Kuidas hüpoteekid toimivad
Hüpoteek on leping, mis võimaldab laenuvõtjal laenu tagamiseks kasutada kinnisvara tagatisena.
Enamikul juhtudel viitab see terminile eluasemelaenu: kui laenutate maja ostmiseks, siis kirjutate alla kokkuleppele, milles öeldakse, et teie laenuandjal on õigus võtta meetmeid, kui te ei tee laenuks nõutavaid makseid. Kõige tähtsam on see, et pank võib sulgemisega vara minna - sunnib teid kolima, et nad saaksid kodu müüa.
Müügitulu kasutatakse, et maksta võlg, mille võlg on vara ees.
Mortgage on leping:
Mõisteid "hüpoteek" ja "eluasemelaen" kasutatakse tihti üksteist vastastikku. Tehniliselt on hüpoteek kokkulepe, mis muudab teie eluasemelaenu võimalikuks - mitte laen ise. Kinnisvaratehingute puhul peavad lepingud olema kirjalikult ja hüpoteek on dokument, mis (muu hulgas) annab teie laenuandjale õiguse sulgeda oma kodus.
Hüpoteegid teevad võimalikuks osta
Kinnisvara on kallis. Enamikul inimestel ei ole kodus ostmiseks piisavalt sularaha, nii et nad maksavad sissemakseid 20 protsenti või nii ja laenata ülejäänud osa. See jätab siiski paljudes turgudes vajaduse sadade tuhandete dollarite järele. Pangad on valmis andma teile ainult palju raha, kui neil on võimalus oma riske vähendada.
Pankadele ohutumad: pangad kaitsevad end, nõudes, et te kasutaksite vara, mida ostate tagatisena . Selleks kinnitate vara tagatiseks ja see lubadus on teie "hüpoteek". Lepingu trahvi printimiseks saab pank luba oma kodus kinni pidada , et vajaduse korral sulgeda.
Veel taskukohaseid laene:
Laenusaajad saavad sellest kokkuleppest ka kasu. Andes laenuandjale riski, maksab laenuvõtja madalama intressimäära. Hüpoteeke kasutavad tihti tarbijad (üksikisikud ja perekonnad), kuid ettevõtted ja muud organisatsioonid võivad ka osta kinnisvara hüpoteekiga.
Mortgage liigid
Hüpoteeklaene on mitu erinevat tüüpi ja terminoloogia mõistmine aitab teil valida õige laenu oma olukorrale (ja vältida valet tee langemist).
Jällegi, kui soovite, et teeksite sticklerit, räägime mitmesugustest laenudest - mitte erinevatest hüpoteegitüüpidest (kuna hüpoteek on lihtsalt osa, mis ütleb, et kui te lõpetate maksete tegemise, siis suudate need sulgeda).
Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud on lihtsaim laenu tüüp. Teete sama laenu kogu laenu tähtaja jooksul (kui te ei maksa rohkem kui nõutav, mis aitab teil kiiremini vabaneda võlast). Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud kestavad tavaliselt 30 või 15 aastat, ehkki muud tingimused pole ebaselge. Nende laenude matemaatika on üsna lihtne: laenu summa, intressimäär ja paljude aastate jooksul laenu tagasimaksmiseks arvutatakse teie laenuandja kindlaksmääratud kuumakse.
Fikseeritud intressimääraga laenud on nii lihtsad, et saate ise arvutada hüpoteegi makseid ja väljamakseid ( arvutustabeleid ja veebimallide lihtsustamist). Need arvutused on väärtuslik ülesanne, mis aitab teil laenuandjaid võrrelda ja otsustada, millist laenu kasutada. Võite olla üllatunud, kui näeme, kuidas pikemaajaline laen tõstab teie laenu elu jooksul kõrgemaid intressikulusid, muutes kodus kallimaks, kui see on vajalik.
Reguleeritavad intressimääraga hüpoteegid on sarnased tavaliste laenudega, kuid intressimäär võib tulevikus muutuda.
Kui see juhtub, muutub ka teie igakuine makse - paremaks või halvemaks (kui intressimäärad tõusevad, suureneb teie makse, kuid kui määrad vähenevad, võite näha väiksemaid nõutavaid igakuiseid makseid).
