Küsimus: Mida me peame teadma, kui osta lühike müük?
Oleksime kannatlikult oodanud, et pank kinnitab meie lühikeseks müügi peaaegu kaks kuud. Oleme esmakordne kodu ostja ja ma ei suuda uskuda, et palju me selle koha juurde jõuame. Probleemiks on see, et me ei saanud teha oma koduseid ülevaatusi, kuni me saime heakskiidu, ja inspektor leidis hulk asju, mis on valed - tervise ja ohutuse küsimused - ja me tahame, et see asi fikseeritakse. Meie esindaja ütleb, et pank seda ei tee, kuna kodu müüakse "As-Short" müügina. Mida kuradit teeb? Mis tähendab? Mis on As-lühikeseks müük?
Vastus: paljudele esmakordselt kodus ostjatele on raske kontrollida kodukontrolli, kuid see on isegi karmim, kui nad ostavad müüki "As". Selle põhjuseks on asjaolu, et müüja võib midagi parandada, kui müüa lühikese müügi koda nagu on. Edaspidi võivad müüja poolt makstud remonditööd mõnel juhul rikkuda pankadevahelise kokkuleppe.
Miks lühikeseks müük müüdi nagu on seisund
Pangad saavad vanni, kui nad lubavad lühikese müügi . Mõnikord ületab panga poolt antud summa üle 50% tasumata hüpoteeklaenude bilansist. Pank ei ole tavaline, et nõustuksid suuresti diskonteeritud väljamaksetega, sest vara on väärt ainult selle väärtuse, mis müügi ajal on väärt. Kui väärtused langevad 50% võrra, siis laenuandja saab kõik, mis jääb pärast kulude tasumist.
Müügihinnad arvatakse maha müügihinnast. Oletame, et kodu on väärt 100 000 dollarit. Näiteks kui pank saab komisjonitasu , omandiõiguse ja kinnipidamismaksu, kinnisvaramaksud ja kõik müügihinnad kokku $ 10000, saadakse 90 000 dollarit.
Kui pank peaks lubama remondikulusid, arvestaks nende remondikulude summa 90 000 dollarist, jättes panga veelgi alla. Pealegi hindasid paljud pangad oma lühikeseks müügi pisut turuväärtusest, et võimaldada ootamatuid remonte. Seega võib defekti parandamise / parandamise kulu juba arvutada hinnast, mille eest maksate.
Selle tulemusena keelduvad pangad tavaliselt maksma midagi muud kui kohalikul tasandil aktsepteeritud sulgemiskulud . Paljud ostukokkulepped kinnitavad, et ostja ostab kodus ka oma As-seisundis. Sa peaksid lugema oma 10 kuni 20-leheküljeline ostupakkumise trahvi printimine.
Kas müüja saab remonditöid, kui müüb nii, nagu on lühikeseks müük?
Mõnikord, et juhtida ostjaid ostukeskustesse, võin lisada lause oma loenduse pakkumistesse või lisadesse, milles on välja toodud müügi tingimused As. Ma ütlen, et ostjad ei mõista, et pank ega müüja ei tee enam mingit põhjust mingil põhjusel kunagi enam kui miljoneid aastaid.
See teeb inimesi naerma. Samuti võib mõned ostjad hulluks teha, sest nad soovivad, et keegi vastutaks vara seisukorra eest. Kuid see pole tõenäoline. Need on inimesed, kes ei saa aru, et viimane asi, mida lühikeseks müügi loendamise agent ja tema müüja soovivad kuulda, kui nad kavatsevad vara sulgeda, on ostja nõudlus remondi järele. Mõned agendid eelistaksid pidada läbirääkimisi uue ostjaga, sest olemasoleva ostjaga on lihtsam alustada uuesti läbirääkimisi madalama hinnaga või remondikuludega.
Selle kohta, kas müüja saab remonti teha, sõltub see. Mõned lepingud näevad ette, et müüja peab tarnima vara ostjale samadel tingimustel kui ostja esmakordselt seda vaadanud.
Kui midagi juhtus, ütleme, et katus hakkas lekima, ei ole see enam ühesuguses seisukorras. Kogu tehingu hoidmiseks võib müüja nõustuda katuse kinnitamisega. Kuid paljudel juhtudel pole seda vaja.
FHA laenunõuded kinnitavad, et enne 1978. aastat ehitatud kodus pole võimalik koorida värvi. Ostja ei saa laenu, kui hindaja märgib värvi koorimist. Kas müüja otsustab kraapida ja värvida punktid, mida märgib ostja hindaja? Müüja võib juhul, kui müüja soovib tehingu lõpetada. Palju sõltub sellest, mida teilt palutakse parandada ja kui suur see on.
Tervise ja turvalisuse probleemid nii nagu lühikeseks müügiks
Kuna te sõnaselgelt kasutasite tervise ja ohutuse küsimusi, räägime sellest. Mõned tervise- ja ohutusküsimused on tõsised. Mõned on kerged. Mõned tegelevad koodi rikkumistega, mis võiksid olla varasemad.
Tervise ja ohutuse probleem on kõnniteel, kui üks külg on poole tollise ja teine pool on natuke madalam. Selline pragu, mis võib olla põhjustatud puu juurtest, võib põhjustada inimesi reisile ja langevad näo peale. Kuid kas see on teile tervise ja ohutuse küsimus? Tervise ja ohutuse probleemiks pole maja ja garaaži vahel tuletõkkeuksi. Ventilatsiooniga vannitoolide heitgaas pööningul on tervise ja ohutuse küsimus. Kus te joonistad?
Need ei ole remondid, sest enamik müüjaid arvavad isegi, et võitlema As-lühikese müügiga. Enne kui otsite As-lühikese müügi ostmist, võite küsida endalt, kas olete valmis vastu võtma kodu oma As Is seisukorras. Kõigil kodudel on puudusi. Puudub täiuslik kodu.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.