Kuidas kirjutada pakkuda REO Foreclosures
Kui pangad müüvad REO-i eelisaktsioone võrreldava müügi alusel, on vastuseks sageli mitu pakkumist . See tähendab, et võite olla vastu tugevale konkurentsile selle panga omanduses oleva kodu eest .
Või mitte. Otsige kodusid, kus turul on pikemaid päevi, kui soovite läbirääkimisi madalamate hindadega.
Mõni REO varade tagastamine Sacramentos, kus ma müüb, ei ole ebatavaline, et saada 15 või 20 pakkumist. Vahel pank viskab kõik, välja arvatud käputäis pakkumised, ja siis palub valitud ostjad esitada pakkumise, mida nimetatakse kõrgeimaks ja parimaks. Mõnikord aktsepteerib pank kõigepealt parimat pakkumist.
Kui te ei tea, kuidas saaksite oma REO pakkumise särama ülejäänud ülejäänud ja võite pakkumise, on siin mõned näpunäited, mis aitavad teil valida õige hinna ja tingimused:
1) saada selle REO vara turustamise ajalugu
Küsige oma ostja esindajalt pankrotihalduri käsku või šerifi käsku panga ostuhinda. Üldiselt märgitakse dokumendis ennast, mille saate maksureklaamist või pealkirjaga äriühingult. Võrrelge seda hinda panga küsitud hinnaga. Mõnikord soovib pank sulgemist ja seab pakkumise hinna nii kõrgele, et ükski investor ei osta koju enampakkumisel.
Vaadake laenude summat, mis varem varem tagati. Kaks esialgse hüpoteeklaenu (de) ja turult kõrvaldamise müügihinna vahel on summa, mille pank aktsepteerib, kui kodu on alahinnatud.
2) määrake REO-i turult kõrvaldamise võrdlev müük
Paljudel juhtudel ei ole hinnaklassil kodu väärtust vähe.
Kõige rohkem kaalub turuväärtus . Kui olete vastu konkureerivate pakkumistega, pakuvad teised ostjad rohkem kui loendihind.
- Vaadake viimase kolmekuulise võrdlusmüügi ( mini CMA) kohta selle piirkonna jaoks, et määrata, kui palju see REO sulgemine on väärt. Proovige kasutada ainult selliseid kodusid, mis sobivad kõige paremini REO-ga ruudukujuliste materjalide, magamistubade, vannide, mugavuste ja seisukorra kohta.
- Vaadake ootel müüki . Paluge oma agendil helistada müügil olevate müügiloa esindajatega, et teada saada aktsepteeritud pakkumishind. Mõned noteerimisagendid jagavad seda teavet ja mõned ei tee seda.
- Vaadake aktiivseid loendeid. Need on kõige tõenäolisemalt nimekirjad, mida teised ostjad kasutavad hindade kujundamiseks, kuna need on ainsad kodud, mida need ostjad tegelikult reisivad.
3) Analüüsige loendi agent REO Solds
Enamik REO-agentuure töötavad ühes või kahes pangas. Mõned noteerimisagendid on REO-de jaoks eksklusiivsed noteerimisagendid ja need ei näita muud liiki vara. Kuna REO agendid tegelevad mahuga, siis rakendavad nad tavaliselt kõiki REO-loendeid puudutavaid samu hinnapõhimõtteid .
- Küsige oma ostja esindajalt MLS-i loendit esindajat üles otsima.
- Selle otsingu tegemiseks kasutage selle nimekirja esindaja nime, et leida selle agendi nimekirjad viimase kolme kuni kuue kuu jooksul.
- Tõmmake nende loendite ajalugu, et määrata loendihind müügi-hinna suhte järgi. Kui enamik neist noteeringutest müüb, ütleme näiteks 5% list hinnast, siis peate võib-olla pakkuma 6% list hinna ja vastupidi.
4) Küsi selle REO lunastamistähtajaga saadud pakkumiste arvust
Kui REO koju pakkumisi ei pakuta, saate tõenäoliselt pakkuda vähem kui loendihind ja saada pakkumine aktsepteeritud. Kui aga on rohkem kui kaks pakkumist, siis peate tõenäoliselt pakkuma pakkumise hinnast kõrgemat hinda.
Kui on 20 pakkumist, pidage meeles, et mõned neist pakkumistest võivad olla kõik sularahas. Pangad nagu kõik sularaha pakkumised. Kui saate rahastamist, peate võib-olla suurendama pakkumise hinda, mida tuleb arvestada.
5) esitage eelkinnituse kiri
On ütlematagi selge, et te ei soovi prequal kirja. Sa tahad eelkinnituskirja .
Saate eelnevalt heaks kiitma oma laenuandja valikust.
Veelgi enam, kinnitage kinnisvaraomanikule eelnevalt kinnitatud pakkumine. Ärge oodake, et kasutate seda laenuandjat oma laenu jaoks, kuid esitage selle laenuandjaga ettekirjutuse kiri koos oma laenuandja kirjaga. Pangad ei usalda alati teisi laenuandjaid, vaid pigem usaldavad oma osakonnad. Kui ostate REO Wells Fargoist, võite saada serva, kui teie eelnev heakskiit on pärit Wells Fargo'st, on kõik, mida ma ütlen.
6) Ärge paluge REO pangal remondi / inspekteerimise eest tasuda
Mõnikord maksavad pangad remondi eest, kuid tavaliselt ei nõustu seda pakkumisega. Kui kodukontrolli ajal leitakse probleeme, siis uuesti arutage pärast pakkumise vastuvõtmist. Ma olen varem suutnud pidada läbirääkimisi vähenduste tegemiseks suurte piletikohtade jaoks, nagu mitteoperatiivne HVAC. Kuid asjad, mida näete oma silmadega ja väiksemaid esemeid, on teiega tegelema AS IS-i klausli tõttu, mis on seotud enamiku REO sulgemisega seotud müügiga.
7) Kontrolli perioodi lühendamine
Kui teised ostjad küsivad näiteks ülevaatuste läbiviimiseks 17 päeva, ja te küsite 10, siis võidakse seda pidada tõsisemaks ostjaks. Tavaliselt kontrollitakse ainult ostja edukust. Pank tõenäoliselt ei reageeri paranduste taotlustele. Ärge tehke seda viga, kui mõtlete, et võite jõuda kõrgemale ja uuesti läbi rääkida hiljem.
Pöörake erilist tähelepanu kahtlasele hallitusele, mis võib tekkida mahajäetud kodudes pärast seda, kui nad on pikka aega vaba.
8) Paku Reo pangale jagatud tasusid
Mõned pangad ei maksa näiteks ülekandetasusid. Kui ostja pakub nende tasude jaotamist, tunneb pank end pakkumise aktsepteerimiseks paremini. Sama asi panga teenustasude eest.
Paljud pangad räägivad tiitelkindlustuse tasude vähendamise tasu üle Kui pank maksab omaniku poliitika eest, võib ALTA-poliitika maksta natuke rohkem. Kuid endiselt on hea mõte anda pank valida pealkirja, kui soovite, et pakkumine vastu võetakse.
Mõelge hinnangu tagajärgedele
Kui pakute üle hinnakirja, pidage meeles, et hindamine peab seda hinda põhjendama. Kui leiate, et tegelete väikese hindamisega , on sul võimalused, seega ärge heitke meelt. Pea meeles, et tõenäoliselt satub pank selle probleemi järgmisele ostjale, kes saab finantseerimist.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.