Tavaliselt muutuvad hinnad mitu aastat ja teatud määral on see piirmäär. Need laenud võivad olla riskantsed, kuna te ei tea, mida teie igakuine makse tehakse 10 aasta jooksul (või kui saate seda endale lubada).
Teised hüpoteekid , mida nimetatakse ka kodukapitalilaenudeks, ei ole maja ostmiseks - need on laenu võtmiseks teie juba omanduses oleva vara vastu. Selleks lisate veel ühe hüpoteegi (kui teie kodu on makstud, lisate kodus uue hüpoteegi). Teie teine hüpoteeklaenuandja on tavaliselt "teisel kohal", mis tähendab, et nad saavad maksta ainult siis, kui pärast esimese hüpoteegipidaja maksmist on jäänud raha. Teisi hüpoteeke kasutatakse mõnikord eluasemelahenduste ja kõrghariduse tasumiseks. Finantskriisis kasutasid neid laene oma kodumaise omakapitali väljavõtmiseks.
Tagasipööratud hüpoteegid annavad sissetulekut majaomanikele (üldiselt üle 62-aastased), kelle kodus on oluline omakapital. Pensionärid kasutavad mõnikord tagasimakset hüpoteeki, et maksta sissetulekuid või saada ühekordseid sularaha väljamakseid kodudelt, mida nad varem tagasi maksid. Mis tagasikäik hüpoteek, siis ei maksa laenuandja - laenuandja maksab sulle - kuid need laenud ei ole alati nii hea kui nad heli .
Ainult intressiga laenud võimaldavad teil iga kuu maksta ainult oma laenu intressikulusid . Selle tulemusena on teil väiksem kuumakse (kuna te ei tasu ühtegi oma laenujäägist). Puuduseks on see, et te ei maksa võlgade tasumisel ja oma kodus kapitali suurendamist ning peate selle võla tagasi maksma. Need laenud võivad teatud lühiajalistes olukordades mõistlik olla, kuid enamikule omanikele, kes loodavad rikkust ehitada, pole see parim lahendus.
Balloonlaenude puhul on teil vaja laenu tasuda täies ulatuses suure balloonimaksega . Selle asemel, et teha sama makse rohkem kui 15 või 30 aastat, tuleb võlgade kaotamiseks teha suur makse (näiteks 5-7 aastat).
Need laenud ajutine rahastamine, kuid riskantne on eeldada, et teil on juurdepääs ballooni eest tasumisele kuuluvatele rahalistele vahenditele.
Refinantseerimislaenud võimaldavad teil ühe hüpoteegi vahetada, kui leiate paremat tehingut. Hüpoteeklaenu refinantseerimisel saate uue hüpoteegi, mis tagastab vana laenu. See protsess võib kulude sulgemise tõttu olla kulukas, kuid kui sa numbrid korrektselt joondavad, võib see pikemas perspektiivis välja maksta. Laenud ei pea olema sama tüüpi. Näiteks võite saada fikseeritud määraga laenu reguleeritava intressimäära hüpoteegi maksmiseks.
Kuidas saada eluasemelaenu
Laenutamiseks peate taotlema laenu. Kodulaenud vajavad palju rohkem dokumente kui muud liiki laenud (nt auto laenud või isiklikud laenud), nii et olete valmis pika protsessi jaoks.
Krediit ja sissetulek:
Nagu enamiku laenude puhul, on teie krediit ja sissetulek peamised tegurid, mis määravad, kas teile antakse kinnitus. Enne kodulaenu taotlemist kontrollige oma krediit, et näha, kas esineb probleeme, mis võivad probleeme tekitada (ja parandada neid, kui need on lihtsalt vead). Hilinenud maksed, kohtuotsused ja muud probleemid võivad teie avalduse keelata - või saate kõrgema intressimäära, mis tähendab, et maksate oma laenu eluea jooksul rohkem.
Dokumentatsioon ja suhtarvud:
Laenuandjad on kohustatud kinnitama, et teil on piisavalt laene, mida nad heaks kiidavad. Selle tulemusena peate esitama sissetuleku tõendi (saatke oma vorm W-2, teie uusim maksudeklaratsioon ja muud dokumendid kasulikud, et saaksite need oma laenuandjale esitada).
