad sellised esindajad palju vähem kui lühikese müügi läbirääkijad. Üllatuslikult ei ole kõik lühikeseks müügi läbirääkijad võrdsed. Lisaks ei ole kõik lühikeseks müügi läbirääkijad kinnisvaramaaklerid .
Mis on lühikese müügiprotsessi läbirääkija?
Mõiste lühikeseks müügi läbirääkija on mõnikord valesti kasutatav. Seda seetõttu, et paljud nn lühikese müügi läbirääkijad ei räägi läbirääkimistel. Nad ei võitle müüja vastu. Nad esitavad paberitööd ja aktsepteerivad paberitööd tagasi. Need ei ole probleemilahendajad. Lühikese müügi läbirääkija on probleemilahendaja, isik, kes tegutseb müüja nimel, et jõuda pangaga lühikese müügi arvelduseni.
Lühikese müügi läbirääkija esindab müüjat, mitte pangat. Osa lühikese müügi läbirääkijatega seotud probleemist on tihtipeale läbirääkijaid palkanud isikud, kes ei ole kindlad, kas läbirääkija esindab neid või esindab panka. Läbirääkija pole kunagi pankade esindajaks, välja arvatud juhul, kui müüjal pole lühikese müügi läbirääkijaid.
Mõnikord leiavad müüjad, et nad ei vaja lühikese müügi läbirääkijaid. Nad arvavad, et saavad lühikeseks müügi läbi rääkida otse pangaga, sest pank aitab neil seda läbi rääkida. Selline mõtteviis on nagu paludes rebast aidata ühte kana hoida. Pank ei ole müüja poolel. Tegelikult on see vastupidi.
Panga eesmärk on maksimeerida kasumiosalust, kui see pole omaette. See võib olla müüja kulul või ostja kulul, kuid üksus, mille pank kaitseb, on iseenesest. Lühikese müügi läbirääkija peaks alati olema müüja huvides. Eetilise lühikese müügi läbirääkija ei müüks kunagi müüjat jõe alla, et kiirelt pankrotti teha.
Läbirääkija ülesanne on veenda pangat võimaldama lühikese müügi toimumist ning minimeerida müüjale kulusid ja peavalu. Parim tulemus on vastutuse täielik vabastamine müüjale, kellel ei ole müüja jaoks lisakulutusi.
Lühikese müügileppe läbiviija tüübid
Parim lühikeseks müügi läbirääkija on isik, kes esindab otseselt müüjat. Sellele isikule võib või ei maksta ettemaksu. Näiteks Californias ei saa inimene lühikese müügi üle läbirääkimisi, välja arvatud juhul, kui see isik on advokaat või kellel on luba müüa kinnisvara.
Kuid see ei takista konkurentidel esindada end lühikese müügi läbirääkijatena.
- Kinnisvaramaaklerid, kes on lühikese müügi läbirääkijad. Leiad mõned agendid, kes räägivad lühikese müügi üle, kuid ei osuta end lühikeseks müügi läbirääkijaks. Nad ei kasuta seda terminit, sest nad kardavad, et nad saavad õiguse kohtusse pöörduda. Praktika seaduse ja lühikese müügi üle peetavate läbirääkimiste vahel on hea joon, seega tegeleme lühikese müügiagentuuridega hoolikalt.
Mainekas lühikeseks müügi läbirääkija, kes on litsentseeritud kinnisvaramaakler, soovitab alati kliendil saada õigusalast ja maksunõuannet. Läbirääkija hoiab kliendis teavet lühikese müügiprotsessi kohta ja ei võta otsuseid ilma kliendiga konsulteerimata. Näiteks käitun tavapäraselt oma läbirääkimistega, sest ma ei usalda kedagi teist tegema seda täpselt samamoodi nagu ma seda teeksin. Kuid selline mõtteviis piirab klientide arvu, mida ma saan aidata.
- Lühikese müügi läbirääkijad, kes on advokaadid. Probleem mõnede advokaatidega, kes tegelevad lühikese müügileppe läbirääkimistega, on selleks, et teha äri mahtu, mõnikord peavad juristid andma seaduslikele ametnikele ja paralegalitele igapäevase töötlemise. Need inimesed on paberitõstukid. Mis on hea, kui see isik ei ole kinnisvara taust või on ebamugav kinnisvara dokumentide seletamisel, peab ta veel läbirääkimisi pankadega.
Enne advokaadi rentimist oma lühikeseks müügi üle läbirääkimiseks küsige advokaadilt, kas ta isiklikult läbirääkimisi lühikeseks müügi üle või kui läbirääkimised antakse üle töötajatele. Üldjuhul küsib advokaat lühikese müügileppe läbirääkimiste eest tasu.
- Lühikese müügi läbirääkijad, kes on kolmandad osapooled. Mis on kolmanda osapoole läbirääkija? See on isik, kes ei esinda müüjat. See kolmanda osapoole läbirääkija võiks olla agent agentuuri teine esindaja või see võiks olla isik, kellel ei ole litsentsi. Esimene asi, mida teada saada, on see, kas kolmanda osapoole läbirääkijatel on kinnisvara litsents.
Minu arvates on isiklikult parem, et isik on tehingust lahkumiseks, seda vähem tõenäoline, et inimene saab edukaks. Põhjuseks on, et kolmanda osapoole läbirääkijad ei tea üldjuhul müüjat, ei ole kunagi rääkinud müüjaga ega ole nii võimekad kui läbirääkija, kes teab müüjat. Mõned kolmanda osapoole läbirääkijad üritavad nõuda ostjalt läbirääkimisi. Ostjad ei pea maksma kolmanda osapoole läbirääkimisi.
NÕUANNE: Igal sageli oma praktikas käin üle kliendi, kes edukalt varjutas eelarvamusi. Kui ma saan teada, et klient ei usalda mind mõne põhjendamatu põhjusega - ja pole õigustatud põhjust - langeb esindus. Ilma usalduseta pole fidutsiaarset suhet. Ilma fidutsiaarsest suhetest poleks mul mingit alust esindamiseks. Agentuurid ei tohiks töötada klientide jaoks, kes neid ei usalda ning samuti ei peaks kliendid palgama agente, keda nad ei usalda.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.