Küsimus: Kes on müüja lühikeseks müügiks?
Lugeja kirjutab: "Ma allkirjastasin nii palju paberimajandust, kui ma panin oma kodu turule lühikeseks müügiks, mida ma ei mäleta, mida ma lubasin teha või milline paberitöö tähendab. Minu agent ütleb, et pank maksab kõik Müügikulud, kuid see ei tundu mulle nii välja. Ta saatis mulle ettepaneku allkirjastada. Pakkumises öeldakse: "müüja maksab pealkirja ja tingdeponeerimiskrediidi." Kas see on minu või see, et pank? Kes maksab kinnisvaramaksu? Kes on müüja lühikese müügi korral? "
Vastus: Esiteks, lubage mul öelda, et kui te ei tea, kes on müüja lühikese müügi korral , ei ole te üksi. Isegi müüjad, kes peaksid teadma vastust sellele küsimusele, ei tee seda. Isegi agendid, kes peaksid teadma vastust sellele küsimusele, ei tee seda. See on osa sellest, miks teie agent ütleb teile, et pank maksab kõik kulud lühikese müügiga. Kuid teie agent ei ole täpselt õige ja võib olla lihtne väljapääs.
See kõlab ka mulle, nagu oleks teil oma esindajaga kaasas olnud usalduse küsimus. Kui agent sõlmib teiega noteerimislepingu , loob see agent teiega fidutsiaarset suhet. See tähendab, et agent peab tegutsema oma huvides. Agentuuril on raske seda tööd teha, kui fiduciary ei ole olemas. Peate usaldama oma esindajat selle esindajaga usaldusväärseks. Ilma usalduseta oleksite võinud usaldusliku suhte kaotada.
Minu soovitus on see, et palute oma agentil selgitada fiduciary teile ja selgitada teile, kes on müüja lühikese müügi korral.
See ei tohiks olla teie agendi jaoks keeruline ülesanne, ja teie esindaja tervitab seda tõenäoliselt kõige tõenäolisemalt.
Kes maksab lühikese müügiga seotud kulud
Lühike müük ei erine kulude osas muud liiki tehingutest. Teie sulgemine ja tasud on väga sarnased mis tahes muu kinnisvaratehinguga.
See toimib järgmiselt:
- Ütle, et müüte oma kodu 100 000 dollarini. Te olete müüja.
- Ostja annab teile 100 000 dollarit kas sissemakse ja laenu kombinatsiooniga või võib-olla on see lihtsalt kõik sularaha. See pole oluline. Lõpuks saate 100 000 dollarit.
- Esiteks maksate komisjonitasu . Kui see on 7%, maksate nimekirja maaklerile 7 000 dollarit. Seejärel maksab noteerimismaakler noteerimisagendi, ostja maakleri ja ostja maakler maksab ostja esindaja. Võib olla ka agentide allagendid, kes saavad 7 000 dollarist tasu, kuid tegelikult on teil nüüd 93 000 dollarit.
- Alates 93 000 dollarist on tõenäoliselt veel 3 000 dollarit kulusid. Need tasud võivad hõlmata peatüki tasusid, hoiukulude tasusid, registreerimistasusid, kuriteovahtlikke kinnisvaramaksusid, maksuporatsioone, ülekandetasusid ja muid tasusid. Näiteks kui kõik need tasud on kokku 3000 USA dollarit, on teil nüüd 90 000 dollarit.
- 90 000 dollarit on teie netosissetulek . Sa ei saa seda raha hoida, sest sa panust kandad. Sa ilmselt võlgnevad pangale palju rohkem kui 90 000 dollarit, aga kui pank peaks oma kodu oma panga omanduses oleva kodu müüma, oleks maksimum, mida pank tõenäoliselt saaks, oleks 100 000 dollarit, mida teid lühikeseks müügiks pakuti.
Seega, kuna pank ei saa enam seda, sest 100 000 dollarit on turuväärtus, aktsepteerib pank teie 90 000 dollarit. Ainus erinevus lühikeseks müügi ja korrapärase tehingu vahel, nagu näete, on see, et te ei panda raha oma taskusse. Korrapärase tehingu korral pange neto laekumised pärast panga tasumist, kuna teil oleks omakapitali. Lühikese müügi korral pole teil omakapitali, sest olete oma omakapitali kaotanud .
See tähendab, et olete müüja. Pank ei ole müüja. Omanik on müüja ja omanik maksab müügi kulud müügitulust.
Kas pank on tõesti lühikeseks müügi müüja?
Mõned inimesed väidavad, et pank on tõesti lühikese müügi müüja, sest pank on võlgu palju rohkem raha kui kodus müüb, kuid see pole tõsi. Seda seetõttu, et pealkiri jääb müüja juurde, kuni müüja ostab ostjale kodu. Müüja on omanik.
Kuid see toimib nii reaalselt. Ütle, et võlgnete panka 200 000 dollarit, kuid teie kodu väärt on vaid 100 000 dollarit. Kui pank kaotab sissetulekult 10 000 dollarit, sest müügitulu on ainult 90 000 dollarit, mis muudab panga väga huvi müügikulude vastu.
Kuigi pank ei tasu tegelikult müügihindu, maksab pank müüja maksmise peatamise panga taskusse. Kuna pank saab raha, mis jääb üle. Sellepärast pank hoolitseb selle eest, kui palju müüja maksab sulgemiskulusid .
Kuid müüja on endiselt müüja ja pank on endiselt pank.
Küsimus jääb siis, kui pank ei luba lühikeseks müügiks teatud tasu või kulusid, kes seda maksab? Kui tasu on autoriseerimata, tähendab see seda, et pank ei luba seda brutotulust maha arvata. Kuid tasu tuleb siiski tasuda. Enamikus minu lühikese müügi puhul küsin ostjalt mis tahes volitamata tasusid.
Tavaliselt on volitamata tasude maksmine läbiräägitav. Kuid HAFA lühimüügil ei olnud müüjal enam lisatasu maksmist. HAFA lühimüüki enam ei kasutata. Californias keelab SB 458 Californias lühikese müügioperaatorilt tasu maksmata, nagu on tõestatud California tsiviilseadustikus 580e.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.