Top 5 väärarusaamad lühikese müügi kohta
Lühikeseks müügiks on nii agendid kui ka müüjad ja ostjad halbade retseptsioonide tõttu müütide ja väärarvamuste tõttu. Kõigi õudusunenägu lühikese müügi kohta sisalduvate horror-lugu leiate ka edulugusidest.
Siin on top 5 väärarusaamu lühikese müügi kohta:
Lühikese müügi müüt # 1: lühikeseks müük võtab 12-18 kuud sulgemiseks
Kõige kiiremini olen suutnud oma Sacramento lühikese müügi loendit sulgeda 14 päeva jooksul. Kuid olen esindanud ka ostjaid, kes suutsid teise ostja positsiooni minna, pärast seda, kui ostja läks enne lühikese müügilehte heaks kiitmist ja suleti 28 päeva jooksul.
Siin on lühiajalise müügi aeg, kui laenu omab ühistu pank (ja see ei ole endine üleriigiline laen):
- Seitse kuni kümme päeva, mil laenuandja kinnitab täielikku lühimüügi paketti, mis koosneb isiklikest müüja dokumentidest ja nendega seotud kinnisvaraobjektidest, sealhulgas ostja lühikese müügipakkumise saamisest.
- Läbirääkija on määratud. Täiendav 30 kuni 45 päeva BPO-le või hindamiseks.
- Veel 2 kuni 3 nädalat juhtkonna / investori ülevaatamiseks ja lühikeseks müügi heakskiitmiseks.
Asi on see, et iga lühike müük on unikaalne ja iga investorite komplekt on erinev.
Laenu teenindav pank ei pruugi laenu ise omada, mistõttu peab pank järgima investorite suuniseid. Te ei saa tõesti sõrme panna ühelegi lühikese müügi pangale ja nimetaksite selle halvaks lühikeseks müügi pangaks, sest see oleks naeruväärne, kui võite selle konkreetse panga selle ajaga vihata.
Lühikese müügi müüt # 2: lühikese müügi ostjad maksavad liiga palju
Mõnedel suurlinnapiirkondadel võivad noteerimisagendid otstarbekalt hinna alla müüa alla turuväärtuse. See on taktika, mida lühikeseks müügiagendid kasutavad mitmete pakkumiste meelitamiseks.
Lõppude lõpuks valmistatakse noteeritud hind lühikeseks müügiks, sest te ei tea, kui palju pank aktsepteerib pakkumise esitamise ajaks. Kuid paljud pangad kaaluvad vähemalt 90% turuväärtusest. Mõned pangad lükkavad tagasi lühikeseks müügi, sest pakkumised on ebamõistlikud.
Lühikese müügi müüt # 3: lühikese müügi pangad ei nõustu väga soodsate väljamaksetega
Müüjad on sageli hämmastunud, et avastada, et turgudel, kus hinnad on langenud viie aasta jooksul, võib müüja ostetud kinnisvara väärtus 50% või vähem selle esialgsest väärtusest. Pangad mõistavad langevaid turge.
Lisaks sellele korraldavad pangad oma väärtuste uurimist ja jõuavad samale järeldusele. Kodu väärtus ei põhine hüpoteegi suurusel; see põhineb hiljutisel võrreldaval müükil . See tähendab, et pank aktsepteerib turuväärtust, sest kui kodu läheb sulgemisega ja seejärel turule tagasi, müüks see endiselt turuväärtuselt.
Lühikese müügi müüt # 4: lühikese müügi müüjad peavad olema vaikimisi enne, kui pank kinnitab lühikese müügi
Pangad kiidavad heaks lühikese müügi, tuginedes müüja raskustele ja kodu väärtusele.
Mõned müüjad võivad vaeva teha igakuise hüpoteegi maksmise, kuid ei ole oma maksetes maha jäänud.
Kuigi on tõsi, et vaikimisi müüjad jäävad kohest tähelepanu, saab müüja hüpoteegi maksmise igal ajal maksta iga kuu ja saada lühikeseks müüki . Hüpoteeklaenu hetkest saadav lisahüvitis on müüja, kes saab Fannie Mae suuniste kohaselt teise kodu kohe osta.
Lühikese müügi müüt # 5: vahendajad saavad tasustatud madalama komisjoni
Lühikese müügisündmuse algusaegadel korrigeerivad pangad perioodil 2005-2008 pikaajalisi lühikeseks müügi komisjonitasusid , vähendades sageli agentuuri vahendustasu maapähklitele.
Enamik pankasid maksavad nüüd agentidele traditsioonilist vahendustasu. Lisaks sellele kehtestas Fannie Mae 24. veebruaril 2009 kompensatsioonipoliitika, et tasuda noteerimisagendi ja müüja vahel kokku lepitud komisjonitasu summa, kui tasu ei ületa 6%.
See tasude struktuur kehtib ka HAFA lühimüügi kohta.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Real Estate'is Californias Sacramentos.