Võlg tulu suhtena:
Laenuandjad vaatavad teie olemasolevaid võlgu, et tagada teie laenude tasumiseks piisav sissetulek, sealhulgas uus, mille kohta taotlete. Selleks arvutavad nad võla ja sissetulekute suhte , mis annab neile teada, kui palju teie igakuist sissetulekut saab söödud igakuiste maksetega.
Laenu ja väärtuse suhe:
Kuigi seda on võimalik osta väga vähe, on teie heakskiitmise võimalused paremad kui teete suure sissemakse. Laenuandjad arvutavad laenu väärtuse suhte järgi , mis näitab, kui palju võite laenata võrreldes sellega, kui palju vara on väärt. Mida vähem võtate laenu, seda väiksem on teie laenuandja risk (kuna nad saavad vara kiiresti müüa ja kogu oma raha tagasi saada).
Eelavaldamine:
Parim on teada, kui palju võite laenutada kauem aega enne majade (või laenude) ostmist. Üks võimalus seda teha on selleks, et laenuandja saaks eelnevalt heaks kiita. See on esialgne protsess, kus laenuandjad hindavad teie krediitinformatsiooni ja teie sissetulekut. Selle teabega saavad nad anda teile maksimaalse laenusumma, mida nad tõenäoliselt heaks kiidavad. See ei tähenda tingimata seda, et olete heaks kiidetud (eriti mitte konkreetse vara puhul), kuid see on kasulik teave ja eelregistreerimiskiri võib teie pakkumist tugevdada. Kui olete lepingu all, lähevad laenuandjad kõike lähemale ja annavad ametliku kinnituse (või tagasilükkamise).
Kui palju laenata:
Laenuandjad ütlevad alati, kui palju võite laenata, kuid nad ei aruta, kui palju peaksite "laenu võtma". Vastutus lasub teil otsustada, kui palju maja kulutada, millist liiki laenu kasutada ja kui suur on sissemakse, mida soovite teha (mis mõjutavad teie laenu ja väärtuse suhet ). Kõik need tegurid määravad, kui palju maksate iga kuu ja kui palju intressi maksate oma laenu eluea jooksul (väiksemad laenud põhjustavad väiksemaid igakuiseid makseid ja väiksemaid intressikulusid). On riskantne, kui laenata maksimaalset kogusummat, eriti kui soovite, et teie kuu eelarves oleks mõni "pehmendus".
Kus laenutada
Kodulaenud on saadaval mitmest erinevast allikast. Hankige hinnapakkumisi vähemalt kolmelt laenuandjalt ja valige see, mis teie jaoks kõige paremini sobib.
Hüpoteekmaaklerid pakuvad laene paljudelt laenuandjatelt. Neil on juurdepääs erinevate pankade laenudele ja muudele rahastamisallikatele ning need aitavad teil valida laenuandja intressimäära ja muude funktsioonide põhjal. Hüpoteekmaaklerid võivad nõuda tasu algatusel, mille võite tasuda või võivad laenuandja tasuda (või mõlema kombinatsiooni eest). Kui te ei tea ühtegi hüpoteegi vahendajat, küsige oma kinnisvaramaaklerilt või teistelt inimestelt, keda te usaldate, soovituse saamiseks.
Pangad ja krediidiühistud pakuvad klientidele laene. Kontrollimiseks ja hoiukontodeks olevad raha tuleb investeerida ja selle raha laenamine on üks võimalus raha investeerida . Need asutused teenivad ka tulu väljastamise tasudest, intressidest ja muudest sulgemiskuludest.
Online-laenuandjad saavad ise laenata (kasutades näiteks näiteks investorite raha) või nad võivad toimida hüpoteeklaenu vahendajatena. Need teenused on mugavad, sest saate käsitleda kõike peaaegu, ja võite sageli koheselt saada hinnapakkumisi enam-vähem koheselt.
Iga laenuandja peaks pakkuma teile laenuintressi , mis aitab teil võrrelda eri laenuandjate laenukulusid. Lugege läbi need dokumendid hoolikalt ja küsige küsimusi, kuni saate aru sellest, mida näete. CFPB selgitab mitmeid laenuintressi osi, mis aitavad teil laenu omadusi paremini mõista.
