Lugeja ütleb: "Olen püüdnud osta oma esimest kodu, kuid hinnatasemes, mida ma otsin, näivad kõik kodud olevat lühikeseks müügi. Minu agent üritab mind lühikese müügi ostmisest rääkida, sest ta ütleb Pangad pigem sulgema kui teevad lühikeseks müüki. Kas see on tõsi? Kas pangad pakuvad eelisostudele rohkem raha kui lühikeseks müügiks? "
Vastus: küsimus, kas pank teeb rohkem sulgemist kui lühike müük, sõltub peamiselt üksikpangast ja / või investoritest.
Oleme alates 2005. aastast kinnisvaraturul välja tõrjunud, kes nägid enneolematult suures ulatuses sulgemise teateid. See oli hull. Veelgi enam, vähemalt pooled tehtud laenupõhistest muudatustest läksid varsti pärast nende väljamaksmist tagasi võlgadele. Turg oli segadus.
Probleemide keerukamaks muutmiseks ei pruugi mõnedes riikides, nagu Arizona, kinnisvara müüa rohkem kui hüpoteek. Igal riigil on oma eeskirjad. Näiteks Californias, kui majaomanik võtab pärast osakute väljalaskmist ja seejärel vaikimisi laenu kodumaise kapitali laenu väljaandmisel, võib see noorema laenuandjal olla õigus taotleda puuduste kohta kohtuotsust sõltumata sellest, kas kodu müüdi lühikese müügi korral või laen oli esimesel laenuandjal turult sulgemise kaudu välja pühitud.
Miks peaksid pangad eelistama lühikeseks müüki hulgikaubandusest?
Pangad juhitakse nagu äri, sest nad on äri. Nad on kasumi teenimise eesmärgil. Kui lühikeseks müügi kokkuleppel on rohkem sulgemine, pank tõenäoliselt eelistab lühikeseks müüki.
Mõned eksperdid ennustavad, et pangad võivad tõepoolest teha lühikeseks müügiks sulgemise korral tegelikult 20-30% rohkem. Kuid mõnedes riikides, nagu näiteks Florida, kulub väga vähe sulgemine ja protsessi lõpuni jõudmine.
Kui pank saab pakkumise, mis on turuväärtusega lähedal, võib pank selle pakkumise pigem aktsepteerida selle asemel, et lasta väljapoole.
Põhjuseks on pärast sulgemist, et kui pank tahab kodu müüa, on tõenäoliselt suurem pakkumine kui laua pakkumine lühikeseks müügi pakkumiseks. Teisest küljest, kui pank tunneb, et kinnisvaraturg võib hinnata, võib sulgemine pangale olla kasumlikum.
Teenuseosutajad võivad otsustada, kas anda lühikeseks müüki või soovitada väljalangemist
Riikliku tarbijaõiguskeskuse andmetel on umbes kaks kolmandikku alates 2005. aastast antud laenudest väärtpaberistatud. Väärtpaberistamine on protsess, mis hõlmab sadade tuhandete laenude kogumist ühte paketti ja selle pakendi müüki järelturul. Sageli on ostja usaldus. Trusted koosnevad investoritest.
Pärast laenude ühendamist ja müümist usaldab kindlustusjuht teenindaja igakuiseid makseid ja levitab selle raha investoritele. Seda väärtpaberistamise lepingut nimetatakse ühendamise ja teenindamise lepinguks või PSA-le .
Teenusepakkujatele on vähe tähtsust, kas kodu väärtus langeb või kui kodu läheb sulgemisele, sest teenusepakkuja saab tasu sõltumata. Teenuseosutajad teenivad raha mitmel viisil, näiteks teenustasu saamine, maksejõuetuse tasud, intressid ja / või investeeringutega seotud huvid laenude pakkuja teenuseid.
Riiklik tarbijaõiguskeskus ütleb, et teenusepakkujad eelistavad sageli lühikese müügi, sest teenuseosutajatele makstakse mitu korda rohkem hüvitist, kui teha lühikeseks müük kui laenu muudatus.
Näpunäide: kui lühikese müügi pank on Wachovia, kes ostis World Savingsi, eelistab see panga lühikeseks müüki sulgemise korral. Wachovia sisestaja ütles mulle, et pank teeb lühikese müügi jaoks rohkem raha kui sulgemine. Wachovia on portfelliandja, mis tähendab, et laenud on endiselt riigisisesed. Olen saanud lühikese müügilõivu mõne Wachovia lühikese müügi kohta Sacramentos nii vähe kui 7 päeva.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.