Näpunäiteid lühikese müügipanga piletiga läbirääkimiste pidamiseks
Miks peaks lühikese müügi loendur pole mõtet?
Ärge eksikombinatsiooniks, on vastassuunavõtuga alati vastulause esitanud osapool mõtet.
Sellisel juhul oleks see partei lühikese müügi pank. Ei ole asjakohane, kas noteerimisagent, müüjad, ostja esindaja või ostjad mõistavad loenduri pakkumise põhjuseid.
Siin on mõned põhjused, miks võistleja võib olla naeruväärne:
- Pank ei soovi lühikese müügi heaks kiita. Jah, on võimalik, et pank on mingil põhjusel jõudnud järeldusele, et panga parimad huvid on sulgeda . Võib-olla pank maksab oma PSA kaudu sulgemiseks rohkem raha? Kui sulgeda soodsamalt kasumlikumad, võib pank võidelda hinnapunktis, mis muudaks eelistatuks lühikeseks müügi. Mõlemal juhul pank võidab.
- Investorite suunised võivad sisaldada sätet, mis määrab vastu pakkumise sätted. Tavaliselt ei saa investori suunis muutuda. See on mis see on. Investor peaks seda muutma ja see investor võiks olla investorite kogum, kellel ei ole motivatsiooni olemasolevaid kokkuleppeid muuta.
- BPO-agent või hindaja tegi vea. BPO agentidele võidakse paluda teha hinnanguline väärtus piirkonnas, mille BPO agent ei tunne väga hästi. See juhtub palju. Kui agent ei tunne ümbrust, ei pruugi esindajal piisavalt teavet kehtiva BPO ettevalmistamiseks. Üldiselt pangad ei maksa BPO vahendajatele piisavalt raha, et motiveerida kogenud kohalikke esindajaid sellist ülesannet vastu võtma.
Kuidas pank esitab lühikese müügiga vastuposti
Pangad soovivad näha hinnangulist arveldusarve või HUD-1-d, nii et ta saab otsustada, kas kinnitada kõik tasud või tasuda mõned neist tasudest. Vastuvõtu pakkumine ei pruugi olla rangelt hinnapakkumise pakkumine. Lõppude lõpuks, kui pank saab vähendada mõnda müüjalt nõutavat tasu, võib pank suurendada oma põhiosa netot.
- Kirjutatud lühikese müügi loendur pakkumus. Sellest lühikese müügi pangast saadud pakkumine võidakse edastada töölaua kaudu võrguprogrammiga, näiteks ekvaatoriga või kirjavahetaja vahendusel saadetud kirjaga.
- Verbaalne lühikese müügi loendur. Sellist tüüpi vastaseid pakkumisi keegi ei meeldi, kuna need on mitteametlikud ja eelistavad ostjatel vastuväite tõendamist. Ostjad kipuvad olema umbusklikud ja headel põhjustel. Kuid paljud pangad seda teevad. Nad helistavad noteerimisagendile või saadavad e-posti teel dikteeritud tingimusi, mida on vaja muuta.
Valides oma vastase pakkumise lahingud
Mõnikord on pankade läbirääkija lihtsalt vale. Pangad tegutsevad paljudes eri riikides ja igal riigil on oma seadused. Mis on tõsi New Yorgis, pole näiteks Californias tõsi. Californias on meil kohustuslik loodusõnnetuste avalikustamine, mille müüja peab ostjale esitama.
Oleme pidanud läbirääkijatel keelduma loodusõnnetuste avalikustamise eest 99 dollaritasust. Teised agendid maksaksid selle tasu ise, et vältida vaeva, kuid mitte mina. Ma teen läbirääkija tagasi ja luban tasu. Sest see on põhimõte, mitte raha.
Mõned läbirääkijad ei mõista HUD-i. Kuna RESPA eeskirju muudeti 2011. aastal, peavad ostja heausksuse hindamisel ilmnenud tasud olema müüjalt HUD-i krediidina , kuigi HUD-i müüja krediit ei ole tegelikult krediit. See ei ole krediit, sest see kuvatakse ka ostja debitina. See on meie valitsus, lihtsustades teabe avalikustamist ostjale. Nad on nii lihtsustatud, kui pankrotihaldur seda ei mõista.
Jällegi ütlevad mõned agendid, et näiteks eemaldame linnaülekande maksu. Selle asemel suurendab lühike müük või nõuab, et järelevaataja seda vaataks.
Sa ei taha olla probleemi osa, kui sa saad lahenduse osaks saada. Võite saata RESPA verbiage läbirääkijale valgustuse lootuses. Pole põhjust, et ostja tasuks tasu, mille peaks heaks kiitma lühikese müügi pank.
Kui alumine rida on vastassuunavõimaluse hind ja olete esitanud pangale ajakohastatud CMA-d, sealhulgas remondite nimekirja, kui see on olemas ja nende remondi kulud, ja pank jätab endiselt tagasi , on teile veel üks valikuvõimalus. Te saate lühikese müügi tühistada ja pank sulgeb faili. Seejärel saate faili uuesti avada uue läbirääkijaga.