Laenuprogrammid
Valitsuse ja kohalike organisatsioonide laenuprogrammide abil on võimalik saada laenu. Need programmid muudavad heakskiidu saamise lihtsamaks ja mõned pakuvad loomingulisi stiimuleid, et muuta kodus omandiõigus taskukohasemaks ja atraktiivsemaks. Lisaks maja ostmisele võib see olla võimalik ka nende programmidega refinantseerida (isegi kui võtate endale rohkem kui teie kodu ).
Valitsemissektori laenupakkumised on üks kõige heldemaid. Enamikul juhtudel pakub eralaenuandja (nagu pank) rahastamist ja föderaalvalitsus lubab laenu tagasi maksta, kui te seda ei tee. Siin on erinevaid programme ja mõned kõige populaarsemad on loetletud allpool.
FHA laenud:
Federal Housing Administration (FHA) kindlustatud laenud on populaarsed koduostjatele, kes soovivad teha väikest sissemakseid. Seda on võimalik osta alla 3,5 protsendi võrra ja neile on suhteliselt lihtne saada (kui teil pole näiteks täiuslikku krediiti). Lisateave FHA laenude kohta .
VA laenud:
Veteranid, teenindajad ja abikõlblikud abikaasad saavad osta kodu, mille on garanteerinud Veteranide Ameti (VA) osakond. Need laenud lubavad teil laenata ilma hüpoteegikindlustuse nõudeta ja sissemakseid (mõnel juhul). Võite laenata vähem kui täiusliku krediidiga, sulgemiskulud on piiratud ja laen võib olla eeldatav (lubades kellelgi teisel võtta makseid, kui need on sobivad).
Esmakordse kodupoiusri programmid võimaldavad teil hõlpsasti oma esimese kodu omandada , kuid nendega on kaasas stringid. Kohaliku omavalitsuse ja mittetulundusühingute poolt sageli välja töötatud programmid võivad aidata alampiirde, heakskiidu, intressimäärade ja muu hulgas. Kuid neid on raske leida (ja kvalifitseeruda) ja nad võivad piirata, kui palju saate kasu, kui müüte oma kodu.
4 raha säästmise viisi
Kodulaenud on kallid, nii et isegi pisut (protsentides) säästes võib kokku hoida sadu või tuhandeid dollareid.
1. Pood ümber
Jällegi on oluline saada vähemalt kolm hinnapakkumist erinevatest laenuandjatest, eelistatult erinevatest laenuandjatest (näiteks hüpoteegi maakler, online laenuandja ja teie kohalik krediidiühistud). Igaühel on teistsugune hinnakujundus ja õppides palju protsessis.
2. Vaata Rate
Mida suurem (ja kauem) teie laen, seda suurem on teie määr. Te maksate intressi oma laenude bilansist aastale ja need intressikulud võivad olla kümned tuhanded dollarid. Mõnikord on mõttekas maksta laenude eest rohkem - isegi osta "punkte" oma laenule, kui te võite pikaajaliselt lukustada madala intressimääraga.
3. pöörake tähelepanu hüpoteekide kindlustamisele
Kui paned vähem kui 20 protsenti, peate kõige tõenäolisemalt maksma hüpoteekide kindlustus. See kindlustus ei ole teie kasuks - see kaitseb laenuandjat juhul, kui te lõpetate maksete tegemise ja nad ei suuda oma vahendeid tagasi saada, seega on kulude vältimine kõige parem. Hinnake alternatiivseid viise, kuidas tulla 20 protsenti, ja uurige, kuidas hüpoteegi kindlustus võimalikult kiiresti eemaldada. Mõne laenuga, näiteks FHA laenudega, ei saa te selle hinnaga lahti saada, kui te refinantsiteate.
4. Halda lõppsummasid
Kui saate kodulaenu, peate maksma palju kulutusi. Taotluse tasud, krediidikontrolli tasud, esilekerkimise tasud, hindamiskulud jne. Mõned laenuandjad võtavad suuremaid ja madalamaid kulusid, kuid alati maksate ühel või teisel viisil. Ole ettevaatlik sulgemiskulude laenude puhul, kui olete kindel, et viibite ainult kodus lühikese aja jooksul.